四姨和崔哥的秋裤之争，结束在一碗五颜六色的冰粉里。面上看起来很丰富，但一半都是冰和水，如同地产公司的年报，放眼望去，有点冰多粉少。

截至3月30日，A股和H股累计有超过140家房企发布2022年业绩报或业绩预告，超七成企业出现利润下滑，至少有50家企业业绩预亏。

华侨城A赫然在列。

据华侨城A发布的年度业绩显示，其2022年归属母公司净利润亏损109.5亿元，同比下滑387.05%，上市以来首次净亏损。其中，房地产业务签约销售金额553亿元，同比下降33%。

其中，华侨城西部区营业收入比上年同期减少40.13%，毛利率比上年同期减少4.43%，在其区域排名中，均为倒数第二。

▲华侨城2022年报截图

大概率说，华侨城西部地区领导和员工，是不喜欢这个排名的。但，有一批购房者应该站出来，感谢华侨城，他们以超低价格买到了人生的第一套房子，一个是十里春风，一个是滨江壹号。

春风是否柔顺还不知道，壹号的业主——四姨在广场舞上认识的朱二爷，一口气给热巴打了10个电话，他说话的声音太大了，我1.8万买的房子竟然是这个怂样……

老朱说：只要你了解华侨城在成都的一系列操作，不用看他年报，都知道它为什么会亏百亿，因为他在成都梦游18年，还患上了“三不怕”的疾病，沦为成都楼市“最熟悉的陌生人”。

熟悉吧，入蓉18年，连四姨都晓得我那个花心表哥至少带3任女友去耍过欢乐谷；陌生吧，跟其他央企相比，华侨城的背影，二环内都没出现过。

本文分析华侨城入蓉18年的所作所为，从它一系列操作中窥见它給成都带来了什么影响，从区域，产品，市场层面梳理亏损的症结和病因。全文分4个部分：共约7376字，深度阅读需要21分钟。

1、华侨城“不怕冷”：死都不进二环路

2、华侨城“不怕远”：错把远郊当近郊

3、华侨城“不怕输”：反正习惯坐后排

4、老朱有话说

01

华侨城“不怕冷”

死都不进二环路

2005年4月10日，在成都国际会议展览中心，华侨城预计用30个小目标的总投资，签署了 “成都天府华侨城主题旅游区综合项目”框架协议。

他在成都的西北角，打造了一个约3000亩的城市大盘，当初以为这是华侨城入蓉的起点，结果后面发现是其高光时刻。

不信你看，我们梳理了华侨城这18年在成都的拿地情况，你就能清晰发现华侨城在成都楼市的梦游路径。（注：部分协议拿地、产业勾地不在统计之列）

▲华侨城在成都拿地情况示意

北至青白江、西到大邑，东达洛带，南抵黄龙溪，乍一眼看，华侨城在成都楼市是全面开花。

稍微懂行的人发现，成都最热的区域和华侨城一点关系都没有。至今为止，成都最有含金量的金融城、攀成钢、甚至后来热起来的武侯新城、怡心湖、新川、天府新区市场，华侨城似乎没看见。

所以，华侨城最神奇的是什么？

——在成都待了18年，还没找到城市的方向，譬如，华侨城找不到三环路。

华侨城进过二次三环，结果都不如人意。

第一次是东客站。

2013年，四川圣铭置业以挂牌形式拿下该项目地块，拿地之时，圣铭置业当时的母公司剑恒投资就曾规划在此块商业用地上建设集甲级写字楼、艺术酒店及精品商业于一体的高层综合体，名为“剑恒国际广场”。 但项目一直处于停滞的状态，直至华侨城入局。

2017年，华侨城入局圣铭置业，项目也正式开工，定名“泊里中心”。后来，泊里中心改名泊鲤中心，不知道是什么问题，该项目交房时出现业主大规模维权。

第二次是在五桂桥。这一次，更玄幻，亏钱还丢面。

2007年，信和集团以41.38亿元的总价（楼面单价约为3400元/平方米），斩获塔子山迎晖路地块366亩土地，总建筑面积达125万平方米，项目分四期建设，即曾经的信和御龙山。并于2013年首次推出住宅房源。

在2017年9月7日，信和置业发布公告称，该公司附属信和置业中国投资集团有限公司拟向深圳华侨城附属群陞发展有限公司出售信和置业（成都）有限公司80%股权，总现金交易价款为人民币87.675亿元。至此，华侨城高位接盘御龙山，更名为华侨城滨江壹号。

▲项目实拍 左边logo华侨城滨江壹号 右边logo御龙山

先算下价格，10年时间，除开已卖掉的房源，信和在土地价值上就怒赚约46亿！当时有业内人士测算，华侨城的拿地成本超过9000元/㎡。业内人士测算发现，华侨城在这次收购中至少损失了20个小目标。

2022年，滨江壹号3次开盘，均价15091-20322元/㎡，在当时来看，滨江壹号的总价和单价都属于成都楼市的高性价产品。不得不说，华侨城在滨江壹号敢于亏损，按照业内人士测算，每平米至少亏了3000元。（华侨城当慈善家不只这一次，在龙泉的十里春风，清水单价4209元/㎡起，跟成都不少项目的精装标准差不多。热巴以为，华侨城这种牺牲自己、成全客户的精神，值得央国平学习。）

嘿，你肯定要问，华侨城难道没有风控部门吗？不知道收购会出现亏损吗？

当初，华侨城收购的意图是想把未售的房子和土地作为新项目操作，突破价格笼子，但很快，这个路子被叫停。李嘉诚在成都开发的南城都汇，卖给禹州之后，也遇到了同样的问题。

这两个项目遇到的问题都是因为同一个原因——限价，企业没有动力做品质，导致滨江壹号（三期）和信和御龙山（一二期）品质相差悬殊，从而引发两期业主扯头皮，业界一片哗然。

▲华侨城滨江壹号规划图 图据水印

曾有业主表示：“原以为华侨城接手是个好事情，结果天价车位来了，比如22万的Mini车位，27万起的标准车位，而且物管的服务态度也够不上4.8元/㎡/月的标准。如果华侨城将三期的项目品质做好，也不至于造成这么大的矛盾。冰冻三尺非一日之寒。”

可惜，没有如果。

你发现了吗，华侨城两次进三环，两次出师不利，一切看起来的巧合都是必然。

02

华侨城“不怕远”

错把远郊当近郊

有人说，华侨城是文旅产业龙头，拥有“旅游+地产”双轮驱动模式。简单点说，用旅游业拉流量，抬升地产价值，再用地产找钱，反哺旅游。

呃，听起来有道理，似乎是华侨城“不怕远”的底气，实际情况如何？

来，我们看一下华侨城在成都布局的文旅项目——

▲华侨城在成都文旅项目分布示意

从2015年开始，华侨城将模式调整为“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”，淡化地产的同时，聚焦文旅主业。

2015年5月下旬，华侨城集团与成都文旅举行了签约仪式，注资2.6亿成为成都文化旅游发展股份有限公司的股东。当时业界有传言称，华侨城未来在安仁的总投资规模将近100亿元，总占地面积将达到18平方公里。

▲安仁古镇 图据网络

2017年，洛带华侨城全面接管博客小镇与中国艺库项目。

2018年，华侨城建设中法农业科技园，规划占地面积18平方公里，计划总投资约300亿元。

有媒体报道，华侨城在成都投资的天回、安仁、黄龙溪三大古镇项目，规划总投资额高达1500亿元。

官网数据显示，2018年，华侨城在四川签约并持续推动的项目投资总额达2400亿元。

除开成都，2017年年中到2018年年初，华侨城先后在西安、南昌等地豪掷千金，大范围布局文旅项目，据悉，累计投资超过4000亿元。

同时，2018-2019年，华侨城集团分别出售了至少18家和11家子公司股权及债权。一边花花花，一边卖卖卖。着实让人没看懂。

那么华侨城文旅到底做得怎么样？

在华侨城文旅体系中，备受关注的黄龙溪欢乐田园，占地2590亩，很大，很生态，里面养了不少动物，有羊驼，有兔子，有长颈鹿，小孩子可以喂动物，大人可以在教堂里祷告，旁边种了一些油菜和薰衣草。

老朱的记性实在太好了，他给我描述欢乐田园的时候，什么天气，人多不多，门票价格多少，甚至，连园区观光车要20元/人都记得。遇到这种老板，千万不要私下说坏话，不然他要记你一辈子。

▲欢乐田园 图据网络

老朱讲到这一段的时候，义愤填膺，拎起了他价值几百块的水晶杯砸到了茶几上，吓我一哆嗦，手机甩到了地板上，刚换的屏幕又碎了，但我装作很无所谓的样子。有时候，我们需要这种气场，来荡涤生活中那些突如其来的意外。

关于欢乐田园的吐槽，我们就不做小红书的搬运工了，手机一搜就能知道。

虽然有报道，黄龙溪·欢乐田园项目开业后半年就接待了超过100万名游客，成为成都附近田园亲子游的热门选项。这是因为，成都人不挑剔。

我同事，喜哥是他们家的年卡会员，一年就去一次，因为够了。可见，成都人民对亲子主题乐园的要求不高，一个水凼凼，一个草堆堆，只要能拉帐篷，能打麻将，能喂动物，能捞鱼，拍照好看，就不缺人。

你看，华侨城在成都这些年，地圈了不少，钱投了一堆，但它对城市的贡献在哪儿呢？

03

华侨城“不怕输”

反正习惯坐后排

在成都楼市，华侨城可以说把一副好牌打得稀烂。央企的责任感和城市的影响力，可能只流淌在员工的脸上，至少现在，我们还没看到。

和保利比——

保利和华侨城初入蓉城时都重仓过城北，还一起合作了东安湖项目。

我们以为，华侨城体量很大，投资金额大，光是欢乐谷就花了好几个小目标，还修了商业中心，无论是地段、投资、规模、档次，华侨城理应比保利198更牛。但在市场上，保利198比华侨城更有影响力和号召力。

保利198，有高尔夫，公园，五星级酒店，保利在北门至少有10平方公里的土地，保利国宝展、风筝节，曾经让城北一度人满为患，大丰跟成都的心里距离越来越近。华侨城给城西北带来了一座游乐园，但是并没有让彭州和成都的心里距离拉近，他周边还是监狱和钢材城。

从住宅产品来看，保利更是吊打华侨城，花语系、林语系、公馆系、和光系、天汇系……刚需、改善、高端的产品系都有，更不要说保利在成都修了那么多写字楼。

华侨城的住宅，你能想到什么？纯水岸、原岸、东岸，噢，那是同一个项目。

和华润比——

江湖上说：“成都东安湖姓‘华’，华润修住宅和华侨城搞产业！“华润在东安湖真的只贡献了住宅吗？”肯定不是啊！从两者在成都的发展来看，华侨城也逊色了不少。

高端产品线，华润为成都留下了翡翠城，并带动东湖板块房价和人居氛围的提升，翡翠城板块到现在也是主城房价最坚挺的区域之一。

▲东湖片区 图据航拍四川

还投入上百亿，将万象城打造成整个城东的目的地之一，据四川省连锁商业协会日前公布的2022年四川及成都主要商业项目业绩，在成都主要商业体和购物中心中，成都万象城以年销售额54亿元继续蝉联成都商业体业绩前三。

因大运会而备受关注的东安湖板块，华润也同样做出了卓越的贡献。

和中海比——

先不说中海在成都高端产品的表现力，单就中海在金融城的表现，约60万平米8栋国际甲级写字楼集群造就一公里交子大道。也足以彰显他对成都这座城市的贡献。

▲交子大道 图据网络

天府新区的一带一路大厦也是未来城市的标志性建筑。虽然楼市柳叶刀第一篇文章就写的中海，那只是浣云居的产品出了问题，虽然有一个窟窿，但不等于一条裤子都废了。

中海在成都这么多年，它对区域的推动，对品质的提升，是肯定的。

和招商比——

在金融城，招商打造了建筑面积约110万方，涵盖西南地区最大的室内演艺中心、一线江景华宅、超甲级写字楼、大魔方购物中心、瞰江公馆等6大高端业态的招商大魔方。在天府总部商务区，招商时代公园约787亩的恢弘体量，也再次推动着一个区域的价值升级。

和中国铁建比——

从居住价值来讲，中国铁建对于成都最大的贡献，在于板块推动力和高端人居升维。武侯新城、怡心湖、锦城湖等都是如此。

譬如因为西派城卖得太好了，一举拉高了人们对于武侯区土地的价值预期。随后众多开发商入驻。众人拾柴火焰高，在众多品牌开发商的合力助推下，整个片区的气场就抬起来了；一个成功的房地产项目，不仅可以焕新一个板块的界面，吸引更多品牌开发商进场，还能共同助推一个板块的价值提升。

老朱曾经算过一笔账，武侯区因为西派城，至少多赚了500亿的土地收入，同时还收获了一个富人区。2015年，西派城的楼面地价是6350元/㎡，二期开盘时，金茂在隔壁的楼面价直接飙升至17200元/㎡。等阳光城，金茂、龙湖、保利、金科、当代等后续进场嘉宾，2万元/㎡成了他们的起步价。

没有比较，就没有伤害。你看，同为央企，拼业绩，拼产品，拼贡献，华侨城在成都，全输！穿着央企的外衣，打着捡漏的主意！

老朱说，如果他哪天有心情、有时间，要系统点评这20年来，央企进成都的辉煌与灰暗。

回到本文，华侨城就像一个22岁的小伙子，拥有国家队的背景，一等一的身材，面对这么好的时代，都没有成为冠军，成就他人顺便成就自己，只能说，我们终究错付了。

从2005-2022年，成都楼市至少经历3轮周期，特别是2015-2019年，全国楼市都沸腾了，华侨城却在成都睡着了。

从销售业绩上看——

2022年，华侨城以87.66亿排行成都全年销售业绩第9位。事实上，这也是近10年以来，华侨城第一次冲进TOP10。真不知道是它进步了还是其他人退后了。

华侨城冲不进销售排行榜的原因很简单，华侨城入蓉18年一直“怕热”，至今都没出现在热门板块。

至少，有四次机会——2006年布局金融城；2010年杀进攀成钢；2013年抢驻锦城湖；2015年挤进武侯新城，华侨城都能迈入成都百亿俱乐部。

从区域推动力讲——

它对成都更多的是在做产业，做文旅。但你说周边项目能沾他光就有点过誉了。

即便华侨城在西北角是3000亩的巨无霸，它也并没有拉动区域房价和生活方式的转变。你说它修了欢乐谷，带来旅游效应。

▲成都欢乐谷 图据网络

理论上讲，我可以天天去逛万象城，不能天天去欢乐谷玩吧！欢乐谷就像海澜之家，一年逛两次就足够了，很多人一辈子可能也就去两次。

那华侨城的问题到底在哪里啊？

①、不相信专业。

想投资，想拿产业，想占成都的便宜。但是它不懂房产，找不到城市发展的方向，它不专业，也不找专业的人和公司，所以只能做产业投资。

说个题外话，在华侨城2022年年报的董事长致辞里提及华侨城将强化“专业化”意识，增强价值创造能力。但愿他们真的能以“操千曲而后晓声，观千剑而后识器”的韧劲不断提升专业能力、创新能力，获得更广的品牌影响力。但愿不是说说而已。

②、不相信成都。

我们说过，一切商业的成功都是因为相信才看见，相信别人，相信自己，就是最好的商机。

在城南，华侨城不相信金融城，不相信天府新区，不相信锦城湖，不相信大源，不相信武侯新城，不相信怡心湖，不相信新川，不相信天西，不相信麓湖……

在城东，华侨城不相信攀成钢，不相信白鹭湾，不相信三圣乡，不相信杉板桥……

在城西，华侨城不相信光华新城，不相信金沙，不相信青羊新城，不相信国宾……

他们为什么不去拍地？

为什么不去合作开发？

为什么不去代工代建？

结果呢？他们相信洛带，相信眉山，相信大邑，相信刘文彩！

大源组团还是一片农田的时候，中海，华润，复地，万科都去了，华侨城不去，是他们没钱吗？是不相信城南发展的潜力。

即便是在城西，中海用一个项目“国际社区”撑起了城西的价值脊柱，华侨城，距离市中心的位置更近，理论上应该是房价和品质的带头大哥，但实际上，欢乐谷带来的人流都没能滋润东岸的房价。

③、不相信同行

在华侨城的眼里——

保利没文化

中海没文化

招商没文化

万科没文化

龙湖没文化

铁建没文化

华润没文化

中交没文化

人居没文化

万华没文化

你能想到的，基本上都没文化，他们懂什么？反正他们去哪里，华侨城坚决不去！

所以你瞧，华侨城专挑冷门的地方去！为拉低成都楼市均价做出贡献。

我突然想起崔哥跟我说，他从来都不敢买100元以上的股票，因为太贵了。

在他的股海生涯中，一次次的错过了茅台、片子黄、爱美客、比亚迪等白马股，崔哥的持仓曲线很陡——大盘涨的时候我不动，大盘跌的时候我先跌。

华侨城比崔哥更狠，在房价非常稳健的成都，亏了。柳叶刀以为，华侨城在成都一直在梦游，沉浸在自己的梦里——不相信专业，不相信城市，不相信同行。

奇怪的是，华侨城重仓布局了曲江、茂名、增城、肇庆等城市。讲道理，不问度娘，有几个人能说清楚这些城市在哪里？

▲华侨城2021年土储备情况 图据水印

从医学专业的角度来讲，梦游不仅不是做梦，而是真真切切睡得非常死。像爱丽丝梦游仙境，做着梦到处游的显然属于童话里都是骗人的。

江湖传言，梦游者一旦被突然唤醒，轻者口吐白沫，重者七窍流血。怎么办，你喊不醒装睡的人，更弄不醒梦游的人。生死靠自己。

2023年3月31日，深圳华侨城股份有限公司于线上举行2022年度业绩发布会。

会上，华侨城高管公开表示：“华侨城坚持招拍挂拿地为主，要求新获取的项目销售物业中扩大住宅的占比，经营性物业中降低资产自持的比例，优中选优，加强资源储备。同时还将引导新增投资向收益率高、净现金流高、资产周转速度快、团队综合能力强的项目和区域倾斜。”

似乎，有一束光照进来了，不知道能不能唤醒梦游的华侨城。

老朱有话说

从全国来看，成都的特点——不喜欢听方言，喜欢听普通话。

怎么讲呢？

就成都楼市而言——

富力、越秀、合景、珠江这些讲广东话没戏；华宇、金科这些讲重庆话的也没戏，不要杠龙湖，龙湖总部在北京安定路，是讲普通话的；昆明的俊发也倒下了；杭州的绿城，在杭州确实很牛逼，到成都也水土不服；讲福建话的融侨在成都也没有什么声音；讲北京话的首创首开，讲上海话的绿地东韵上实，讲香港话的和黄九龙仓，讲台北话的乡林，讲英文的凯徳吉宝和美国的那个谁，混的都很一般。

讲方言在成都唯一活下来是说福建话的建发，但说普通话作死的就只有华侨城。华侨城和中海、保利、华润、中铁、招商五大央企相比。如果华侨城不是央企，他的总经理早就下课18次了。

想占成都的便宜，所以依托产业拿地，不相信成都的发展，不参与热门板块的开发。咋听感觉是个“渣男”呢？

我跟华侨城，有过短暂的相处，华侨城的强大价值观，是很多地产甲方没有的，他们凡事讲究唯美、秀气、文艺、安全，坚决不愿意做出任何一丝妥协。而且华侨城的工作人员人品都特别好，至少跟我曾打过交道的人，性格都特别好，特别客气，特别讲究。

但是好人和生不生病是没有关系的，好人也可能会生病，也会犯错。卖楼，不敢说白刀子进红刀子出，但如履薄冰是常态。作为一个充分竞争的行业，最好的素养是不犯错。

我个人很喜欢华侨城，他们在深圳做得那么好，结果在成都没有代表作，这18年，特别可惜。他本身不专业，也不懂地产，他的不专业还体现在不相信专业的人，有病还不找医生。

如果这篇文章有一句话能让华侨城的老总重新认识成都，对他们未来参与城市开发有一点启发，我都觉得很值得。

华侨城在成都的18年，完全就是梦游，而且一梦就是18年。人家是央企，梦里也有工资，奖金，茅台，至于公司是否亏钱，业主是不是打架，合作伙伴是不是跳下去，梦醒了再说。

为什么要醒呢？

钱不少拿一分，酒不少喝一杯！至于亏不亏钱，关你锤子事！亏100个亿也不关你的事！老子们亏国家的，又不是你的！