“这种行情，不是一点心理安慰就能起作用的，得出重拳方能起效”，苏州限售“5改3”后一位网友说。

“南京远郊板块，影响不大”，一位业内点评六合放开限购。

郑州、哈尔滨、衢州、秦皇岛、福州、青岛……再到苏州、南京，楼市政策已触底，各地正在陆续松绑。

但市场底还远没到来。

2月70城数据：

10省会房价跌至3年前

三天前，一张70城数据表格在不少购房群里传播。有网友把国家统计局重点监控的2月份70城数据做了横向比较，结果直观而清晰：房价跌得厉害。

有14个省会城市二手住宅价格指数低于去年同期。

其中，有10个省会城市二手房房价指数已经低于2020年定基数。

它们是太原、哈尔滨、石家庄、贵阳、长春、呼和浩特、郑州、南宁、济南、南昌。其中，太原比2020年定基数下降了6.1%，哈尔滨下降了5.9%，石家庄下降了5.4%，贵阳下降了4%。

房价指数低于2020年定基数，意味着这10个省会城市房价至少跌回3年前。

之所以说至少，是因为从跌幅最大的太原来看，其跌回高达6.1%，其房价基本跌回2016年。

太原截至2022年2月，太原新房价格同比下跌2.9%，连续17个月下跌；二手房价格同比下跌4.4%，连续20个月下跌！

而在近24个月的数据中有17个月都在下跌，最高环比月度跌幅达0.9%，发生在2021年的12月。

房价下调，并没有换来销量上涨，反而是越跌越没人买。

根据本地朗润智业的数据显示，2022年2月，太原住宅市场供应量环比下降56.15%，同比下降54.47%；成交量环比下降15.43%，同比下降20.78%。

太原至今未救市，但已救市城市似乎市场也没明显好转。

哈尔滨2021年开始，从公积金、到购房补贴、再到放宽预售条件，每一条都很有诚意。

据数据显示，从2021年8月至今，哈尔滨新房价格已七连跌，1月触底后，2月略有回温迹象，但还未恢复到去年同期水平。

3月份，哈尔滨放大招，废止此前限售三年政策。但资深业内指出，限售三年本是网签后的三年，对于买期房到拿证的购房者，本就要等三四年时间，因此取消限售也意义不大。

调控最早、力度较大的郑州楼市，在18条措施加持下，迎来了一波短暂的购房小热潮，但这波热潮很快就退去了，如今郑州各大楼盘，依然是价格未动，打折依旧，成交量也基本回到了政策出台之前的水平。

据乐居新媒体调查，3月比2月整体同比有所上升的，虽然售楼部人气不错，但跟成交不成正比。除了个别楼盘，因为现房销售成交量较好，大多楼盘表现依旧平平。

除了这10个省会城市，另外还有沈阳、兰州、昆明、乌鲁木齐住宅价格低于2021年同期，这意味着如果这些没有及时有力的政策调整，房价继续下探几乎是必然。

据不完全统计，今年一季度，60余城发布房地产相关政策超百次，从限购、限售、限贷、限价等方面针对性放松，包括但不局限于降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。

然而两三个月过去了，全国楼市似乎并没有多大的起色，整个市场只能用平稳甚至微凉来形容。

贝壳研究院近日发布数据显示，2022年一季度，全国重点62城新建商品住宅签约面积同比下降41%，跌幅较1-2月降幅扩大2%，其中一线、二线、三四线城市的降幅分别为31%、40%、47%。

2月房贷单月增量历史首次为负

买涨不买跌。

不知有多少人注意到，3月，央行公布的一组数据，让业内人士吃惊。

3月11日，中国人民银行发布的最新数据显示，2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元，其中住户贷款减少3369亿元，短期贷款减少2911亿元，而以房贷为主体中长期住户贷款减少459亿。

也就是说个人贷款成为“拖累”2月新增人民币贷款的因素，住户部门短期贷款和中长期贷款全部出现减少，其中Wind数据显示，备受关注的住户中长期贷款是有统计以来首次出现单月减少。

统计自2007年1月开始，此后的“人民币中长期住户贷款”持续增加，但到了2022年2月，这个数据突然变成了负数。

有历史以来首次！

老百姓的中长期贷款就是房贷。这说明，全国人民“正在”不买房。

而早在2021年，居民杠杆率增速就出现了一个转折。

所谓居民杠杆率，指的是居民负债与GDP的比。值越大，说明杠杆率越高，负债越多。居民负债主要是房贷，所以杠杆率的增长意味着买房的人在增加。

如图，2020年到2021年居民杠杆率出现了一个从上市到走平的明显折线。

2022年会继续走平，还是下跌？前面2022年2月住户房贷单月增量历史首次为负的数据似乎预示着今年居民杠杆率的走势。

大家都在等市场底到来

二线省会及三四线城市的楼市全面崛起，始自2015年的货币宽松和棚改政策。彼时，一线以外的城市出现了房价暴涨，很多城市房价翻倍。

自2016年下半年开始到2017年，限购限贷限售等前所未有严格的调控措施全面实施。从苏州到哈尔滨，从太原到秦皇岛……层层加码的严厉调控让很多城市楼市迅速转冷，并自2017年起全国各地全面进入市场调整期。

2020年起疫情三年，对经济带来打击，也让楼市二三城市的实际购买力在加速下滑中。

房价越跌买的人越少，显而易见如何让房价平稳就成为促进房地产业“良性循环和健康发展”的关键。

2022年4月，疫情的管控，正在全国各地进一步冻结房地产市场交易。尽管各地楼市政策陆续慢慢松绑，但市场成交依然缓慢。政策底之后，开发商、购房者以及地方上都在等待，市场底何时到来。

回到如何激发苏州楼市的话题，在一个业内群里，一位开发商直言“取消限购，降贷款利率和成数，估计才有用”。

另一位开发商说：“经过这一波，非核心都市圈的投资购房估计很难有了。”

“还有一种可能，一些小城市和西部省会，去掉限购也可能楼市没有用了。”群里另一位业内说。

3月5日，政府工作报告在今年发展主要预期目标中提出：国内生产总值增长5.5%左右。

3月14日，一家机构发文预判：仅靠政府加杠杆难以完成全年的经济任务。从各部门杠杆率变化的经验规律上来看，不论政府杠杆率如何调整，企业加杠杆难以独自完成，必须有居民加杠杆来配合。