来源：视界

喊出“活下去”的万科2018年过的怎么样？从年报数据来看，万科2018年业绩仍在稳步提升，融资优势持续凸显。2019年，万科依旧要巩固房地产开发这一基本盘，因为没有什么业务比这更赚钱。

文 ✎ 熊颖

编辑 ✎ 邢昀

2018年，房企“老大哥”万科喊出“以活下去为最终目标”，掀起市场巨大恐慌，这到底是在担心自己，还是在担心同行？

直到2018年年报发布，万科到底活的怎么样，这个谜题才解开。2018年，万科的业绩仍在稳步提升，符合市场预期。公司全年完成合同销售额6069.5亿元，同比上升14.5%；权益净利润337.7亿元，同比增长20.4%。销售毛利率方面更是创下2012年以来的新高。

高呼“活下去”的万科，活的其实挺好。

万科董事会主席郁亮在3月26日的业绩发布会上首度公开回应，“活下去”是对万科自己说的，“万科是一个有危机感的公司”。

从王石时期的拐点论，到郁亮2012年首提房地产白银时代，万科的态度始终谨慎。白银时代的万科谋求率先转型，尚处于开拓期。应对激烈的竞争，2019年的万科要求巩固基本盘。

01

活不下去？

万科的一句“活下去”，成了2018年整个房地产市场的关键词。

针对“活下去”，郁亮开始部署具体业务的“收敛”和“聚焦”，巩固提升基本盘，并以“战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹配”为逻辑主线，推动各业务单元的变革。

从财报数据来看，2018年房地产开发依然是万科营收的绝对引擎。万科全年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。

其中，房地产贡献了万科95.6%的营业收入，营业利润率达到29.69%，较上一年上升了3.88个百分点，这也是近八年来的新高。

虽然万科悲观地对自己喊出“活下去”，但从其营收、净利的平稳增速来看，万科不但活着，还过得不错。

2018年，万科实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；实现结算收入2846.2亿元， 同比增长22.1%。此外结算均价为12988元/平方米，较2017年上涨1223元/平方米。

截至2018年年末，万科合并报表范围内有3710.2 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 5307.1 亿元，较上年末分别增长25.2%和28.1%，为2019年业绩增长奠定基础。

2018年万科房地产业务的结算毛利率为29.7%，较上一年提升了3.9个百分点，并创下2010年以来新高。

不过2018年迎来新高的毛利率并没像往常一样拉动净利润的快速增长。背后是由于个别城市楼市调整，期内万科计提存货跌价准备23.1亿元，影响归母净利润-6亿元。2017年底，万科存货跌价准备只有16.13亿元。

02

融资有术，控制负债有道

2018年，在一众激进房企为居高不下的负债率和高企的融资成本头疼时，“老大哥”万科依然笑傲江湖，而这也成为万科转型的重要支撑。

截至2018年末，万科的净负债率较年初上升22.1个百分点至30.9%，虽然较2017年大幅回升，但仍远低于行业均值。 

因为房企大多有较多的预收账款计入负债，用净负债率更能客观的反映一家房企的资金链安全状况和杠杆使用情况。

2017年，上市房企整体平均净负债率达到79.43%，即便是以稳健著称的龙湖，净负债率也维持在50%左右。毫无疑问，万科持续低于30%的净负债率在房企中占有绝对优势。

净负债率2018年重新回升，背后是万科有息负债的增加。

万科的有息负债以长期负债为主。有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 931.8 亿元，占比35.7%。不过，截至2018年末，万科持有货币资金1884亿元，远高于其一年内到期的流动负债的总和。

2018年地产融资渠道收紧，融资成本攀升，部分房企不得不寻求在海外高息发债，而万科的资金优势以及总体融资成本让同行们“羡慕”。年报披露，2018年公司债券方面的融资成本2.50%-5.35%。

03

6300亿元回款目标

“如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停了。”

数据仅显示2018年，万科南方区域9月月度例会上，郁亮称“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障”，彼时，2018年已过去四分之三，6300亿元回款还没有完成一半。

地产寒冬中，房企现金流是命脉，而销售回款是重中之中。

2018年中报时，万科表示自己此时的回款率为93%。2018年财报中，万科并未对回款相关进行披露。

2018年，万科实现销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，分别增长12.3%和 14.5%。此外，2018年万科在28个城市销售金额超过百亿；在24个城市销售排名位于第一。

此前有媒体报道，万科2019年的回款目标被定为6000亿元，相比2018年减少300亿元。此次业绩发布会上，万科首席运营官张旭并没有直接回复相关问题，他强调，控制亏损，把库存控制在合理比例，“每天都是卖楼的好日子，每天都要把房子卖好”。

郁亮将销售回款看得如此重要，可能和万科的拿地“小算盘”关系密切。

万科在年报中指出，由于销售放缓，企业拿地更加谨慎，土地整体溢价率回落，流拍现象增加。根据中国指数研究院统计，2018年，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降7%；住宅类用地平均溢价率为15%，较2017年下降19个百分点。

这也意味着，此时拿地成本相对较低。

2018年，万科一方面谨慎拿地，另一方面更注重通过并购等多元化方式满足需求，挖掘土地存量市场的合作机会。2018年三季度万科动作频频，以32亿元收购华夏幸福5家项目公司的部分股权；以3.55亿元拿下嘉凯城旗下5个地产项目；多次出手试图收购海航旗下项目。

2018年，万科新增加开发项目227个，权益规划建筑面积约2490万平方米，总规划建筑面积约4681万平方米。 

2018年，万科拿地花的钱比2017年少了很多，2017权益地价总额约2188.9亿元，2018年权益地价和综合改造成本总额降至1351.4亿元。但钱都花在了刀刃上，2018年新增项目比2017年要多出11个，总规划建筑面积相差无几。

万科用实际行动证明了，不要看万科说了什么，而要看万科做了什么。

04

宝能系大撤退

2018年，万科在自救，“外人”在退场。

“门口的野蛮人”姚振华从2018年4月开始陆续减持，此后宝能系对万科的持股一直是个迷，直到2018年年报的披露才露出“庐山真面目”。

截至2018年末，宝能系钜盛华及其一致行动人合计持有万科A股股份16.2亿股，占公司股份总数的14.67%。

2018年年初，刘姝威以万科独立董事身份，发出一封《给证监会并刘士余主席的信》。这封信正是宝能系开始减持万科的“导火索”。根据相关规定，股票类资管计划杠杆倍数超过1倍者，到期须清盘，且不得续期。

2015年，宝能系花费240亿元，成为万科第一大股东，万宝之争拉开序幕。随后，经多次增持，宝能合计持有万科总股本25.4%。

2018年4月开始，万科A发公告表示，宝能系钜盛华持股的9个资管计划将全部清算。直至9月，历时5个月的减持行动才疑似落下帷幕，9大资产计划合计套现约274亿元。

此次万科的分红也创下历史新高，根据分红派息预案，2018年度万科现金股利约为118.1亿元，以2018年末公司总股份数计算，每10股派送10.7元（含税）现金股息。据此计算，姚老板此次将获得逾17亿元税前分红。

05

2019年关键词：巩固基本盘

在年报开篇致股东信中，万科重提了2012年郁亮抛出的房地产“白银时代”。

白银时代，意味着房地产市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束了，将进入高烈度竞争的低容错时代。虽然比不上曾经辉煌的黄金时代，但总比青铜时期要好。

从万科和郁亮的多次表述来看，一方面，万科转型势在必行。在白银时代启动转型，才会有充足的时间，等到青铜时代再转型为时已晚。

万科从2012年正式提出“城市配套服务商”战略，2018年又升级为“城乡建设与生活服务商”，并逐渐形成雏形。2018年财报显示，万科物业服务全年实现营收98亿元，同比增长33%；长租公寓覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

不过郁亮直白的表示，“至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科”，万科转型涉及的这些业务目前只能赚点小钱， “大家在规模、速度、利润等等衡量多元化这件事情，我觉得可能是不充分的”。

另一方面，“地产业务这么赚钱，大家不要指望还能找到更赚钱的业务”。在这样的大背景下，万科2019年关键词还是稳住基本盘。

在郁亮看来，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。

只有先求得根基的稳固，万科才能更好地开枝散叶