前两天，小观推送了

　　浦东新区近日在有关会议上发布信息：至2035年，浦东将新增世博-前滩城市主中心，新增张江、金桥、川沙3个城市副中心。

　　消息一出

　　引发广泛关注

　　尤其是对于川沙将成为

　　与徐家汇、五角场齐名的城市副中心

　　不少人直呼“没想到”

　　当然，也有不少网友关心

　　房价一度炒到20多万一平米的前滩

　　后劲怎么样？

　　能不能扛得住这波地产下行？

　　世博-前滩想要跻身

　　以陆家嘴、外滩为代表的城市主中心

　　究竟有没有硬核实力？

　　黄浦江畔一席一位

　　前滩楼宇租金价格直逼陆家嘴

　　今年以来，有关前滩二手房价格下跌的消息甚嚣尘上。整个二手房市场的低迷，的确也冲击了作为上海“新贵”地块的前滩。一位中介公司经理人告诉记者，从去年7月份开始，前滩的成交量一直较低，这种情况也基本维持到今年。从一些中介公司APP上的公开数据也可以看到，早在2021年，可以卖到20万一平方的前滩高品质社区东方悦耀，如今的成交价普遍在12万-13万左右。

　　有经理人分析，这一方面是因为前滩周边的新房、次新房很多是小户型，市场需求不高。以往购买的人群中，有不少是为了孩子在旁边的重点小学读书。然而目前“挂户口”的房子太多，导致生源超额。这意味着，即使你买了前滩的房子，也未必就能进它的重点小学。于是，价格就这样下来了。

　　房价下跌，对一个地块的市场价值，一定会产生影响。不过，回看前滩的崛起之路，以及当下前滩地区各类已落地的配套和人群结构，也不难发现，前滩作为规划中“城市主中心”，已经起势。

　　这里要插一个知识点，什么是“城市主中心”。根据《上海市国土空间近期规划（2021-2025年）》，上海城市主中心涵盖了传统的商业活动区——南京西路、人民广场、新天地、外滩、陆家嘴、中山公园等，也有近年来关注度一路飙升的活力板块——徐汇滨江、北外滩，以及前滩。

　　前滩地处世博园区南侧，北接世博后滩拓展区、耀华地块，西临黄浦江和徐汇滨江地区。早在2012年，前滩正式被纳入上海总体规划，命名为“前滩国际商务区”。

　　前滩的开发时间虽短，却有不少人无我有的优势。首先，沿江。从这一轮规划中可以看出，上海未来的城市主中心基本围绕黄浦江这条轴线。要知道，大江大河不可复制，这也就把前滩抬上了一个新的高度。

　　以往，商业设施不大喜欢在沿江区域布局，因为沿江就意味着有一个方位临水，人是走不通的，相当于只能做剩下三个面的生意，其实是影响人流量的。但是前滩却在短时间内吸引了前滩太古里、晶耀前滩、前滩L+PLAZA陆家嘴广场、前滩31等诸多商业项目。可见黄浦江畔一席一位，是多么吸引人。

　　与此同时，紧邻陆家嘴的地理位置，也让它成为商务资源外溢的首选地。前滩企业天地一至四期、晶耀商务广场、前滩东方广场、前滩时代广场、四方城等办公项目的落地成熟率都很高。而且，前滩的租金价格直逼陆家嘴。

　　多家市场机构数据显示，截至去年7月，前滩区域的空置率一直控制在5%至6%。就连前滩信德中心这样刚刚交付不长时间的大楼，根据去年底的数据，出租率也能达到70%。而且楼里很多都是优质外企，比如世界500强松下电器、英国最大的汽车制造商捷豹路虎、世界上最大的体外诊断供应商之一奥森多医疗等。

　　再者，徐汇滨江与浦东前滩几乎同时开发，也让两岸形成优势联动，共同组成黄浦江畔的新“黄金三角”，吸引了大批投资者。当然，由于两岸地铁相距两站，通过龙耀路隧道驾车也仅需10余分钟，一定程度上存在竞争关系。

　　总的来说，浦东和浦西毛细血管般的城市规划尺度不同，整个浦东更像是由一个个大型且独立的社区拼贴而成的城市。比如，内环内有联洋社区、源深体育中心社区、花木社区等，中环有北蔡社区，御桥社区等。前滩作为一个较新的社区板块，在它的南北方亦各有成熟社区替代品。这两年，就有不少消费者选择在浦江镇和三林板块置业，前滩的房价能否回升还要静观其变。

　　去年10月，太古里的中心广场，游人如织。张弛 摄

　　张江金桥产业丰富成熟

　　进入城市快速发展期

　　这一轮规划中，上海一共有五角场、金桥、花木、张江、川沙、莘庄、虹桥、真如、吴淞等9个城市副中心。其中，金桥、花木、张江、川沙4个在浦东。

　　城市副中心的设立，往往是为了带动主城区内、中、外环区域的发展，分散城市主中心的压力和密集度，让主城区能够得到相对均衡的发展和提升。

　　城市副中心的建设首先要具备一定的综合服务能级，能够满足周边城市地区的综合服务需求。同时，也最好能承担面向市域或国际的特定职能，如科技创新、综合枢纽、国际旅游、会展文化等。

　　因此，虽然都称之为“副中心”，但由于9个副中心所在区域的历史和资源禀赋存在较大差异，副中心职能的规划导向和发展定位也呈现差异化。

　　比如，花木是2001年公布的上海第一代城市副中心之一，与真如、徐家汇、五角场正好分属人民广场辐射线的四个顶角。而这样的规划，也是为了让四个地区能够成为周边片区的区域中心，更好承接服务老百姓生活的功能作用。

　　不过，与浦西的三个城市副中心不同，花木的发展重心一直不在商务商业上，而是逐步发展成了一个行政文化中心。目前，上海东方艺术中心、上海图书馆东馆、上海博物馆东馆、浦东图书馆、上海新国际展览中心等大型文化场馆均在花木地区，花木也被认为是和人民广场齐名的文化枢纽。

　　新增的金桥、张江两个城市副中心，明显更偏重经济功能。尤其张江，素来被认为是上海的创新“发动机”。前几年，张江本地员工凭一己之力，带飞周边几个板块的房价，以至于在张江租个房子，价格都直逼浦西的市中心地段。

　　金桥相比之下，声量似乎小一些。如果没记错，上一次金桥上热搜，似乎还是因为商业体啦啦宝都门口的巨大高达立像。当然，金桥能成为副中心，总归也是有原因的。

　　啦啦宝都门口的大高达立像

　　1990年，浦东大开发，重点建设“两桥一嘴”。陆家嘴迎来大量的金融机构入驻，顺顺当当成为金融中心。外高桥在对外开放的大背景下做起了保税区。金桥的定位则是出口加工区，逐步形成了以白色家电、纺织、食品等产业为主的集群。与此同时，碧云和联洋两大社区也应运而生，成为“产城融合”的初级产物。

　　不过，30多年来的发展中，浦东的城市规划相较浦西，功能性更加泾渭分明一些，产业归产业，居住归居住。“人”的幸福感也必然会在低密度的商业配套和大尺度的街区中受影响。因此，此番上海2035规划中把张江和金桥升级成副中心，意思也就不言自明。

　　当然，相比徐家汇、花木、真如、五角场等老牌的城市副中心，目前张江和金桥的城市功能和融合度还欠缺了一些。一些企业公司的研发、生产在这里，也希望把管理、销售、策划、行政搬过来，却发现这里公园、住宅、医院、学校的供给还不够体量。

　　不过，金桥、张江最大的优势恰恰在于产业的丰富性、成熟度。不需要费劲导入人口，人口自然而然就集聚了。而建设一座城市，其实最难的往往是人口导入，人口有了，配套跟上也是早晚的事。从这个意义上讲，这两个城市副中心的建设周期可能会更短一些。

　　张江科学城。

　　“最远”副中心何以崛起？

　　川沙迎来一波新发展机遇

　　不得不说，川沙作为城市副中心，是最特别的一个，因为它距离上海市中心实在是比较远。不过川沙的实力和战略定位还是要从历史上说起。

　　在《川沙新镇国土空间总体规划（2020-2035）》的开头，就提到川沙曾经是上海第一强县。1993年浦东新区成立，川沙由县变为镇，这之后再随着区划调整、南汇并入浦东，诞生了新的川沙新镇和祝桥镇。

　　川沙整合六灶地块，打造上海国际旅游度假区（迪士尼）；而祝桥整合川沙原机场镇部分，发力浦东机场。然而为了给这些重大工程囤地，从上世纪90年代到2010年，川沙实际上错失了自身发展的良机。周边的金桥、张江、花木都起来了，它依旧落寞。

　　1985年末的川沙县行政区划。

　　后来迪士尼开园，虽然也为川沙创造了GDP，并带动了周边的民宿发展，但对于今天川沙副中心来说，其实影响力有限。直到今天，川沙仍有大片区域看上去比较荒凉，甚至有种待开发的乡野即视感。

　　不过，由于川沙位于浦东中部地区的地理中心，正好被张江、迪士尼和东方枢纽环绕包围，自然而然也就成了未来各种国家战略的重要衔接点。

　　首先，受益于张江东扩。在《张江科学城发展“十四五”规划》中，张江科学城已经向东扩区到川沙镇域范围内，直接纳入了整个华东路以西的川沙城镇。

　　其次，受益于度假区东扩。在上海“十四五”期间，将完成机场联络线度假区站的开发，以便后续利用区位交通优势引入与迪士尼乐园项目互补互促的项目，形成“双核驱动”效应，带动度假区和川沙城市副中心开发。

　　更重要的是，川沙的轨交网络也在不断完善。目前川沙本身已经有贯穿上海东西的“地铁之王”2号线，可以直达唐镇、张江、花木、陆家嘴、人民广场、南京路、静安寺等热门商圈。

　　随着今年机场联络线的建成，这条全长68.6公里，途经闵行、徐汇、浦东新区3个行政区的线路，也将在川沙设度假区站。未来，川沙副中心将成为浦东枢纽通往市中心的第一站门户区，5-10分钟内可达浦东枢纽，30分钟内可达虹桥枢纽。川沙，也将成为全市唯一能半小时内到达虹桥、浦东两大枢纽的城市副中心。川沙，未来可期。

　　《川沙新镇国土空间总体规划（2020-2035）》

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　　作者：杜晨薇

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　　校对：晓川