文/青城桢楠

　　1988年进入房地产行业，经历过多少次生死考验。

　　长期被视为行业楷模，踩准历次地产周期，每次都能全身而退。

　　背靠资产规模高达5万亿，中国最强国资之一的深圳国资委。

　　万科，在房地产领域的地位，绝不止领头羊三个字，它是标杆，是翘楚，更是信仰，是地产行业遭遇史无前例困境的最后堡垒。

　　2024年3月初，万万没想到，三道红线达标已久，被不少人认为，真正大而不倒的万科，传来困难的声音。

　　万科，也熬不住了么？

　　
重要会议之前 万科遭遇流言

　　2月28日左右，重要会议之前，未经证实的网络消息开始流传，说万科去北京和新华资产谈事。

　　受到相关事件的影响，部分万科债在2月底3月初大跌。

　　21万科02跌至 67.97 元，周跌幅达 9.4%；22 万科 05 跌至 74.19 元，周跌幅达 9.2%。

　　万科股价表现尚可，A股单周下跌3%，港股稍微多一些，周跌幅在8%。

　　同期东方财富地产指数下跌2.49%，考虑到万科的权重，万科下跌的幅度是超过行业的。

　　目前，万科的市净率仅为0.46，是十年最低水平。

　　从2018年，地产开始调整至今，相比于融创、恒大等公司，万科算是非常抗跌的。

　　截止3月2日，万科的市值依然是整个房地产行业的第一。（和中海、保利的差距很小了）

　　考虑到万科的地位，以及时间上的敏感度，相关方面对此事非常重视。

　　经过两三天的准备，新华资产通过其公众号率先出来澄清：

　　网络消息不实，新华资产坚定的支持房地产行业健康发展。

　　截止发稿，万科还没有公开回应。

　　由于新华资产没有提供太多详尽的信息，我们通过公开渠道，尽可能帮大家还原一些事实。

　　消息说，万科原本有债务在2023年12月到期，在已经延期3个月的基础上，最近又要寻求展期。

　　事实上，这是子虚乌有的。

　　根据万科2024年2月29日的公告，22 万科 01以及22 万科 02，也就是近期下跌幅度较大的两支债券，规模分为8.9亿和11亿，将于3月4日付息。

　　从目前的公告来看，万科并没有要延迟付息，而是按照兑现。

　　和新华资产的借款，也不存在3月份的关系。

　　根据第一财经的统计，万科从新华资产的借款，合计97.82亿，最早一笔到期是2024年12月25日。

　　wind数据显示，截至目前，万科的境内债券余额约为640亿元，未来12个月内到期的规模为240.8亿元；境外债余额为32.25亿美元，未来12个月内的到期债务规模为12.3亿美元。

　　其中2024年上半年，万科到期的境内债余额约为63.3亿元，境外债为12.3亿元，合计约为150.6亿元。

　　具体看细节：

　　从丝路海洋的统计来看，万科还有一笔3月份到期的债务，但是在境外，且规模为45亿人民币。

　　根据国泰君安的研究，万科2024年在境外一共有三笔债务到期，其中一笔是6.3亿美元，也就是45亿人民币，到期时间是3月11日。

　　针对3月11日到期的境外债，根据一份交流记录，万科已经有还款规划，会通过自由资金、银行、分红等方式兑现。

　　根据万科最新的公开数据，截至2023年9月底，货币资金为1036.8亿元，较2023年中期有所下降，对于短期债务的覆盖倍数为 2.2 倍。

　　名义来看，短期不存在偿债压力，但是问题还是要值得警觉。

　　根据丝路海洋的统计，能看到万科偿债压力最大的时候，其实是在4月和5月，分别为122.22亿元以及63.37亿元，合计仅200亿元。

　　2023年11，在一次交流上，万科曾表示，如果剔除预收监管资金，目前在手的资金为600亿。

　　2023年三季度，万科短期有息负债为511亿，如果没有额外的变化，压力还是有一些。

　　
半年内两次传言 市场到底在质疑什么？

　　2023年10月底，也就是几个月前，万科境外债就大跌过一次，且股价也在连连下跌，创8年新低。

　　当时，算是万科第一次被市场认为，有可能有问题。

　　但很快，深圳国资就公开喊话，力挺万科，表示一定会动用资金、资源，尽一切可能，通过市场化、法制化的手段，帮助万科。

　　2023年11月6日下午，深圳市国资委主任王勇健等人召开会议，表示：

　　“万科是深圳国资体系中的重要成员，如果万科在经营方面遭遇极端风险，国资委一定会动用资金、资源，尽一切可能通过市场化、法治化手段帮助万科守住底线。我们手上有足够的实力、工具和经验来做这件事。”

　　在深圳国资喊话之前，万科也做了一系列动作，试图安抚市场。

　　比如，调整董事会，让深圳国资成为董事会副主席。

　　据财新网消息，按历史惯例，万科董事会副主席通常由大股东一把手兼任，但2020年6月换届以来，万科董事会没有设立副主席之位。深圳国资成为董事会副主席，意在对外释放国资股东支持信号。

　　调整董事会的同时，万科的郁亮和祝九胜海更改了薪酬方案，把将近和股价表现挂钩。

　　但是市场对于深国资的表态，以及万科的动作，似乎并不买账。

　　11月之后，万科股价仍然在下跌区间，相关债券也没有逆转。

　　万科从2019年就提出活下去，2022年又提出黑铁时代到来，期间一直在压降债务，寻找活路，不曾有实质性的兑现问题，为什么市场接二连三的质疑万科呢？

　　也许相比对万科，市场开始对背后的力量，有些觉察。

　　万科的信用，除了自身，最重要就是深国资。

　　用一些业内人士的话说，万科的身份，是具有系统重要性和指标性的，甚至是“所有制信仰”下的最后堡垒。

　　从公开资料来看，深圳国资确实实力雄厚。

　　截至2022年底，深圳市市属企业总资产50010亿元，全年实现营业收入1.1万亿元。

　　5万亿资产，对万科来说，绰绰有余。

　　但是似乎不能这么看问题。

　　因为背靠深圳国资的远不止万科一家，还有平安、金地集团、华南城等一众企业。

　　按照深圳国资的说法，最终要靠市场化和法制化，解决问题，这些前提条件是必要条件，没那么容易。

　　万科背后直接的大树是深铁集团。

　　根据深圳国资委官网的信息，深铁集团2022年净利润为为8.6亿，比2021年减少减少70%，负债率提高4.33%，达到52.91%。年底在手资金为229亿。

　　从深铁在万科上的投入产出情况来看，深铁两次受让股份合计花费660亿元左右，累计获得分红209亿。

　　持有成本大概在20.47元，目前股价9.89元，持股浮亏在252亿。

　　据丝路海洋，深铁集团的融资成本在收购万科（2017年）的时候5年期借款在是4.9%，6年累计借款成本，也在几十亿水平。

　　考虑到万科目前的债务绝对规模，以及深铁集团在万科上的投入产出和其目前在手资金的状况，在市场化原则和法制化原则之下，考虑的事情也许比想象得多。

　　万科的融资变化，某种程度也反映出，大树和万科之间微妙。

　　据胜遇研究，万科2021年到2023年10月之间，净融资远低于保利和招商蛇口等央国企。

　　从2017年入主万科到2023年11月公开表态，万科背后的大树，至少有7次口头力挺。

　　但截止目前，还没有看到实质性的资金支持。

　　
不能等着被救 万科必须自救

　　自己的情况自己最清楚。

　　万科在2024年，采取了一系列自救动作。

　　2月9日，万科卖出上海七宝广场，是最具指标意义的。

　　因为七宝万科是万科商业板块里最优质的项目，贡献的营收最多，2022年收入为4.08亿，出租率为93.44%，位列所有项目第一。

　　这么好的资产，万科最终的售价是打了七折，足见对资金的渴求。

　　2月9日，据接盘方，港股上市公司领展公告称，以23.84亿元收购万科持有的上海七宝万科广场余下50%权益，收购完成后将全资持有该项目，万科则完全退出。

　　更早，在2023年底，万科海出售了部分酒店资产，同样是折价出售。

　　2023年12月8日，接盘方悦榕控股公告称，将以4.8亿元买下万科所持有的悦榕服务(中国)等三家子公司股权。

　　悦榕控股的收购价是4.8亿，而万科当年的花费是5亿以上。

　　卖资产之外，通过现有房产回笼资金，是比较好的方式。

　　根据中指研究院的统计，2024年前2个月，万科销售额排名地位，一共销售334亿元。

　　万科的结果是通过降价而来的。

　　根据中指研究院的统计，相比于第一名保利，万科售价同比下降6.4%，环比也下降6.2%。

　　尽管万科的销售排名靠前，但相比于去年下滑了43%，加上预收款管理制度的 约束，资金无法顺畅使用，这些因素让房产回款这条路，充满荆棘。

　　为了筹集更多资金，万科还在资本市场上积极争取。

　　2024年3月1日，万科公告称，将发行REITs ，筹集资金11.59 亿元，底层资产是旗下三个3 个仓储物流园。

　　除了积极开源，还得好好节流。

　　万科在2024年拿地不多。

　　翻开克而瑞拿地排行榜，万科没有进入前十。

　　前两月万科仅仅排名第23位，拿地金额是48.9亿。

　　说实话，万科太重要了。

　　有个不恰当的比喻，中国金融系统里面，有工行等系统性银行，类似的，中国地产其实也存在系统性的地产公司，除了规模以外，对地产的信心意味可能更重。

　　万科，就是信心的代表。

　　目前，能够帮助的万科的，除了自己，还有背后的大树，以及曾经给万科授信千亿级别的大银行。

　　速则济，缓则不及，动作真的要快了！

　　（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

　　作者：青城桢楠编辑：王小王

　　图片：来源于网络，侵删

　　叶檀财经作品