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03上海放松限购的影响上海青浦、奉贤放松限购
作者:余飞
01
上海再出招
进入2024年,上海在救市表现上,异常活跃。
新年第一个工作日,也即1月2日,上海就下调了外围片区二套房的公积金首付比例。
之前上海规定,认定二套住房的公积金贷款比例分别为50%和70%(分为普通住宅和非普通住宅)。
此次,则将嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区认定的第二套改善型住房公积金首付比例降至40%。
十一天后的1月13日,上海再出手。青浦、奉贤两个外围片区同时发布楼市新政。
青浦区:
凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房,与青浦区用人单位签订2年及以上劳动(聘用)合同且工作满1年的非沪籍人才,并同时符合以下单位条件之一、个人条件之一的,可在青浦新城区域范围内购买1套住房,同时购房资格由居民家庭调整为个人。
奉贤区:
与用工单位签订二年及以上劳动(聘用)合同且在本单位工作满一年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在本市无住房的非沪籍人才,同时符合相关单位条件之一、个人条件之一,可购买奉贤新城住房1套,同时购房资格由居民家庭调整为个人。
之前,上海全域,除临港新片区门槛略低外,其余片区非户籍购房,均需连续5年社保方可,而且需要家庭才行,单身没有购房资格。
如今青浦、奉贤不仅将社保压缩至3年,连单身限购的大门都敞开了。
时代财经说,上海非沪籍、单身人士限购已执行十余年之久。
02
憋不住了
关于一线城市的限购放松,市场早有呼声,然而北上深一直不为所动。最先出招的,还得是广州。
广州在去年9月20日,广州大幅收缩限购圈,并降低了限购区的购房门槛。具体为:
1,限购缩圈。之前广州只有增城、从化不限购,现在增加了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域。
2,限购门槛降低。非户籍在限购区购房,社保五年降至两年。
3,增值税免征年前“5改2”。也即之前买房后,需要满五年上市交易才能免增值税,现在满两年即可。
广州率先收缩限购圈,并降低限购门槛,是成交量承压。上海亦是如此。
纵观过去两年各城市的救市措施,一般效果都只有一个月。
于是就出现了频繁出手的现象。公开统计显示,房地产调控政策优化了1008次,平均一天就有2.8次出手救市。
以广州来说,去年比较有影响的措施就出手了五次,包括收缩限购圈、降低限购门槛等。
但最终并没有取得预想的效果。
广州的二手房成交量在12月再次跌破万套。
全年整体二手房成交量,好于2022年,但相比于2016年的高点,下跌了很多。
新房方面,去年大多数月份持续维持在低位,去年12月份仅成交了4324套。
全年广州新房成交了73771套,和2022年基本相当,整体都在低位。
至于房价,就不多说了。记住一个数据就行,2023年11月份国家统计局披露的70个大中城市二手房价格,无一城上涨。
上海、北京、深圳亦是如此。
去年9月初一线城市先后取消认房认贷,效果只维持了半个月,仅在10月份增长了一下。
数据显示,11月份北京新房住宅共网签4409套,环比10月份下滑14.835%。
二手房网签量在9月份冲破1.4万套后,10月份跌至10653套,11月份增加至12454套。
并没有创造出什么惊艳的数据。
制图:城市财经;数据:北京市住建局
上海方面。
21世纪经济报道之前一篇针对上海楼市的报道文章《成交低迷:上海楼市刚需客去哪儿了?》,介绍了当时上海楼市的现状,尤其是披露了一些关键数据。
文章披露,上海新房、二手房数据低位徘徊,市场活跃度不振,观望氛围渐浓。综合第三方机构数据显示,10月,上海新房成交约65.59万平方米,二手房成交约1.32万套。11月新房成交面积持续下跌,成交约60.27万平方米,二手房则成交约1.41万套。
11月的上海楼市,二手房成交环比虽然有轻微上涨,但仍在1.5万套/月的枯荣线之下;新房市场成交量甚至不如今年7、8月份淡季。
同时,上海的二手房挂牌量创新高。整个市场的氛围都不叫压抑,购房者都很迷茫,观望情绪加重,再等等,搁浅购房计划,是很多人当下的心理写照。
憋不住的深圳,在11月份降低了二手房首付,并下调了豪宅线。
12月份,北京、上海跟随深圳脚步,进行了同样的操作。
如今2023年已经收官。各地楼市承压依旧。
数据显示,上海2023年二手房成交量比去年的成交量略高一些,但相比于2016年的高点以及2020年、2021年都没法比。
房价方面。上海核心区的房价虽然比较坚挺,但核心区的老破小以及外围区的房子,都在疯狂调整当中。
去年年底,网上流传着一张上海各片区房价跌幅图,不清楚真假,权作一看。
而来自主流媒体的报道,上海的学区房真真切切大跳水了。
压力之下,才有了一个月两次出手。
03
上海放松限购的影响
上海青浦、奉贤放松限购,虽然效果不会太大,但信号意义强烈:
第一,拉开了京沪深三座中国楼市放松最矜持城市的序幕。
上海带动之下,深圳、北京必然会跟随,春节之前,北京、深圳可能就会有动作,而且上海其他外围区如嘉定、松江、宝山、金山等,估计很快也会跟随。
目前市场的普遍预测是,北京、上海、深圳的外围区基本都会一步步放松限购,当然速度不会快,循序渐进,牙膏一点一点挤。
最先外围区降低限购门槛,压缩社保要求,不行再取消限购。之后核心区的社保要求年限,也会随之压缩。
一旦上海、北京、深圳出手,其他仍保留一点点限购的强二线城市,基本会脱光光。
毕竟京沪深是楼市风向标,也是全国楼市的信仰。
第二,维持楼市降而不破的局面。
从京沪深的放松节奏来看,只是维持不破,不让下跌过快而已。如果想要扭转局面,全面放开限购,定然可以,但是三座城市始终没有。
从这里可以看出,官方只是想要维持降而不破的局面。压力大了,就松一点,再大了,就再松一点,一点一点挤牙膏。
官方似乎并没有想着让房价转向,而只是想着让房价跌得慢一些,以时间换空间,摆脱对房地产的依赖。
这与去年底两场重量级会议中提到的“先立后破”思路契合。
立是目的,破也是目的,但得先立,然后才能破。或者说,没有立起来之前,不能破。
这里的破,主要是破除三点:1、破除房地产驱动经济发展的模式;2、破除中央和地方对土地财政的依赖;3、破除高房价的隐忧。
降而不破,这才是官方对待楼市的终极态度。
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