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03上海放松限购的影响上海青浦、奉贤放松限购
作者：余飞
01
上海再出招
进入2024年，上海在救市表现上，异常活跃。
新年第一个工作日，也即1月2日，上海就下调了外围片区二套房的公积金首付比例。
之前上海规定，认定二套住房的公积金贷款比例分别为50%和70%（分为普通住宅和非普通住宅）。
此次，则将嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区认定的第二套改善型住房公积金首付比例降至40%。
十一天后的1月13日，上海再出手。青浦、奉贤两个外围片区同时发布楼市新政。
青浦区：
凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时符合以下单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
奉贤区：
与用工单位签订二年及以上劳动（聘用）合同且在本单位工作满一年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在本市无住房的非沪籍人才，同时符合相关单位条件之一、个人条件之一，可购买奉贤新城住房1套，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
之前，上海全域，除临港新片区门槛略低外，其余片区非户籍购房，均需连续5年社保方可，而且需要家庭才行，单身没有购房资格。
如今青浦、奉贤不仅将社保压缩至3年，连单身限购的大门都敞开了。
时代财经说，上海非沪籍、单身人士限购已执行十余年之久。
02
憋不住了
关于一线城市的限购放松，市场早有呼声，然而北上深一直不为所动。最先出招的，还得是广州。
广州在去年9月20日，广州大幅收缩限购圈，并降低了限购区的购房门槛。具体为：
1，限购缩圈。之前广州只有增城、从化不限购，现在增加了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域。
2，限购门槛降低。非户籍在限购区购房，社保五年降至两年。
3，增值税免征年前“5改2”。也即之前买房后，需要满五年上市交易才能免增值税，现在满两年即可。
广州率先收缩限购圈，并降低限购门槛，是成交量承压。上海亦是如此。
纵观过去两年各城市的救市措施，一般效果都只有一个月。
于是就出现了频繁出手的现象。公开统计显示，房地产调控政策优化了1008次，平均一天就有2.8次出手救市。
以广州来说，去年比较有影响的措施就出手了五次，包括收缩限购圈、降低限购门槛等。
但最终并没有取得预想的效果。
广州的二手房成交量在12月再次跌破万套。
全年整体二手房成交量，好于2022年，但相比于2016年的高点，下跌了很多。
新房方面，去年大多数月份持续维持在低位，去年12月份仅成交了4324套。
全年广州新房成交了73771套，和2022年基本相当，整体都在低位。
至于房价，就不多说了。记住一个数据就行，2023年11月份国家统计局披露的70个大中城市二手房价格，无一城上涨。
上海、北京、深圳亦是如此。
去年9月初一线城市先后取消认房认贷，效果只维持了半个月，仅在10月份增长了一下。
数据显示，11月份北京新房住宅共网签4409套，环比10月份下滑14.835%。
二手房网签量在9月份冲破1.4万套后，10月份跌至10653套，11月份增加至12454套。
并没有创造出什么惊艳的数据。
制图：城市财经；数据：北京市住建局
上海方面。
21世纪经济报道之前一篇针对上海楼市的报道文章《成交低迷：上海楼市刚需客去哪儿了？》，介绍了当时上海楼市的现状，尤其是披露了一些关键数据。
文章披露，上海新房、二手房数据低位徘徊，市场活跃度不振，观望氛围渐浓。综合第三方机构数据显示，10月，上海新房成交约65.59万平方米，二手房成交约1.32万套。11月新房成交面积持续下跌，成交约60.27万平方米，二手房则成交约1.41万套。
11月的上海楼市，二手房成交环比虽然有轻微上涨，但仍在1.5万套/月的枯荣线之下；新房市场成交量甚至不如今年7、8月份淡季。
同时，上海的二手房挂牌量创新高。整个市场的氛围都不叫压抑，购房者都很迷茫，观望情绪加重，再等等，搁浅购房计划，是很多人当下的心理写照。
憋不住的深圳，在11月份降低了二手房首付，并下调了豪宅线。
12月份，北京、上海跟随深圳脚步，进行了同样的操作。
如今2023年已经收官。各地楼市承压依旧。
数据显示，上海2023年二手房成交量比去年的成交量略高一些，但相比于2016年的高点以及2020年、2021年都没法比。
房价方面。上海核心区的房价虽然比较坚挺，但核心区的老破小以及外围区的房子，都在疯狂调整当中。
去年年底，网上流传着一张上海各片区房价跌幅图，不清楚真假，权作一看。
而来自主流媒体的报道，上海的学区房真真切切大跳水了。
压力之下，才有了一个月两次出手。
03
上海放松限购的影响
上海青浦、奉贤放松限购，虽然效果不会太大，但信号意义强烈：
第一，拉开了京沪深三座中国楼市放松最矜持城市的序幕。
上海带动之下，深圳、北京必然会跟随，春节之前，北京、深圳可能就会有动作，而且上海其他外围区如嘉定、松江、宝山、金山等，估计很快也会跟随。
目前市场的普遍预测是，北京、上海、深圳的外围区基本都会一步步放松限购，当然速度不会快，循序渐进，牙膏一点一点挤。
最先外围区降低限购门槛，压缩社保要求，不行再取消限购。之后核心区的社保要求年限，也会随之压缩。
一旦上海、北京、深圳出手，其他仍保留一点点限购的强二线城市，基本会脱光光。
毕竟京沪深是楼市风向标，也是全国楼市的信仰。
第二，维持楼市降而不破的局面。
从京沪深的放松节奏来看，只是维持不破，不让下跌过快而已。如果想要扭转局面，全面放开限购，定然可以，但是三座城市始终没有。
从这里可以看出，官方只是想要维持降而不破的局面。压力大了，就松一点，再大了，就再松一点，一点一点挤牙膏。
官方似乎并没有想着让房价转向，而只是想着让房价跌得慢一些，以时间换空间，摆脱对房地产的依赖。
这与去年底两场重量级会议中提到的“先立后破”思路契合。
立是目的，破也是目的，但得先立，然后才能破。或者说，没有立起来之前，不能破。
这里的破，主要是破除三点：1、破除房地产驱动经济发展的模式；2、破除中央和地方对土地财政的依赖；3、破除高房价的隐忧。
降而不破，这才是官方对待楼市的终极态度。
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