第一章 行业概况

1.1 定义

产业地产是一种特殊类型的房地产，它以土地为基本要素，以企业为投资、开发、运营的主要主体。这种类型的房地产以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，产业运营和空间运营为主要盈利途径。产业地产的主要目标是打造产业生态，实现产业空间的整体开发与运营。

产业地产不仅包括传统的制造业设施，如工厂和仓库，还包括科技园区、研发中心、数据中心等新型产业设施。这些设施通常位于产业集聚区，以便于企业之间的协作和创新。在开发和运营产业地产的过程中，也需要充分考虑到环境保护和可持续发展的要求。

从根本角度理解，产业地产是工业经济日益精细化和专业化分工的自然结果，其主要特性包括：

• 市场化运作：产业地产的主要运营者为具有市场定位的企业。相较于政府，产业地产商通过市场化手段可以使园区项目的运作模式更为灵活、资金来源更为稳健、招商团队更为专业，有效解决政府在运营园区过程中所遇到的资金、人力等瓶颈问题。
• 功能多元化：产业地产的运作基于人本原则，构建多元化的产城功能体系。与工业地产相比，产业地产在产业功能上更为高级，同时能够填补城市功能的短板；与商业地产对比，产业地产的产业功能更为集中，同时提升了产业服务的专业度。
• 运营复杂性：产业地产的核心目标是实现各方利益的共赢。首先，政府可以通过此方式获取税收、解决就业问题；其次，入驻企业能够享受便利、高质量、专业化的服务，助力其持续发展；最后，运营主体可以通过空间出租、增值服务、股权投资等方式获取收益。

1.2 发展历程

中国的产业地产发展历史是一部与国家经济改革和开放紧密相连的历史。从1978年的改革开放开始，产业地产在中国的发展经历了从无到有，从简单到复杂的过程。

在改革开放初期（1978年-1990年），中国开始进行经济改革，产业地产主要集中在一些沿海城市和经济特区，如深圳、上海等地。这个阶段的产业地产主要形式为工业园区，这些园区吸引了大量的外资和内资，推动了中国的工业化进程。然而，这个阶段的产业地产还比较初级，主要以传统制造业为主，对环保和可持续发展的关注不足。

进入快速发展阶段（1990年-2000年），随着中国加入世界贸易组织，外商投资大量涌入，产业地产开始在全国范围内快速发展。这个阶段的产业地产形式多样化，除了工业园区，还有高新技术产业开发区、经济技术开发区等。这些新型产业地产不仅提供了生产设施，还提供了研发、设计、销售等一体化的服务，大大提高了产业链的附加值。

自2000年至今，产业地产进入了成熟阶段。在这个阶段，产业地产开始向更高端的方向发展，如科技园区、研发中心、数据中心等新型产业设施开始出现。这些新型产业地产不仅满足了新兴产业的需求，也推动了中国产业结构的升级。同时，产业地产的开发和运营也开始注重环保和可持续发展，这不仅是对过去发展中环保问题的反思，也是对未来发展的规划。

中国的产业地产发展历史是一部从初级到高级，从单一到多元，从忽视环保到注重可持续发展的历史。这个历史不仅反映了中国经济的发展历程，也预示了中国产业地产的未来发展方向。

1.3 产业现状

中国产业地产的发展现状反映了国家经济发展的趋势和产业结构的变化。

首先，产业升级是中国产业地产发展的一个显著特点。随着中国经济的持续发展和产业结构的深度调整，产业地产也在进行相应的升级。传统的制造业设施，如工厂和仓库，正在向更高端的产业设施转变。例如，科技园区、研发中心、数据中心等新型产业设施的数量在不断增加，这些设施为新兴产业提供了必要的空间和设施支持，推动了产业结构的升级。

其次，区域差异是中国产业地产发展的另一个重要特点。由于经济发展水平和产业结构的差异，中国各地的产业地产发展现状存在显著的差异。一般来说，沿海地区和一些大城市的产业地产发展较为成熟，产业设施多样化，服务完善。而内陆地区和一些小城市的产业地产发展还处于初级阶段，产业设施相对单一，服务体系尚待完善。

第三，环保和可持续发展已经成为产业地产发展的重要考量因素。随着环保和可持续发展理念的普及，产业地产的开发和运营也开始注重环保和可持续发展。例如，一些新型产业地产项目在设计和建设过程中会充分考虑到节能和环保的要求，实施绿色建筑和节能减排的措施，以实现产业地产的绿色发展。

最后，政策支持是推动中国产业地产发展的重要动力。中国政府对产业地产的发展给予了大力的支持。一方面，政府出台了一系列的政策和措施来鼓励产业地产的发展，如设立产业园区、提供金融支持等。另一方面，政府也在提供一些优惠政策，如税收优惠、土地供应优惠等，来吸引企业投资产业地产。

总体上，中国产业地产的发展现状是多元化和复杂化的，它反映了中国经济发展的趋势和产业结构的变化，也预示了中国产业地产的未来发展方向。

第二章 商业模式和技术发展

2.1 产业链

资料来源：资产信息网 千际投行

上游

房地产开发流程长，上游产业链覆盖行业众多。上游产业由土地购置、规划设计和建筑施工三大环节组成，其中涉及了地方政府土地供应、金融机构提供融资、前期工程咨询服务、建筑施工原材料和工程机械供应，以及施工建设、园林工程、建筑装饰等不同产业。

资料来源：资产信息网 千际投行

目前，房地产业经过多年来的高速增长，上游产业链整体已相对成熟，各细分行业专业化程度较高。且每个行业发展成长至今，都已形成一批行业龙头上市企业。整体来看，房地产上游产业，主要是原材料供应及工程建设行业的企业格局相对稳定。如水泥行业的海螺水泥、天山股份、华新水泥、金隅集团、冀东水泥等企业集中度较高。东方雨虹和三棵树也分别在防水材料和建材涂料行业占据了较高的市场份额。

资料来源：资产信息网 千际投行 CRIC

建材产业作为房地产上游产业链的重要一环，主要是作为上游供应企业为建筑施工提供主体建设所需的原材料。主要包含了钢材、水泥（商品混凝土）、防水/保温材料、涂料、管件管材、玻璃等行业。

多年来随着中国房地产行业的高速发展，上游原材料供应商的产能产值也不断提升，各细分行业中都发展出一批龙头上市企业。如水泥行业的海螺水泥、金隅集团，建筑节能及功能性涂料行业的东方雨虹、三棵树，以及管件管材行业的公元股份、伟星新材等等。整体来看，相比房地产上下游的各其他产业而言，建材产业基于原材料制造业重资产、规模化生产的特性，企业集中度相对较高。

但近年来受行业增速放缓、房企流动性危机爆发、叠加疫情影响，对建筑原材料产业的企业经营也造成了明显的影响。具体来看，一方面，行业下行、部分规模房企暴雷、工程进度停滞，建材供应企业的结算回款周期变长，部分企业应收账款存在减值风险。另一方面，主要受国内疫情影响，建材产业上游的原材料价格提升并保持在高位，且在疫情反复下运输、劳务、生产等各项成本也均有提升。

中游

中游主要关注产业地产开发商。就目前形势来看，多元格局逐渐入局，民营地产商前期扎堆进入，2019年呈明显放缓态势，而政府平台公司、央企或实体企业加快布局，成为新一轮主力。从企业端来看，民企投资力度大幅收缩，央国企逐渐占据主导地位，但多元玩家逐渐入局，包括制造业实体企业、互联网科技巨头等六类主体均将目光聚集到了产业地产，各类市场主体优劣势明显。其中房地产开发商地产开发经验丰富，但产业地产产业模式不清晰；产业地产商模式分析，但面临着资产化、运营模式等问题；政府平台公司发展体系成熟，但异地复制能力不强。

资料来源：资产信息网 千际投行

房企多数布局，头部企业做产业实现规模发展，腰部企业做产品实现盈利和扩张。2020年，百强房企涉足产业相关业务的企业占比约80%，其中具有产业地产实体项目企业占44%，仅涉足产业地产资源整合企业占比53%，其中头部企业做产业，通过实体项目的投资及运营，实现产业新赛道规模发展。腰部企业做产品，背靠集团地产优势，通过产品快速复制，实现盈利和扩张。

下游

产业地产产业链所对应的下游主要关注产业用户企业。新兴产业是产业地产领域的宠儿，也是产业地产未来发展的核心。新兴产业有：半导体、大数据、碳基新材料、光电、特种金属材料、先进轨道交通装备、煤机智能制造装备、节能环保、光伏、智能网联新能源汽车、通用航空、现代医药等新兴产业，具有高附加值、高土地利用效率的特点，新兴的产业会获得产业园区的青睐，预计下半年会形成一批以新兴产业为代表的产业集群。

如苏州工业园，建设国家生物药技术创新中心、国家第三代半导体技术创新中心，新引进科技项目634个，占全年目标的53%。生物医药、纳米技术应用、人工智能三大产业集聚企业3513家，完成产值1510亿元，同比增长24.9%，新增上市企业7家。

同时产业地产竣工周期利好显现，也将带动家装、家居、家电等消费需求，行业景气度较高，尤其那些在智慧互联、科技实力方面过硬的企业优势凸显。在这方面，海尔智家旗下集家装、家居、家电、家生活于一体的场景品牌三翼鸟抢占先机，已经与绿地、世茂、鹏盛地产等150多家头部房企联合，共建地产场景生态联盟。

2.2 服务模式

资料来源：资产信息网 千际投行

纵观占据市场的产业地产主流服务模式，总结为三种：

• 自主型服务模式，包括参会招商，即参加或举办各种招商推介会；以商招商，即借助企业的信息渠道、商务渠道、人脉资源进行招商引资；定点招商，即设定定点机构，等企业找上门。
• 居间型服务模式，包括以五大行为代表的全球范围服务商，业务涵盖全球范围的房地产专业服务和投资管理业务，在产业地产方面他们有供应链物流、产业园区选址、土地购置和处置、定制开发、设施管理以及投资买卖等各个方面的丰富经验。还包括有一定经验的区域型服务商。
• 平台型服务模式，包括专业类园区/厂房选址平台：近几年发展起来的，探索中的选址类平台，如园区宝主打智慧招商平台、产业服务平台；集商大数据产业平台主打通过大数据和人工智能技术为地方政府和园区提供智慧招商解决方案。综合类园区/厂房选址平台：以58同城、赶集网等为代表的，住宅起家，兼顾园区、厂房等的交易平台。

2.3 商业模式

以产业物业开发租赁为主的地产开发模式

物业开发租赁的开发运营模式，与住宅和商业地产的物业模式大体相仿，依照拿地、建设、销售或租赁的流程进行滚动循环。而物业开发租赁主要有三种盈利模式

• 物业出售，即出售产业物业获取利润。物业租售比一般维持在2:8左右；
• 物业出租，即通过地产开发商自持的方式，对物业进行出租获取租金收益；
• 提供服务，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，进行盈利。‍

代表企业：联东U谷

作为产业地产的头部企业之一，联东集团曾提口号：地产看万科，产业看联东。可见其在产业地产业内的信心与地位。从运营模式看，联东是一个典型的产业地产开发商，主要开发产业综合体、总部综合体，再通过租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获得开发利润。

联东的主要盈利模式为物业租售与物业服务。联东集团主要采取“物业租售+增值服务”的业务模型来实现单个产业园区的内部资⾦平衡。由于联东⼟地储备较少，不做⼀级开发，联东的盈利除了物业的租售以外，还通过政府的产业补贴来获得收⼊；同时，通过园区房地产的开发销售获取稳定的现⾦流，来弥补园区运营的不确定性的收⼊。

资料来源：资产信息网 千际投行

以PPP为主的产业新城开发商模式

这类型的开发运营模式主要是通过寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，以产业新城的建设来帮助政府实现地域经济的快速发展，同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。

在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。产业地产开发商作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是核心，具体包括开发商在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

盈利模式主要为土地一级开发盈利（包括土地出让、产业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入等在内的土地一级开发收入来源）和土地二级开发盈利（房地产开发销售、招商引资、后期产业服务和园区管理等收入来源）。

代表企业：华夏幸福基业

图：华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制

资料来源：资产信息网 千际投行

以双轮驱动为主的产业投资商模式

这类型的产业地产商业模式是由产业投资商向社会资本募集园区开发基金。该基金不仅会投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还将投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。

盈利模式主要是园区业务收益，即通过出让园区土地、租售产业物业获取收益；投资企业收益，即前期利用产业投资基金或物业入股的方式孵化、培育成长型企业，待孵化企业被并购或上市后，通过分享企业成长的红利来获得资本增值，形成既当“房东”又当“股东”的盈利模式；还有基金管理收益，即管理发行的产业投资基金，收取基金管理费的收益。

代表企业：张江高科

在运营模式上，张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。

提供产业综合服务平台，服务全生命周期的运营模式

这种类型产业地产运营模式，针对入园企业搭建综合服务平台，为企业提供全方位服务体系，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期。

盈利模式主要为：

• 产业销售盈利，住宅产品、部分的商业产品直接销售，总部楼、产研大厦等产品部分直接销售。
• 物业租赁收益，持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。
• 持有物业资本化收益，针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。即，股权收益。

代表企业：天安数码

多年以来，天安数码已形成以创新企业生态圈的开发及运营为核心，以智慧空间和金控平台为两翼的业务发展模式，专注于为企业全生命周期孵化及培育，打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境。

图：天安数码城的业务布局

资料来源：资产信息网 千际投行

2.4 技术发展

对国内产业地产行业指数的各个专利申请人的专利数量进行统计，排名前三的公司依次为：上海临港、市北高新、华夏幸福等。

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

2.5 政策监管

行业主管部门包括发改委，负责立项审核；规划局，负责规划条件的审核确定；国土局，负责土地规划的核验。

行业自律协会为于1985年9月20日成立的中国房地产业协会（简称中国房协），是各地房地产业协会和从事房地产开发经营、市场交易、经纪中介、物业管理、装修装饰和房地产金融、法律等企事业单位及有关部门自愿参加组成的全国性行业组织，是在中华人民共和国民政部注册登记的具有法人资格的社会团体，业务主管部门是中华人民共和国建设部，总部设在北京。

行业的主要法律法规及政策

（1）都市圈发展按下"加速键"

2021年11月29日，四川省政府正式印发《成都都市圈发展规划》（以下简称《规划》），这是继南京都市圈、福州都市圈以后，国家层面批复的第三个都市圈规划。2021年以来，南京、福州、成都三大都市圈发展规划相继获批，都市圈建设按下"快进键"。大城市是未来中国经济发展主要的驱动力，以大城市为中心的都市圈将促进城市功能互补、产业错位布局，推动公共服务共建共享和政策协同

（2）引导社会资本盘活国有存量资产，回收资金用于新基建

2021年2月26日发改委印发《引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项管理办法》。其中提出，引导社会资本积极参与盘活国有存量资产，将回收资金用于新的基础设施项目建设，形成投资良性循环，为促进国内大循环发挥积极作用。管理办法明确重点支持领域，包括盘活存量难度大、对形成投资良性循环示范性强的交通、市政、环保、水利、仓储物流等基础设施补短板行业，以及新型基础设施项目。

（3）内容为王，主题型园区成为大趋势

2021年作为"十四五"开局之年，新一轮科技革命和产业变革正在深入发展，各地政府编制的"十四五发展规划"纷纷对地方区域特色产业发展提出政策指导意见。

以上海为例，在强化高端产业引领功能方面，上海将推动集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业规模倍增，加快发展电子信息、汽车、高端装备、先进材料、生命健康、时尚消费品六大重点产业，打造具有国际竞争力的高端产业集群，推进特色产业园区建设。产业园区作为产业集聚的中心，将持续在产业创新发展上发挥自身作用，在各地政策引导之下，预计主题产业园区将会呈现集聚引领性的发展态势。

除此之外，北京、广东等一线城市也纷纷推进"主题产业园区"建设，产业地产正从综合性园区转向主题、特色园区。

（4）城市更新从"量变"走向"质变"，产业是核心

2021年1月21日，广州发布了城市更新政策1号文。在这份文件之中，城市更新产业规划圈层得到进一步强化，并明确引入企业、教育、医疗配套的标准。当中，第一、二圈层要重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业。在第一圈层之内，城市更新项目产业建设量为60%，或者属于开发商的融资地块部分产业建设量为60%，而居住部分占比为40%。在第二圈层之内，城市更新项目产业建设量为40%，住宅为60%。

2021年，北京出台的《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》提出，对需要改造或有升级改造需求的产业园区，以及属于产业禁限目录、不符合安全生产和生态环境要求、闲置低效的产业园区和老旧厂房开展评估。建立台账，制定年度计划，到2025年，有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区"腾笼换鸟"。《行动计划》提出，积极支持既有低效产业园区更新，利用腾退空间建设产业协同创新平台，推动传统产业转型升级。建立产业园区规划使用性质正负面清单制度，疏解非首都功能，发展新产业、新业态，聚集创新资源、培育新兴产业。

（5）产业监管指标体系完善，工业用地准入门槛刷新

2021年3月16日，自然资源部修订了《工业项目建设用地控制指标》，《控制指标》是在（国土资发〔2008〕24号）文件基础上进行了修订，其目的是进一步规范工业项目建设用地管理，促进土地资源节约集约和高效利用。

国家对工业用地开发的限制主要体现在容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、投资强度、绿地率等几个方面。

关于分割转让，《控制指标》提到：行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让；单体大型工业项目，按照工业用地落实用途的战略性新兴产业、先进制造业项目，项目用地范围内可以增加研发、创意、设计、检测、中试设施，增加的建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。

本次修订进一步完善了工业用地准入要求标准，有利于促进工业企业集约化、精确化、公平化利用土地及促进土地市场秩序规范化。

（6）从"项目登地"到"对标拿地"，多地推行"标准地"制度改革

"标准地"模式发端于浙江，2021年广东、江苏、四川、青岛等多地公布了"标准地"相关政策， "标准地"制度改革正全面推进。

（7）国家发改委提出推广"工业上楼"模式

2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定"区块线"，保障工业发展空间的内容中，提出要推广"工业上楼"模式。

"工业上楼"是指不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。工业上楼极大地提高工业空间利用效率，但同时也受限于高层楼宇的承重等，工业上楼企业一般为生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。

随着城市不断聚集发展，在集约有限的城市空间内，土地资源变得越来越紧张，而随着城市产业转型升级，大量的高精尖产业可以适配创新的生产空间，"工业上楼"作为创新模式受到越来越多的关注。

上海印发的《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》中，明确工业用地容积率一般不低于2.0，其中通用类研发用地容积率不低于3.0，而存量工业和仓储用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。

（8）基础设施公募REITs支持政策持续加码，试点范围扩大

2020年 7 月 31 日，发改委公布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（586 号文），明确了基础设施公募REITs试点区域及试点行业。2021年7月2日，发改委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958 号文）。

新政策放宽了基础设施公募REITs的区域条件限制。对比586号文， "958号文"中将基础设施公募REITs项目试点区域从"聚焦重点区域"扩大至"全国各地区符合条件的项目均可申报"，且在"国家重大战略区域"中新增黄河流域生态保护和高质量发展。在新规则下，开展基础设施公募REITs的区域条件限制进一步放宽。

国家对基础设施公募REITs的支持政策持续加码，2021年12月31日，国家发展改革委办公厅发布关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知，通知提出，全国基础设施REITs试点项目库要坚持统计监测和协调服务的功能定位，做到项目“愿入尽入、应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库。及时对项目进行分类辅导，加强项目谋划、储备、申报等全过程服务，推动做好发行准备工作。

第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业

3.1 行业市值和估值方法

产业地产的财务分析方法是评估和决策投资项目的重要工具。以下是几种常见的财务分析方法的详细介绍：

首先，净现值分析（Net Present Value, NPV）是一种基于时间价值理论的投资评估方法。它将未来的现金流按照一定的折现率折现到现在，然后减去初始投资，得到的结果就是NPV。如果NPV为正，那么项目就是值得投资的，因为它预期会带来超过投资成本的回报；如果NPV为负，那么项目就不值得投资，因为它预期的回报不足以覆盖投资成本。

其次，内部回报率分析（Internal Rate of Return, IRR）是一种评估投资项目的盈利能力的方法。IRR是使NPV等于零的折现率，它反映了投资项目的预期回报率。如果IRR高于投资者的期望回报率，那么项目就是值得投资的，因为它预期的回报超过了投资者的期望回报。

再次，资本化率分析（Capitalization Rate）是一种评估产业地产投资的方法。资本化率是年净收入和产业地产价值的比率，它反映了产业地产的投资回报率。通过比较不同产业地产的资本化率，投资者可以评估和选择投资回报率最高的产业地产。

此外，财务比率分析是一种评估产业地产的财务健康状况的方法。这包括一系列的财务比率，如债务服务覆盖比率（Debt Service Coverage Ratio, DSCR）、负债率（Debt Ratio）、流动比率（Current Ratio）等。这些比率可以帮助投资者了解产业地产的财务状况，评估其偿债能力和流动性。

最后，敏感性分析是一种评估投资项目风险的方法。它通过改变关键变量（如利率、租金、空置率等）来观察投资回报的变化，从而评估项目的风险。通过敏感性分析，投资者可以了解投资项目在不同情况下的可能结果，从而做出更好的决策。

以上这些方法都是评估产业地产投资的重要工具，但它们都有自己的局限性，因此在实际操作中，通常需要结合使用多种方法来进行全面的财务分析。

图：PE/PB

图：指数表现

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。

3.2 行业发展和驱动因子

（1）传统模式转型升级的需要

我国传统的工业地产模式亟需向新型产业地产模式进行全面战略转型，这为产业地产的发展奠定了坚实的基础。与以出售、出租低价物业为代表的传统工业地产模式不同，新型的产业地产模式一方面与新型发展道路有密切的联系（产业地产自发展之初，就把战略新兴产业、现代服务业、IT行业等作为自己的服务对象）；另一方面产业地产是产业与地产跨行业和跨领域的结合，目的在于形成一个有效的产业价值链一体化平台。

（2）房地产行业受到挑战

我国房地产行业正在受到政策约束、资本约束和资源约束的多重挑战，我国房地产行业必须寻求可持续发展经营的创新空间，在这种情况下，产业地产无疑将会成为众多房地产企业谋求转型的一个重要战略方向。产业地产与纯粹消费型地产不同，它的出发点是将地产资源与其他各种资源进行全面整合，通过对土地与房产持续性的二次、三次的深度开发与利用，把土地开发升华为区域经济增长极的培育，真正使房地产开发和城市发展融为一体，形成多方共赢的局面，这为我国房地产行业提供了巨大的发展空间。

（3）产业结构调整

我国产业结构优化升级政策和经济发展方式的转变，将极大地促进产业地产的发展。随着我国经济的高速发展，产业升级已是大势所趋，而这必然加快大批企业搬迁的速度。这对于能够提供完善的产品功能、优美的自然环境、优质的园区服务的产业地产商来说，对于能够降低企业综合运营成本、为入驻企业构建高效聚合平台的产业地产商来说，无疑是一个极为难得的机会。

就北京市而言，北京四环内除了保留清洁型高新技术企业以及一些大型企业的集团总部外，大部分企业不得不顺势搬迁，从而为北京地区产业地产的发展提供了强大的动力，以顺义区的MAX空港企业园、海淀区的中关村科技园为代表的优质产业园区，借此良机迅速发展壮大。

3.3 行业风险分析和风险管理

表：常见行业风险因子

资料来源：资产信息网 千际投行

（1）宏观经济风险

2022 年以来，我国经济克服困难保持增长，呈现企稳回升态势，但外部环境复杂严峻，国内疫情多发散发，国内经济恢复仍面临不少挑战。疫情爆发以来，全球产业链和供应链受阻，俄乌冲突加重供应端紧张，小微企业生存面临挑战。目前，我国经济运行仍将面临着疫情反复、结构性调整、输入性通胀压力大等问题，可能对行业经营带来风险。

（2）行业竞争风险

产业地产的发展已经从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，产业地产在产业定位、产业资源等方面同质化现象明显，均面临着日益激烈的竞争压力。城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产逐渐活跃，各路人马纷纷进军产业地产，加上产业地产行业的同质化发展，产业地产商之间的竞争更加激烈，人才、土地、客户成为各产业地产商争相抢夺的对象。

（3）项目开发风险

产业地产载体开发经营及产业投资业务属于资金密集型行业，项目开发建设周期较长，前期投入资金大，产业集聚效应需要一定的时间，使得产业载体开发项目存在一定的不确定性。在整个开发过程中，需要制定了较为严格的管理和控制流程，但仍需要综合分析外部宏观、行业发展动态及行业内部经营情况，提升应对风险的能力，确保行业可持续发展。若在项目开发过程中不能及时解决出现的问题，可能会影响资金周转速度、项目开发进度、项目开发成本等情况，可能对项目开发产生一定的影响。

（4）项目孵化风险

近年来，行业积极探索“基金+基地”、产金融合的创新业务模式，加大了产业投资的力度，推动收入利润结构转型。目前，行业仍处于转型初期的积累阶段，投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，受到宏观经济环境、行业发展环境、项目投资管理等因素影响，可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。因此，公司需要不断优化投资项目管理体系，建立健全风险预警和评估机制，搭建专业化的团队，不断提升抗风险能力。

3.4 竞争分析 - SWOT

（1）优势

传统地产开发领域积累了大量经验，拥有较为成熟的商业模式。多年发展体系成熟，国家政策支持；拥有良好的产业链资源，比较贴近制造实体企业自身发展需求，也易于产业集聚。

（2）劣势

部分房地产开发商转型升级中受制于长期的住宅开发的惯性思维，产业地产商业模式并不非常清晰；异地复制能力比较低，在开发、设计、建设等方面经验不足，产业协同发展方面有较大局限。

（3）机遇

在当前产业转型升级的大背景下，未来产业地产发展的主要方向是产业地产开发日益专业化。产业地产是以产业为依托地产为载体构建的产业价值链一体化平台，园区是专业化产业聚集区，分工明确、协作配套紧密、集群效应明显，尤其是近年来，随着“互联网+”、“大数据”、“人工智能”等概念的提出及具体应用，园区发展逐步实现信息化、科技化、智能化为大势所趋。

疫情后在线经济、生物医药等行业的加速发展令产业地产成为全球房地产投资领域的最大热点。2021年1-9月，中国包括物流设施、商务园区、工业厂房、数据中心等在内的各类产业地产大宗交易总额超过340亿元，创历史新高。未来5-10年将进入中国产业地产发展黄金期。

（4）威胁

首先地产行业如何融资就是很大的一个问题，产业地产是靠地产项目为生，属于复合项目，商业模式的不明晰将带来大问题。其次，增量时代加速终结，倒逼提升产业地产运营能力。最后，实体产业成为国家经济命脉，中央和地方企业大规模进军园区开发，很大一部分国企都会进入产业园区，相对来说民企很难有优势，市场内竞争激烈。

3.5 中国重要参与企业

中国主要企业有上海临港【600848.SH】、张江高科【600895.SH】、外高桥【600648.SH】、中新集团【601512.SH】、浦东金桥【600639.SH】、华夏幸福【600340.SH】、市北高新【600604.SH】、电子城【600658.SH】、海泰发展【600082.SH】、空港股份【600463.SH】等。

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

（1）上海临港：上海临港经济发展（集团）有限公司，成立于2003年9月，注册资金63.72亿元，是承担上海临港产业区开发建设任务的大型国有多元投资企业，主要负责上海临港产业区218平方公里范围内的土地开发、基础建设、招商引资、产业发展和功能配套等工作。

（2）张江高科：张江高科技园区，被誉为中国硅谷。成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是中国国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。经过近二十年的开发， 园区构筑了生物医药创新链，集成电路产业链和软件产业链的框架。

（3）华夏幸福：华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于 1998 年，公司秉持“服务即未来”的理念和“服务实体企业，发展县域经济”的使命，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，打造以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系，致力于成为中国领先的产业新城服务商。

3.6 国际重要参与者

国际主要企业有普洛斯（GLP）、腾飞集团等。

（1）普洛斯：在中国70个地区市场，投资、开发和管理着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。作为领先的另类资产管理机构，普洛斯在中国的资产管理规模达720亿美元，在中国境内外募集并运行多只专门投资于中国的私募基金，普洛斯REIT是中国首批公募基础设施REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施公募REIT。

（2）腾飞集团：是新加坡裕廊集团旗下以产业地产开发和招商为主营业务的子公司，为新加坡产业地产的标杆企业。旗下拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。业务遍及新加坡、中国、印度等10个国家和地区，开发项目包括科技园、物流地产、孵化器等多种类型，代表项目有新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园、中国苏州工业园区的腾飞新苏等。

第四章 未来展望

中国产业地产的未来发展可能会受到以下几个因素的影响：

• 产业升级和转型：随着中国经济的持续发展，产业结构正在不断升级和转型。新兴产业，如高科技、新能源、生物医药等，将会成为产业地产的新的增长点。这将推动产业地产向更高端、更专业的方向发展。
• 环保和可持续发展：随着环保和可持续发展理念的普及，产业地产的开发和运营将更加注重环保和可持续发展。例如，绿色建筑和节能减排将成为产业地产开发的重要考量因素。
• 政策支持：中国政府对产业地产的发展给予了大力的支持。未来，政府可能会出台更多的政策和措施来鼓励产业地产的发展，如提供更多的金融支持、优化土地供应政策等。
• 科技创新：科技创新将对产业地产的发展产生深远影响。例如，数字化、智能化等新技术的应用将使产业地产的运营更加高效和灵活。
• 全球化趋势：全球化趋势将继续影响产业地产的发展。一方面，全球产业链的调整可能会带来新的机遇；另一方面，全球经济的不确定性也可能带来新的挑战。

中国产业地产的未来发展将是多元化和复杂化的，但总体上看，其发展前景是乐观的。

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