- 小说 星座 交友 视频 明星 新闻 NBA 足球 体育 美图 游戏 音乐 摄影 军事 笑话
- 社区 招聘 地图 美食 汽车 基金 两性 女性 法律 娱乐 时尚 彩票 宠物 股票 手机
- 购物 健康 银行 房产 儿童 旅游 大学 宗教 公益 考试 教育 外语 留学 科技 爱好
- 微博 电脑 桌面 招商 聊天 硬件 软件 建站 编程 邮箱 设计 数码 曲艺 棋牌 生活
- QQ 二手汽车 生活助手 天气 直播 站长 婚嫁 租厂房 服务器 租赁 互联网 农产品 修理 搬家 UI素材
- 保洁 面辅料 牧业 出书 代工 物流 电影 电视 综艺 动漫 全知导航-八卦 秀场 减肥 美女 母婴
- 团购 特卖 家居 杀毒 手机应用 找加盟 找设计 找家政 众筹 找搬家 找代理 热门应用 找代工 找工作 找物流
- 找回收
关键词：项目新%平,上海,品质摇,涨幅,价格时
项目涨幅有20%
上海的一二手房倒挂结束了
2020年，是上海楼市的狂欢。
“打新”是当年最时髦的一件事。
这一年也是“李欣”来到上海的第6年，年初刚刚和男朋友领证，盘算起了买房的事情。
夫妻俩拿出全部存款，加上借的，总共凑了200万首付款。
6月正式加入了看房大军。
8月初俩人认筹了第一个项目虹庐湾，遗憾的是摇号太靠后，连进场的机会都没有。
谁知道虹庐湾仅仅是个开始。
9月倒在了万科天空之城，10月又在3000人的蟠龙天地翻了车。
眼看着能够着的项目越来越少，俩人心急如焚，发誓下一次一定要摇中。
12月2日，首创禧瑞荟摇号结束，依然没有逃脱背景板的命运。
走出摇号现场，李欣“哇”的一声哭了出来，这半年的辛酸再也压抑不住了。
3年过去了，当时的疯狂火热渐渐被遗忘，随之而来的是楼市的降温。
曾经的诸多红盘，在今天已渐渐失去光环，少数甚至在亏本出售。
比如金山新城的铂翠廷，曾经开盘即罄，现在二手挂牌2.8万，比当年的开盘价还低了1000元/平。
试问“消失的三年”去哪了？
还有铺天盖地的交付维权，甚至瑞安也不能幸免。
打新变成了开盲盒，品质无法保证，现在价格也无法保证，打新真的是最好的选择吗？
有些事真的来不及回不去。
新盘没有想象中的那么赚。
当大家都把关注放在新房打新时，必然会忽略很多市场实际的情况。
过往的网红新盘，周边的二手房不见得会比新房少赚。
1）打新勉强跑赢大盘的
2020年上海认筹率第一的神盘，汇城南街里。
项目二期推出时，售价8万/平，认筹人数3007人，认筹率1269%。
12个人抢一套房，售楼处门槛都踩破了，置业顾问那都是鼻孔看人。
三年过去了，汇成南街里二手房成交价格10.6万/平。涨幅在32.5%。
距离汇成南街里仅400米的徐汇新城公寓，2020年时的二手成交价格约在6.8万/平左右。
当前项目二手最新成交价格约9.1万/平，涨幅33.8%。
当时不少板块内的客户抢汇成南街里的房子，想搏逸夫小学转公，但最终希望落空。
神盘交出的成绩单也不过如此。
2）打新还不如动迁房的
再看一个网红项目，招商虹桥公馆。
2020年加推时，客户也是蜂拥而至，6万/平价格，认筹率400%，千人摇号。
招商虹桥公馆二手房最高时有8.5万/平左右的价格，目前价格被暴击。
2023年5月最新成交一套价格在7.1万/平左右。3年涨幅在17.8%。
同板块内，仁恒西郊花园2020年初二手成交价6.1万/平，今年仁恒最新二手成交价在9万/平，3年涨幅在47.5%。
招商这个表现，甚至不如旁边的动迁房。
徐泾北城的动迁小区瑞和明庭2020年价格在3.6万/平左右，而如今成交价接近4.5万/平，涨幅在21.8%。
大虹桥的供应实在太大了，越往后抛盘的压力越大。
招商的业主们是不是哭晕在厕所。
3）打新被开发商坑的
大华公园城市，2020年的又一个千人摇号盘，开盘价格近6万/平。
目前的二手挂牌价在7.5万/平左右，涨幅25%，表现一般。
但坑爹的是，2020年12月22日刚摇完号，仅过了7天，家门口的地铁规划就没了。
18号线二期规划调整，将原本的长江西路的线路改到了北面呼兰路。
更坑爹的是，项目交房就维权，真真是花钱买罪受。
现在看，曾经的神盘好像也不过如此。
实际上除了市中心部分豪宅项目打新收益率超高外，不少曾经红极一时的新盘项目都是可以寻找替代品的。
没有必要一头扎进打新的海洋，如果迟迟打不着新还白白付出时间成本。
优质的二手小区也是非常明智的选择。
谈判有空间、品质看得见、规划不画饼、烂尾不存在。
5月份上海全市一百多个板块二手房价格，有80%的板块处于下跌中，环比上涨的板块仅有27个，如果没有外力干预，6月份二手房成交量大概率还是继续受伤，
如果你买的房子抗跌性太差可不是好事！上海楼市涨跌周期之内，买到跑赢大盘的小区就是赢家。
打新不等于赚大钱。
炒股的朋友们最知道，股票涨的再多，没有落袋，那都是虚的。
那真实的打新情况是什么样呢？
根据统计，2020年的70个热销项目，到今年6月初：
49%的项目挂牌价涨幅在20%以内：
其中，14%的项目二手房挂牌均价已经低于2020年成交均价，16%的项目挂牌价涨幅在10%以内，19%的项目挂牌价涨幅在10%-20%。
这意味着近一半项目的收益都很低甚至亏钱。
我们以一套700万左右的刚需房源为例来算一下。
假设2020年买入，2023年卖出，项目涨幅有20%。
将利息、税费、装修等成本都考虑进去，卖出的利润大概是44万。
意思就是，首付款这245万，年化的收益率在5.6%左右。
这个收益比银行大额存单强一点。
前面讲到49%的项目挂牌价格是涨了20%以内，如果再考虑上成交过程的砍价，即便是真的涨了20%，收益可能都不如银行存单。
就这还没考虑通货膨胀呢。
很多人以为自己赚了不少钱，实际是理想很丰满，现实很骨感。
现在打新的项目，还很有可能触发积分。
一旦触发积分，就要5年限售，加上2年的交房期，7年时间才能交易。
考虑到超过4%的房贷利率，7年可以卖房的时候，就需要至少30%的涨幅才能勉强不亏。
打新的收益只会越来越低，尤其是刚需项目，请大家擦亮双眼啊。
既然有人亏，那当然也有人赚。
比如2020年开盘的古北尚公馆，当时的价格是8.2万/平。
目前小区对外出售的房源较少，仅有一套在挂牌，价格在14.3万/平。
74.3%的涨幅，这妥妥的大赢家啊。
古北尚公馆赢在了品质是真好。
项目主要是洋房和小高层，这在全上海都是稀缺产品，而且得房率超过80%。
居住舒适度可是要吊打那些动不动就18层、30层的高层。
项目的装修用品都是一线大牌，还有3000平的会所。
除了尚公馆，像中海建国里、绿城黄浦湾这样认真做品质的项目，市场都不会亏待他们，2020年以来都是翻倍的行情。
尚公馆这样的项目在新房时比不过汇城南街里、招商虹桥公馆这样的网红项目。
很多网红项目开盘时被全市的客户盯着，不管是自主的还是投资的，都惦记这个倒挂的钱。
根本没有考虑更重要的因素，比如上班、通勤等。
当到了真正要住的时候，又发现各种不方便，还想换回原来的地方。
但是进入了二手市场，我们认为尚公馆这样的项目更具吸引力。
项目品质做得好，是能够让全城的客户认真考虑是否要买这里。
现在卖房流的泪，就是当年穿越了千山万水来打新时脑子进的水。
打新就赚钱的时代已经过去了。
上海的楼市在不断变化，永远不要被当下的火热蒙蔽双眼。
未来买房的逻辑一定是品质优先。
刚需你就主打性价比，改善就盯紧品质。
那些被打新抽走的需求，终究会回到他来的地方。
博主提醒，网络非法外之地，请文明理性发言。
©2010-2019 全知导航-网址全搜罗，
资讯全知道。
苏ICP备10224953号-2
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明全知头条立场。请理想发言，恶性发现将由个人承担全部责任。