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项目涨幅有20%
上海的一二手房倒挂结束了
2020年,是上海楼市的狂欢。
“打新”是当年最时髦的一件事。
这一年也是“李欣”来到上海的第6年,年初刚刚和男朋友领证,盘算起了买房的事情。
夫妻俩拿出全部存款,加上借的,总共凑了200万首付款。
6月正式加入了看房大军。
8月初俩人认筹了第一个项目虹庐湾,遗憾的是摇号太靠后,连进场的机会都没有。
谁知道虹庐湾仅仅是个开始。
9月倒在了万科天空之城,10月又在3000人的蟠龙天地翻了车。
眼看着能够着的项目越来越少,俩人心急如焚,发誓下一次一定要摇中。
12月2日,首创禧瑞荟摇号结束,依然没有逃脱背景板的命运。
走出摇号现场,李欣“哇”的一声哭了出来,这半年的辛酸再也压抑不住了。
3年过去了,当时的疯狂火热渐渐被遗忘,随之而来的是楼市的降温。
曾经的诸多红盘,在今天已渐渐失去光环,少数甚至在亏本出售。
比如金山新城的铂翠廷,曾经开盘即罄,现在二手挂牌2.8万,比当年的开盘价还低了1000元/平。
试问“消失的三年”去哪了?
还有铺天盖地的交付维权,甚至瑞安也不能幸免。
打新变成了开盲盒,品质无法保证,现在价格也无法保证,打新真的是最好的选择吗?
有些事真的来不及回不去。
新盘没有想象中的那么赚。
当大家都把关注放在新房打新时,必然会忽略很多市场实际的情况。
过往的网红新盘,周边的二手房不见得会比新房少赚。
1)打新勉强跑赢大盘的
2020年上海认筹率第一的神盘,汇城南街里。
项目二期推出时,售价8万/平,认筹人数3007人,认筹率1269%。
12个人抢一套房,售楼处门槛都踩破了,置业顾问那都是鼻孔看人。
三年过去了,汇成南街里二手房成交价格10.6万/平。涨幅在32.5%。
距离汇成南街里仅400米的徐汇新城公寓,2020年时的二手成交价格约在6.8万/平左右。
当前项目二手最新成交价格约9.1万/平,涨幅33.8%。
当时不少板块内的客户抢汇成南街里的房子,想搏逸夫小学转公,但最终希望落空。
神盘交出的成绩单也不过如此。
2)打新还不如动迁房的
再看一个网红项目,招商虹桥公馆。
2020年加推时,客户也是蜂拥而至,6万/平价格,认筹率400%,千人摇号。
招商虹桥公馆二手房最高时有8.5万/平左右的价格,目前价格被暴击。
2023年5月最新成交一套价格在7.1万/平左右。3年涨幅在17.8%。
同板块内,仁恒西郊花园2020年初二手成交价6.1万/平,今年仁恒最新二手成交价在9万/平,3年涨幅在47.5%。
招商这个表现,甚至不如旁边的动迁房。
徐泾北城的动迁小区瑞和明庭2020年价格在3.6万/平左右,而如今成交价接近4.5万/平,涨幅在21.8%。
大虹桥的供应实在太大了,越往后抛盘的压力越大。
招商的业主们是不是哭晕在厕所。
3)打新被开发商坑的
大华公园城市,2020年的又一个千人摇号盘,开盘价格近6万/平。
目前的二手挂牌价在7.5万/平左右,涨幅25%,表现一般。
但坑爹的是,2020年12月22日刚摇完号,仅过了7天,家门口的地铁规划就没了。
18号线二期规划调整,将原本的长江西路的线路改到了北面呼兰路。
更坑爹的是,项目交房就维权,真真是花钱买罪受。
现在看,曾经的神盘好像也不过如此。
实际上除了市中心部分豪宅项目打新收益率超高外,不少曾经红极一时的新盘项目都是可以寻找替代品的。
没有必要一头扎进打新的海洋,如果迟迟打不着新还白白付出时间成本。
优质的二手小区也是非常明智的选择。
谈判有空间、品质看得见、规划不画饼、烂尾不存在。
5月份上海全市一百多个板块二手房价格,有80%的板块处于下跌中,环比上涨的板块仅有27个,如果没有外力干预,6月份二手房成交量大概率还是继续受伤,
如果你买的房子抗跌性太差可不是好事!上海楼市涨跌周期之内,买到跑赢大盘的小区就是赢家。
打新不等于赚大钱。
炒股的朋友们最知道,股票涨的再多,没有落袋,那都是虚的。
那真实的打新情况是什么样呢?
根据统计,2020年的70个热销项目,到今年6月初:
49%的项目挂牌价涨幅在20%以内:
其中,14%的项目二手房挂牌均价已经低于2020年成交均价,16%的项目挂牌价涨幅在10%以内,19%的项目挂牌价涨幅在10%-20%。
这意味着近一半项目的收益都很低甚至亏钱。
我们以一套700万左右的刚需房源为例来算一下。
假设2020年买入,2023年卖出,项目涨幅有20%。
将利息、税费、装修等成本都考虑进去,卖出的利润大概是44万。
意思就是,首付款这245万,年化的收益率在5.6%左右。
这个收益比银行大额存单强一点。
前面讲到49%的项目挂牌价格是涨了20%以内,如果再考虑上成交过程的砍价,即便是真的涨了20%,收益可能都不如银行存单。
就这还没考虑通货膨胀呢。
很多人以为自己赚了不少钱,实际是理想很丰满,现实很骨感。
现在打新的项目,还很有可能触发积分。
一旦触发积分,就要5年限售,加上2年的交房期,7年时间才能交易。
考虑到超过4%的房贷利率,7年可以卖房的时候,就需要至少30%的涨幅才能勉强不亏。
打新的收益只会越来越低,尤其是刚需项目,请大家擦亮双眼啊。
既然有人亏,那当然也有人赚。
比如2020年开盘的古北尚公馆,当时的价格是8.2万/平。
目前小区对外出售的房源较少,仅有一套在挂牌,价格在14.3万/平。
74.3%的涨幅,这妥妥的大赢家啊。
古北尚公馆赢在了品质是真好。
项目主要是洋房和小高层,这在全上海都是稀缺产品,而且得房率超过80%。
居住舒适度可是要吊打那些动不动就18层、30层的高层。
项目的装修用品都是一线大牌,还有3000平的会所。
除了尚公馆,像中海建国里、绿城黄浦湾这样认真做品质的项目,市场都不会亏待他们,2020年以来都是翻倍的行情。
尚公馆这样的项目在新房时比不过汇城南街里、招商虹桥公馆这样的网红项目。
很多网红项目开盘时被全市的客户盯着,不管是自主的还是投资的,都惦记这个倒挂的钱。
根本没有考虑更重要的因素,比如上班、通勤等。
当到了真正要住的时候,又发现各种不方便,还想换回原来的地方。
但是进入了二手市场,我们认为尚公馆这样的项目更具吸引力。
项目品质做得好,是能够让全城的客户认真考虑是否要买这里。
现在卖房流的泪,就是当年穿越了千山万水来打新时脑子进的水。
打新就赚钱的时代已经过去了。
上海的楼市在不断变化,永远不要被当下的火热蒙蔽双眼。
未来买房的逻辑一定是品质优先。
刚需你就主打性价比,改善就盯紧品质。
那些被打新抽走的需求,终究会回到他来的地方。
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