前几天，深圳一城中村统租事件闹得沸沸扬扬。有人感慨当年的万村计划竟重出江湖，有人担忧统租会推高租金、挤走低收入群体……

事件发酵数日，各路讨论已经逐渐回归理性。起初大家产生担忧本是很正常的事，但直接将当年的长租潮，和现在的情况划等号，其实不够客观。

其实仔细想想，这次由深圳微棠主导的统租行动，和当年的万村计划或其他民企做的城中村长租公寓项目，有本质上的不同。

今天小明就试着来聊一聊，由政府主导和完全由社会资本推动的统租项目，会有哪些区别？

当 年长租公寓行业站在风口，许多大湾区的本土房企、长租机构也都想乘上东风，奔走于各个城中村“圈房”。

从现在来看，这种统租下来进行装修改造后再行出租的模式，与当前微棠的操作基本一致。但是政府与社会资本对做此事的出发点、核心诉求和能力禀赋，都有很大的差别。

首先在驱动力上就完全不一样。社会资本当年之所以会积极地参与其中，是看到了发达城市旺盛的白领租住需求，认为统租这件事必定有利可图才会进入，本质上是逐利行为。

但地方政府牵头做统租，核心驱动力是保租房的筹集任务，这是主线。同时还会叠加有城市存量住房盘活、城市面貌提升等各种“支线”任务。

驱动力和出发点的不同，决定了社会资本和政府对统租项目的利润诉求也是完全不一样的。

无论是集中式还是分散式长租品牌，做统租的最终目标都是从改造后的出租溢价当中，获取利润。

但当年万村计划停止，以及其他大小企业机构也跟着大退潮，最重要的原因之一，就是实在很难赚钱。

不过地方政府做统租，就像这次深圳回应的那样，对于利润的诉求是“增供低价、保本微利”。

在不同的利润诉求之下，对于各界所担忧的租金上涨问题，这二者当然会给出不同的答案。

前几天深圳曾明确回应，改造后的房源原则上租金不涨，个别上涨的情况也会控制在10%的幅度内。但民企品牌改造后出租的房源，较以往上涨一半甚至翻倍的情况都很常见，这会是将来二者的一个核心区别。

但对于这个回应，仍有不少人持保留态度，认为如此大规模的去收房改造，很难真正实现保本微利，或者很难长期保持。

对此小明认为，之所以地方政府做统租敢于提出保本微利，首先不排除会在财政上对保租房的增供过程进行补贴。但同时也有其他的关键原因，包括融资优势和成本优势。

首先在融资方面，许多城市的城中村住房是没有红本的，并不能作为资产抵押物。但由政府成立的国企作为主体去融资，这事就更好推进。

实际上目前深圳微棠已经获得了多家银行的授信支持，但如果换作是社会资本独立介入去做，想必很难这么顺利。

所以在长期的资金支持这方面，社会资本的底气没有那么足 ，自然很难承受“微利”模式，但国企却有望落实。

其次， 纯粹的社会资本做统租，在招采上很难形成规模效应，成本极其不可控，所以导致后来多数长租企业的经济账算不过来。

但国企做的是批量的保租房改造，可以形成巨大的采购优势，从而降低改造投入成本，并得以在租金端实现让利。

同时，批量的统租改造涉及到大规模的投资，这必然会带动上下游产业链，包括建筑、家装、智能化、景观等领域在 内的各类企业，都有机会参与。

与社会资本全然不同的融资与成本优势，确实能给到地方政府更足的底气，敢于提出保本微利的承诺。

其实听到这样的承诺，小明第一反应也是下意识地认为这只能靠财政补贴。但细想其实不然，国资牵头做统租改造，和社会资本独立介入的难度，本来就是不一样的。

还有一点值得注意的是，社会资本和地方政府，对于城中村的整体改造能力，也是比不了的。

因为传统的地产开发或旧改，在技术层面上没什么难度，要么全拆干净了完事、要么净地盖楼，对房企来说早就轻车熟路了。

但城中村的现状改造，情况则复杂得多。各地城中村建筑绝大多数都存在违建、违规情况。 真要改造起来， 活儿是 又杂又细。

工作包括但不仅限于建筑安全评定与改造、消防改造、水电气管网改造等等。不仅要逐户摸排现状，还涉及到和各类管理部门的沟通，社会资本想独立完成难度很大。

先不说一般的长租机构，哪怕经验丰富的房企来，也会面临很多难题。如果对本土城中村的情况没有足够的了解，就贸然去统租改造，不仅技术难度很大，在后续经营过程中的违规风险也很高

但地方政府牵头来做，情况则全然不同。

先不说深圳人才安居集团本身就有丰富的人才房建设经验，即使涉及到复杂的改造问题，也更容易拉通各类管理部门进行快速协调、审批、验收。

毕竟对于地方政府来说，这不仅仅是简单的统租项目，还是城市的一项重大民生工程，绝不是单一一个主体的事情。所以地方会更积极地调动各部门共同合力完成，这是社会资本无法做到的。

从这些方面看来，政府牵头做统租，与社会资本独立去做有许多的区别。二者在利润诉求、成本控制与融资优势方面的差异，最终都会反映在租金上。

其实不仅仅是深圳， 全国不少城市都曾提及过要推动城中村统租这件事。 比如早在去年下半年，广州市住房和城乡建设局就发布了关于印发《支持专业化规模化住房租赁企业提升 “城中村”租赁住房品质指导意见》的通知，其中提到鼓励专业化、规模化的住房租赁企业，整租运营“城中村”房源，作为保障性租赁住房。

当时小明在一文中曾具体分析过，也预测沉睡数年的城中村租赁改造潮，很可能会大规模回归。

就在上个月底，天津市也提出要对接新市民、青年人和住房困难家庭的租购需求，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，不断扩大保障性租赁住房供给。

在2022年12月至2023年3月底期间，天津共引入12家国有企业、13家民营企业参与保租房的房源筹集和建设运营工作，利用存量住宅房屋改建项目14个。

各地之所以都开始盘存量住房，最重要的一个原因就是愈发紧迫的保障房筹集任务。

今年2月初，深圳住建局提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套。

而筹集保租房能有哪些方法呢？无非两种：建增量、盘存量。

在增量方面，深圳本就土地资源奇缺，要通过新建的方式去完成筹集任务难度很大。

如果政府自己建吧，建安成本就得投出去天量资金。一方面成本升高、另一方面又得维持较低的租金水平，对财政补贴的需求只会更大，模式可能更难以持续。

要求房企配建吧，做地产的朋友们都清楚，这些年开发项目中的保障房占比越来越大，账已经很难算了。指望继续增加房企的配建任务，这同样很难持续。

但存量改造则快得多，成本相比新建来说也更低。所以各地想要完成保障房的筹集任务，盘活存量房屋是绝对绕不开的路径。

统租新闻一出，许多人的第一反应是认为租金会上涨、低收入群体会被清退。

但小明认为，城中村统租并不会导致低收入群体的生存空间消失；相反地，政府统租型出租房，只会是一种用于满足特定租客群体需求的产品。 为什么这么说呢？

如果结合深圳租赁市场的实际供需现状，以及城中村保租房筹集量来看，也许大家会获得不一样的视角。

首先从统租的规模来看，目前深圳一共约有470万套（间）的城中村住房用于出租，而今年深圳计划“统租”的城中村住房总量是5.2万套（间），只占了城中村出租房总量的1.1%。

另根据媒体统计，深圳微棠目前已经进驻了深圳近40个城中村。作为对比，可以看看当年万村计划的进度。万科在2017年成立深圳市万村发展有限公司后，仅一年时间业务就已涉足超80个深圳城中村。

从筹集规模和速度来看，其实深圳是循序渐进在推进统租的，在城中村的筹集计划也没有想象中的那么多，普通住房仍然是未来城中村的主流形态。

其次我们再从统租房所解决的需求来看，在深圳有过租房经验的朋友想必清楚，如果刨除城中村改造公寓这种品类，那么年轻白领在深圳租房市场中基本只有两种选择：

一是小区房，二是普通城中村出租房。二者各有优劣。

小区房无论是在房屋品质、生活环境与治安条件上都较好，但伴随着更高的租金。如果不想付出高租金，就必须选择与人合租，自己租住一个卧室，承担一定的不便和风险。

城中村租住环境相对要差许多，建筑大多是握手楼、很少有专门的保安。无论楼内还是周边，卫生条件都比较堪忧，更别说还有消防等隐藏问题。但胜在租金便宜，才会成为不少应届生来到深圳的第一个居所。

但这二者之间，不能有第三种选择吗？显然已经有了。

自从自如、泊寓等公寓品牌涌现后，白领群体有了第三种选择：支付介于一般城中村和小区房之间的租金，住进一套品质和环境也介于二者之间的独立房屋。

自如、泊寓等品牌能够一直经营至今，说明租客对这种出租房品类的接受度并不低，并不像许多人想的那样，租金贵几百一千，年轻人就绝对不会去租。

毕竟白领群体和真正的城市低收入群体，在价值取向上是有差别的。

低收入群体对租金价格的敏感性极强，几乎没有弹性。让他们为了所谓的品质、环境，每个月多支出几百上千块钱，是绝对不可能接受的。

但青年白领的价格承受能力相对有一些弹性，虽然不多。为了更好的租住环境和品质，他们会更愿意每个月适当多掏一些钱。但一定要适当，不能太多。

目前这个“适当”的金额，站在城中村内部来看，就等于改造后的公寓与周边普通出租房之间的差价。前面也说了，目前这个差价通常会达到50%甚至是100%。

但现在新的供应主体出现了。政府统租的房源陆续开始进入租赁市场，品质与其他的城中村长租公寓持平，但租金却低于后者。

这就相当于把白领群体的第三种租住选择，给进一步优化了，对于广大白领群体来说是件好事。

再结合前面提到的，有限的政府统租规模来看，政府主导的城中村统租房，注定是一种满足特定群体需求的小众品类。

各地推动保租房筹集的初衷，本就是希望提高城市租住环境，为白领群体提供更多价位合理、品质可靠的租赁住房选择，达到留住人才的目的。

如今从深圳租住市场的产品供应现状来看，政府统租产品的推出，确实可以解决一大批青年租客的需求，拓宽租住选择。

但之所以深圳这次统租事件会引起剧烈讨论，小明认为主要问题出在清租环节的沟通与安置问题上。

在租赁关系中，租客本就是相对弱势的一方。一些房东下清租通知过于强势、突发，租客对此毫无办法，而且还需要承担搬迁成本、时间成本，花费大量精力另寻住处，当然会有不满情绪。 如果在统租开始之前，就提前做好各类宣传、答疑和安置工作，相信能更好地消除疑虑。

当前，许多城市的保租房筹集任务，其实都挺重的。在筹集的过程中，很可能会出现进程过快、安置工作部署不足、未能及时回应民众疑问等情况。

在后续各地筹集保租房的过程中，以上这些问题当然都需要严肃对待、提前部署，并真正落实解决。

但有一说一，政府牵头来做城中村统租，优势和益处确实也很多，我们需要看到事件的两面性。

首先在对城中村住房的品质改善、安全隐患消除、管理化方面，政府牵头的作用和效果自不必说。

前面小明也提到了，对于城中村住房的现状改造，政府成立国企来做，有绝对的多部门沟通协同优势。

同时，在国企的管理下，各类租赁乱象如租赁合同不合规、随意涨价、乱收水电气费等现象，也都能彻底杜绝。

其次，国企旗下统租房的经营稳定性更强。前两年蛋壳等长租品牌暴雷潮还历历在目，当时结结实实坑了一大批青年租客。

一些中小长租品牌，和房东拿房一般签三至五年已经算长，更有甚者一年一签，一年后根本不知道品牌还能否经营。

但由政府统租的房源，在这方面就不需要担心。《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》明确指出，通过租赁或者合作经营收储房源，属于城中村房屋的，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于十年。

最后，政府牵头做城中村改造，还能够为城中村注入更优质的公共服务。

一般的社会资本做统租、长租公寓，再怎么进取、创新，所能提供的服务也多只限于项目内部，比如提供一些公共空间、家政服务、社群运营服务等等。

但政府或城投公司的介入，就有望将服务的范畴进一步拓宽，提供更全面的公共服务配套。与民营租赁品牌相比，前者拥有更强的市政资源整合优势。

比如成都城投旗下的“城投臻寓”，就积极整合了内外部资源，与成都燃气、天府市民云、中国电信等多家市政服务企业合作，为旗下的租赁社区打通了一站式的居住服务体系。

入住该社区能够快速、便捷、一次性地搞定水电气网等入住之初需要处理的琐碎事项，非常省心。

又比如广州曾提出，经过品质化提升后已形成相对统一管理模式的“城中村”，可由交通主管部门根据人流规模，按照规定优化设置公交站点；由城管部门协调提供垃圾转运站清运服务等……

从公共服务的角度来看，政府参与城中村统租改造，有其非常积极的一面。如果能够借助改造的契机，提升片区的综合市政配套，那么周边居民也都能够因此获益。

结 语

保租房的筹集，是各地“十四五”的重要任务。增加价格合理、品质可靠的租赁住房供应，是各城市留住人才的重要方法。

然而推进这件事，确实需要讲求方法，需要做好各类协调安置工作的部署，积极答疑、消除民众忧虑。

但我们也要看到，政府牵头做保租房会带来各种积极作用。这次事件引发的讨论和各方观点，对于许多城市都有参考意义。相信接下来各地的保租房筹集工作，会开展地更加有序。

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