小说 星座 交友 视频 明星 新闻 NBA 足球 体育 美图 游戏 音乐 摄影 军事 笑话
社区 招聘 地图 美食 汽车 基金 两性 女性 法律 娱乐 时尚 彩票 宠物 股票 手机
购物 健康 银行 房产 儿童 旅游 大学 宗教 公益 考试 教育 外语 留学 科技 爱好
微博 电脑 桌面 招商 聊天 硬件 软件 建站 编程 邮箱 设计 数码 曲艺 棋牌 生活
QQ 二手汽车 生活助手 天气 直播 站长 婚嫁 租厂房 服务器 租赁 互联网 农产品 修理 搬家 UI素材
保洁 面辅料 牧业 出书 代工 物流 电影 电视 综艺 动漫 全知导航-八卦 秀场 减肥 美女 母婴
团购 特卖 家居 杀毒 手机应用 找加盟 找设计 找家政 众筹 找搬家 找代理 热门应用 找代工 找工作 找物流
找回收
中关村和CBD写字楼“不香了”?

关键词:市场,写字楼,北京量,企业,租金,一季度,需求,恢复净

北京写字楼市场全部项目月度带看量从2022年四季度的6至7组快速恢复到2023年一季度的18至19组


CBD写字楼 李凯旋/摄

本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

进入2023年,北京写字楼市场的元气仍未完全恢复。数据显示,2023年一季度,核心甲级写字楼市场的净吸纳量再度转负。其中,中关村和CBD两大区域的表现令市场“忧心忡忡”,核心甲级市场合计净吸纳量-5.5万平方米。同时,租金较低的产业园区和性价比较高的丽泽商务区则是成了企业首选,率先开启修复行情。

业内认为,北京写字楼市场活跃度大增,带看量快速恢复,但这种活跃度能否持续仍然存在较大的不确定性。此外,互联网大厂退租潮预计持续整个2023年。至于破局的关键,高力国际方面对《华夏时报》记者表示,在市场总需求不足的情况下,如何降低业主和租户的租金预期差距则是市场重点。

写字楼阵痛难平

随着2023年一季度《政府工作报告》的发布,2023年的中国经济预期增长目标被设定在5%左右,扩大内需和全力拼经济成为总基调。2023年,中国经济社会的发展不再受到疫情的袭扰,但疫情给企业带来的阵痛却非短期内能够抚平。值得关注的是,这一阵痛在北京写字楼市场上体现得尤为明显。

高力国际发布的数据显示,截至2023年一季度,北京甲级写字楼市场净吸纳量再度转负,为-6.1万平米。值得关注的是,中关村和CBD两大子市场成为此轮行情中“弱者”,净吸纳量分别为-3.3万平米和-2.2万平米。

净吸纳量转负导致北京写字楼市场空置率再度攀升,核心甲级市场在一季度没有新增供应的情况下,空置率环比上升0.9个百分点达到16.9%。甲级写字楼市场尚且如此,乙级市场同样没有出现复苏态势,2023年一季度净吸纳量为-10.0万平米。其中,中关村子市场在单季度则是出现了4.4万平米的空置。

空置率的增加导致市场转为“买方市场”,核心甲级市场的净有效租金环比下降0.7%达到328.8元/平米/月。具体到区域来看,2023年一季度,望京酒仙桥和中关村的甲级写字楼市场租金降幅较大,环比降幅分别为2.5%和1.4%。其中,望京酒仙桥写字楼租金同比2022年一季度下降13%。

高力国际华北区董事总经理严区海表示:“政策的传导需要时间,企业预期调整需要时间,市场信心恢复和实际需求落地也需要时间,而这个时间差也会是2023年北京办公楼市场最艰难的时期。”

持续复苏仍有难度

不过,写字楼的这盆“冷水”并没有泼向整个市场。在市场整体走低的背景下,仍有一大区域表现亮眼。

严区海表示,丽泽市场在一季度实现了1.6万平米的去化,是市场唯一的热点区域。值得关注的是,这也是丽泽商务区连续9个月持续去化,其空置率环比下降1.6%达到35.1%,净有效租金也保持稳定。


丽泽商务区写字楼。 李凯旋/摄

此外,产业园区在2023年一季度迎来了修复。高力国际发布的数据显示,统计期内,产业园区净吸纳量转正为3.7万平米,但核心成熟产业园市场表现依然不振。其中,上地市场净吸纳量已经连续5个季度为负,本季度有所收窄,为-2.0万平方米。

那么,为何部分产业园区和丽泽商务区的写字楼能够在当下市场中“一骑绝尘”?《华夏时报》记者了解后发现,低于租户预期的租金水平是当下北京办公楼市场去化的关键。以产业园区为例,高力国际指出,目前,产业园区的需求主要集中在租金相对便宜的子市场,超过1万平米的大宗租赁成交的净有效租金多数集中在90至130元/平米/月。

4月3日上午,从事写字楼租赁的一位工作人员对《华夏时报》同样对记者表示:“春节之后,北京写字楼市场活跃度增加,主要表现在带看量方面,租金则是变化不大。”

严区海对《华夏时报》记者说“北京写字楼市场全部项目月度带看量从2022年四季度的6至7组快速恢复到2023年一季度的18至19组。一季度带看量的高峰集中在春节后的2至3周左右的时间,此后3月份左右带看量又出现了不同程度的下滑。”

在严区海看来,带看量快速恢复有两方面原因。其一,疫情逐步消散,市场开始进行正常的商务租赁活动;其二,2022年12月份,北京几乎处于封控状态,之后又恰逢春节假期,因此,市场累积的带看需求在春节后得到释放。

但是,严区海进一步表示,尽管个别项目带看量恢复至40至50组/月,但也只是正常市场环境70%左右的水平。目前,市场整体活跃度依然不稳定,需求的恢复强度依然不强。“当前北京的写字楼市场是租赁活跃度上升,但成交转化率极低的一个市场,这也在一定程度上体现了楼宇业主和企业租户、租赁成本上存在一定预期差距。”高力国际华北区研究部董事陆明如此认为。

头部大厂退租对市场影响较大

在采访的过程中,《华夏时报》记者发现,头部大厂的选择成为影响此轮北京写字楼市场走势的重要因素。

陆明对《华夏时报》记者表示,需求端的强度将决定整个甲级办公楼市场未来走向何方。其中,疫情影响、企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租又是影响整个需求侧表现的4个核心因素。

值得关注的是,陆明说:“头部互联网大厂退租的影响将会贯穿整个2023年。”上文提到,中关村和望京酒仙桥地区在2023年一季度退租量较大,而这两大区域则是互联网企业在北京的主要根据地。

在当下的市场环境中,互联网企业是否决定“搬家”是影响市场租金乃至周边房价的重大因素。这一现象不单单出现在北京。《华夏时报》记者了解到,自2022年9月份以来,互联网头部企业部分部门开始从杭州未来科技城迁出,而数以万计的员工也同步开启了迁徙之旅。根据机构数据,在互联网企业“搬家”之后,距离企业较近的住宅区房价开始下跌,房租同样有所下滑。

高力国际方面表示,北京写字楼市场全年需求侧的表现大概率是结构性的温和复苏,不太可能恢复到疫情前的净吸纳量水平。此外,高力国际指出,如果新增供应项目未能如期入市,退租现象得到缓解,新增需求稳步恢复,高力国际预测北京写字楼市场空置率不会突破2020年19.4%的前期高点。

陆明认为,随着核心产业办公面积调整在2023年结束,2024年北京整体甲级写字楼市场才有可能重新回到此前的去化周期。2023年,在市场总需求不足的情况下,如何降低业主和租户的租金预期差距是市场破局的关键。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

TIP:您正在快照阅读,阅读更多点击

发布日期:2023-04-08 11:34:41

以上由全知导航为您整理呈现.删除请联系: info@404886.com     

网友观点:
马上发表

网友评论仅供其表达个人看法,并不表明全知头条立场。请理想发言,恶性发现将由个人承担全部责任。

已为您加载完全部评论
相关推荐