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从存量房所处的楼市交易环节来看
来源:证券日报
张 歆
楼市无小事。
3月底,自然资源部官网披露,其与银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。对此,业界普遍认为利于楼市预期改善。A股房地产服务类公司的股价也以上涨呼应。
看似“小众”(主要涉及存量房交易)的“带押过户”,缘何引得楼市、股市如此热情?这或与存量房自身的体量以及楼市交易链路有关。
就存量房市场规模来看,随着一线城市和重点二线城市进入“存量房时代”,该类不动产的交易频次会显著提升。此外,由于去年个别房企出现风险事件,存量房所获得的市场信任度有所提升。虽然伴随着“保交楼”政策显效,该效应会逐步减弱,但目前存量房仍是部分地区楼市交易的主导力量。
从存量房所处的楼市交易环节来看,其交易的“最终可达成性”对于新房市场同样意义重大。从历史来看,“二手房先热,再向新房传导”也是基本规律。究其根源,在于潜在购房人需要首先解决资金和购房资质问题,才能更进一步。而改善性需求带来的存量房交易,直接关系到楼市的流动性和总规模。
事实上,政策方面也一直对刚需和改善型住房需求进行支持。2022年7月28日,中共中央政治局召开会议并指出,“因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求”。
由此可见,存量房的“带押过户”不仅通过降低交易风险、节省交易成本等对存量房交易流程进行重大优化,更有助于释放刚性和改善性住房需求,推动房地产市场平稳健康发展。
对于商业银行而言,“带押过户”的政策效果潜力同样不可小觑。长期以来,由于住房(按揭)贷款抵押物充足、借款人征信等级高、贷款期限长、不良贷款率较低(即便去年出现了一些风险暴露,但风险亦整体可控),住房(按揭)贷款一直是银行信贷业务的“舒适区”。但是去年中期至今年年初,借款人提前还贷的意愿明显上升,该类贷款占比呈现降低态势。从去年六大国有银行的年报数据来看,其住房(按揭)贷款占比均同比下降。在近年来息差持续收窄的背景下,大中型商业银行显然需要通过稳定住房(按揭)贷款规模,来稳定自身业务结构。通过“带押过户”配合存量政策,进一步激活楼市流动性,对商业银行尤其是大中型商业银行来说非常重要。
此外,随着新政出台,不动产“带押过户”将逐步由住宅类向工业、商业等类型不动产拓展,并上升为以“实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展”为目标的重要服务举措。
有业界人士分析,目前中国商业地产存量市值规模超过50万亿元,工业不动产也拥有巨大存量规模。此番不动产“带押过户”,不仅有利于激活提升工业、商业等类型不动产流动性,还有助于化解房地产市场风险。
当然,谋求“带押过户”新政落地效果的最大化,还需交易主体、中介机构等从市场发展大局出发,守土有责、守土尽责,真正形成发展合力。唯如此,才能进一步为房地产市场流动性“解压”,加快推动经济运行稳步回升。
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