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北京的本次政策明确指出兼容跨行贷款业务
本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 李贝贝 北京报道
根据《中华人民共和国民法典》及《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》等相关规定，3月31日，北京开始推行个人存量住房交易“带押过户”。“带押过户”正在全国范围内由点及面蔓延开来。
值得注意的是，相比以往其他城市已经推出的“带押过户”政策而言，北京的本次政策明确指出兼容跨行贷款业务。业内人士向记者指出，北京楼市“小阳春”或将因此得到延长，但是价格并不会波动，并呼吁出台二套房首付等方面的更为宽松的政策。也有业内人士告诉记者，提前还贷的现象也将因此减少。
北京加入，全国常态化
3月31日，北京银保监会等四个部门联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（简称《通知》），宣布北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记。
《通知》指出，北京“带押过户”需要满足四个条件，即为本市个人存量住房交易；交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押；交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。
也就是说，企业名下的住房不可进行“带押过户”操作，以及有“组合贷”的住房进行“带押过户”操作需要先将公积金贷款还清。
具体流程方面，《通知》指出共计有五个步骤，即买卖双方自行或在中介机构撮合下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”；买卖双方通过存量房交易服务平台办理网上签约；向银行申请“带押过户”；买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”；银行贷款发放及结清。
值得注意的是，在北京加入“带押过户”的前一天，3月30日，自然资源部和银保监会联合发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展。易居智库研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，北京此次提及的“带押过户”政策，和自然资源部发布通知的精神是高度吻合的。
“带押过户”政策，已经由点到线，再到面，正全面铺开。记者注意到，从2022年8月开始，济南、广州等多个城市已经率先试点“带押过户”政策。公开消息显示，截至目前，全国已经有100多个地市推行“带押过户”政策，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。中原地产研究院统计数据显示，全国累计已经超过30城市单独宣布尝试或者落地二手房带押过户。严跃进则表示，预计今年二季度会有更多城市加入到“带押过户”的改革过程中。
可跨行办理，“小阳春”或将延长
相比此前多个城市的“带押过户”政策，北京的此次政策具有诸多亮点，显得“诚意满满”。北京银保监局在官网发文指出，北京市“带押过户”模式有三方面突出特点和优势，包括兼容跨行贷款、最大程度降低交易成本、多部门协同提升交易便利度。
从已经开始执行“带押过户”的城市来看，尽管各地政策细节有所不同，但是多个城市要求必须是同一个银行内部带抵押过户。这给“带押过户”的操作执行带来了较大的难度。
值得注意的是，自然资源部发布的文件明确指出，将推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展。而《通知》则明确指出，北京“带押过户”除了可以采用同行贷款模式，还可以采用跨行贷款模式。“跨行”模式下，双方贷款银行可通过北京金融综合服务网交互信息，未接入北京金融综合服务网的银行通过事前约定方式交互信息。
据悉，传统模式下，抵押贷款的房产过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，利用买家的首付款来支付，或者找“过桥”机构借款，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，从卖方的角度来看，实施二手房“带押过户”后，减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”。而从买房的角度来看，“带押过户”政策有助于加快换房需求入市。
记者注意到，从多个城市的楼市情况来看，去年开始实施的“带押过户”并没对当时的市场形成很大的刺激作用。张大伟指出，“带押过户”政策的确可以降低部分购房者成本，但是降低的成本并不算太多。在此情况之下，今年4月上半月北京楼市或将继续维持一定的热度，北京小阳春持续的时间会更长一些，但是整体看来并不会引起房价上面的波动。
3月31日，北京房产中介人员张昊（化名）向《华夏时报》记者表示，现在二手房解押后过户的时间本身也不算太长，可能只需要一个月左右的时间，所以估计政策对楼市的刺激作用较为有限。
张昊表示，有关注到北京“带押过户”的新闻，但是“单位还未发出执行通知和具体的操作细则”。北京90%要交易的二手房都是有贷款的，此前，可以采用买方客户的资金去解押，由中介机构进行资金监管，卖家向中介缴纳解押资金0.6%的担保费用。
卖房者张军（化名）告诉记者，“带押过户”将省掉“过桥”的环节。尤其是在北京，贷款三、五百万很常见。要是不能“带押过户”，也不“过桥”，用买方的购房款来解除抵押，就会失去议价主动权，可能得降价。
严跃进指出，“带押过户”主要涉及的是不动产登记的概念，是对二手房房东抵押权管理的优化。“带押过户”最大的影响在于二手房的出售基本上可以随时进行，无需筹钱偿还贷款，交易速度加快，也减少了二手房交易中的交易纠纷和金融风险。特别是在近期的提前还贷潮之下，“带押过户”也可能会使得提前还贷现象减少。
近年来，北京的楼市政策仍然十分严格，仅进行了部分微调。二手房方面，记者注意到北京曾出台“连环单”的政策，方便二手房的交易，缩短流程时间，但是覆盖的范围较“带押过户”窄，且不涉及减少交易成本。张大伟表示，“带押过户”是北京二手房市场迎来的中等水平的利好政策，当下对于北京等城市来说，更期待（降低）二套房改善首付等更为宽松的政策调整。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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