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碧桂园大力布局三四线城市
风口财经记者 张亭旺
碧桂园交出了一份不那么令人满意的成绩。
3月13日，碧桂园(02007.HK)发布公告称，预计2022年归母净利润由盈转亏，但剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的核心净利润约10亿元至30亿元，预期归母净亏损为55亿元至75亿元。这是碧桂园上市以来首次发生亏损。
碧桂园的阵痛，与近几年房地产市场整体下行有一定联系，但不能忽视的是其“农村包围城市”战略的失灵。
前些年，得益于棚改货币化、城镇化如火如荼的发展，碧桂园大力布局三四线城市，也吃到了巨大红利；但在棚改政策弱化以后，再加上近几年疫情的影响，不少三四线城市都开启了下跌模式，而此时，碧桂园“回归一二线”的战略转型尚未成功。
大象转身，笨重迟缓。重仓三四线城市的策略，也许还会影响碧桂园未来很长一段时间……
碧桂园“幸免于难”？
对房地产行业而言，2022年无疑是最艰难的一年。
而在过去一年，虽然房地产政策不断优化，但效果尚不明显，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，导致全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段。
国家统计局的数据显示，2022年，全国商品房住宅的销售面积及销售额分别同比下降了26.8%、28.3%。
在如此严苛的市场环境下，房企利润指标的下滑在所难免。
据风口财经统计，截至3月13日，已有75家上市房企发布2022年业绩预告，其中45家企业预亏，占比六成。45家预告亏损企业中，预计最大亏损在100亿及以上的有7家企业，其中蓝光发展预计亏损219亿元，荣盛发展预计最大亏损约250亿元。
值得一提的是，这些预亏的上市房企里，有17家是具备背景优势的央企、国企和混合所有制企业，可见市场之惨烈。
碧桂园总部大楼 图片来源：视觉中国
在房企普遍预亏的现状之下，碧桂园也很艰难。
3月13日，碧桂园发布盈利警告，在剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后，2022年预期录得归属股东的核心净利润介乎约10亿元至30亿元，股东应占亏损介乎约55亿元至75亿元。
而在2021年，碧桂园的归母净利润约为268亿元。
从碧桂园来看，去年严峻的市场形势对利润表产生了直接影响，开发业务结转毛利率下降，对存货进行了较大额的减值计提，以及受美元升值影响形成的较大额汇兑损失，致使其归母净利润自2007年上市以来首次转负。
然而，碧桂园的核心净利润依旧保持正向，从这点来看，碧桂园似乎“幸免于难”。
未来依旧“危险”
不可忽略的是，碧桂园更大的影响和问题，也许是现在和未来。为什么这么说呢？
我们知道，长期以来，碧桂园的主要打法都是“农村包围城市”。尤其是2015年以来，得益于棚改货币化、城镇化如火如荼的发展，碧桂园从三四线城市及以下城市获益极大。
2017年，碧桂园凭借5508亿元合约销售金额，拿下中国房地产行业第一，碧桂园也因此被称为“三四线开发之王”。
这里有一组数据可以印证。2015-2017年，碧桂园不断加大三四线城市的投资力度，财报显示，2017年，碧桂园三四线的投资额为1400亿左右，相较于2015年的200亿左右，翻了七倍左右。此后几年，碧桂园虽然投资力度有所收敛，但基本也能保持在900亿左右。
不过，随着棚改货币化的政策慢慢弱化，城镇化速度减慢，三四线城市销售显现疲态；后来，又碰上疫情使得国内经济承压，近几年三四线城市的房地产市场早已风光不再。
实际上，早在2018年开始，碧桂园就开始喊出回归一二线的口号。在2021年年度业绩发布会上，莫斌更是喊出“更加聚焦于以大都市圈为首的一二线和强三四线城市”。但目前来看，碧桂园转型尚未完成。
财报显示，碧桂园2021年的销售额，68%来自三四线城市，比2020年高出了14个百分点，而一线城市只有3%。碧桂园土地储备中也有66%分布于三四线。
2022年碧桂园某项目降价宣传图片
这对于碧桂园来说，绝对不是一个好消息。重仓三四线城市的策略，也许会影响碧桂园未来很长一段时间……
虽然说，去年以来楼市各种利好刺激，当前一二线城市的楼市有较为明显的回暖迹象，但三四线城市仍持续冰冻。碧桂园三四线货值占比较高，跟同梯队重仓一二线房企相比，必然会影响销售业绩反弹节奏，即使“以价换量”，碧桂园的销售去化压力仍然很大。
成于斯，亦毁于斯。接下来，如何解决三四线城市销售占比过高的问题，将是碧桂园接班人杨惠妍所面临的挑战。
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