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“房贷创新”是做加法,多方合力方能结善果

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银行、个人和有关部门都需要有所作为

近期,银行们尝试推出了多种新型房产抵押贷款,诸如由下一代接着还钱的“接力贷”、上一代共同还款的“合力贷”,允许还款到80岁甚至100岁的“长寿贷”、未婚男女朋友共同贷款的“连心贷”等。一言以蔽之,借入房贷的机会变得更多了。

房产贷款不是强买强卖,各种创新的贷款形式增加了民众的选项,不能说不是件好事。比如很多尚未决定领证的恋人早已长期共同居住,允许他们以共有形式买房和借款,并无不妥。将来如果出现“兄弟姐妹贷”“朋友贷”,亦是可以有的市场探索。

不过,出现如此多的“房贷创新”显然也并非巧合,而与现在房产贷款利率下行、房产贷款业务增长乏力有关。其更大的背景则是近年我国经济承受了一定的困难和压力。故而,在接受“房贷创新”的热闹局面时,银行、个人和有关部门都需要有所作为,让这个新玩意能“扬长补短”。

对银行而言,房产贷款虽然有房产作为抵押,但毕竟是一笔数额不小的长期贷款,借款人收入等财力因素的波动更会带来不小的影响。“房贷创新”可以拓宽客户来源,但银行仍然应当坚守对借款人信用和放贷风险的应有审查和评估,不能“饥不择食”。

较之传统房贷,“接力贷”“合力贷”“长寿贷”“连心贷”等的借款人及其利害相关人均可能存在涉及婚姻法继承法的、更复杂的法律权利义务安排,甚至涉及借款人的近亲属的权益(比如为接力贷还款的特定子女是否自动全部继承该房产),故建议银行派出法律专员对借款人进行必要的说明。这也能减少借款人将来因为人生变故、家庭纠纷而导致不能及时还款的消极后果。

此外,“连心贷”可能会侵害借款人以外的人的权益,例如已婚者和婚外情人以恋人名义借款。银行不应仅依据当事人的未婚声明做判断,而至少应该对借款人户口簿等法律文书的婚姻状态作形式审查。

对个人而言,同样的,“房贷创新”既提供了机会,但也不能没有伴生风险。房产贷款是大部分人此生最大的负债,也是一项长期负债。贷款买房,既能改善生活品质,也可能是一个投资机会。但这需要结合自身在中长期内的资产状况、收入预期、还款能力等予以评估。匆忙“上车”未必是上策。由于“接力贷”“合力贷”“长寿贷”“连心贷”等可能涉及家里其他人的利益,借款人亦有必要与他们进行沟通。

对有关部门而言,显然刺激楼市是当前的政策要义,这也是银行能突破以往较多的管制而实现“房贷创新”的背景。有效利用民心民财,自然是一种治理之道。但一方面,银行监管部门仍然应当监测相关贷款的总体风险,防范个别银行的违规操作或过于冒进的措施。美国当年的次贷危机的根源就是允许无力还钱的群体贷款买房,酿成了金融风险。

另一方面,经济管理部门需要大力采取能够支持、促进市场经济有效运营的措施,对外积极改善经贸环境、拓宽天地,对内给芸芸借款人和潜在的借款人减税减负、提供良好的营商氛围。这样,才能有更多合适的人有财力、有信心去利用“房贷创新”的契机来贷款买房,而且做到敢贷能还,从而进一步贯通上下游产业的金融血管,发挥“房贷创新”所能有的正能量。

总之,“房贷创新”属于做加法,为大家提供了新机会,但如何答好这题,还需各方一起努力。借款可以由家人“合力”,而让房贷业务成为一项推动经济社会发展的因素、而非风险点,也需要多方“合力”。

文/缪因知(学者)

编辑 陈莉 校对 柳宝庆

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发布日期:2023-02-24 12:08:18

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