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由于目前经营贷利率已经低于房贷利率
最近提前还房贷成为了各大社交媒体讨论热度最高的话题之一，很多人都反映提前还贷不但需要预约，而且还要排队等待银行处理，排队时间有的需要数月之久。有媒体呼吁：“年轻人没必要扎堆还房贷”，也有媒体希望银行不要给还款人提前还款设置障碍。
而对于提前还贷是否划算，不同人也持不同观点。 有人对比之后认为，提前还贷可以节省下不少利息钱；而也有人觉得现金留在自己手里，可以有比贷款利率更高的理财方案。那么“提前还贷潮”的出现，背后的原因究竟是什么？
多重原因引发“提前还贷潮”
如果借款人急于提前还贷， 直接原因自然是利率降了，再继续按照之前较高的贷款利率每月支付利息不划算。 1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，其中新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。自从该机制建立近一个月以来，多个城市宣布调整首套住房贷款利率下限。 而伴随LPR（贷款市场报价利率）多次向下调整，多地也跟随下调房贷利率。其中5年期以上LPR共下降三次，利率从4.65%下调到4.3%。
而对于房贷贷款人来说，多数人选择的是用LPR加点的方式确定房贷利率，每年的1月1日会按最新利率计算月供。 而前两年由于房贷额度较为紧张，很多人的贷款合同中都约定较LPR上浮20-30个基点，不少人的执行利率都在5.5%以上甚至更高。尽管今年更新后的执行利率会跟着LPR下降，但因本轮房贷利率下调主要是通过下调加减点数实现的，而存量房贷利率下调幅度并不大，仍然明显高于目前市场的平均房贷利率。 像这种情况如果提前还贷的话，确实可以省下一笔不小的利息开支。当然，如果贷款人选择的是小众的固定利率定价方式，那么这个利率差就更大了。
另外， 由于目前经营贷利率已经低于房贷利率，有部分贷款客户被银行或中介机构鼓动用低息经营贷款置换较高利息的房贷，这一违规操作手法也导致提前还房贷人数增加。 大源按揭总经理郑大源在接受21世纪经济报道采访时就表示，目前经营贷的利率集中在3.3%到3.5%之间，相比之前5%到5.5%的房贷利率着实优惠不少。不过房贷转经营贷存在不少风险，首先经营贷的贷款人名下要有公司，此外要有资金先归还房贷，而且一旦被银行发现贷款人违规操作，还存在抽贷的风险。
对此，深圳市房地产中介协会郑重提示： 严禁参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为，此行为不仅违反了国家相关金融信贷政策，还严重违背国家“房住不炒”的定位与原则。
当然，除了房贷利率下降这一直接原因， 资本市场表现不佳，居民对理财收益的预期收益率下降，也是出现提前还贷潮一大重要外部因素。
受内外部多重因素影响，2022年投资理财收益普遍较差，甚至跑不赢房贷利率。在这种情况下，普通居民投资风险偏好趋向保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。笔者身边的一位朋友，在2021年初贷款买了一套一手房，由于现金流较为充裕，当2021年的年终奖到账之后，在理财经理的推荐下买了几十万基金。不过去年股票型基金整体表现不佳，目前基金尚处于浮亏状态。而债券型基金和净值型的银行理财产品同样收益欠佳，去年四季度银行理财出现“破净潮”，让这位朋友今年对各类风险资产持“敬而远之”的态度。
而放眼低风险理财市场，目前银行的大额存单不但额度要靠“抢”，而且利率也是普遍走低。以最受欢迎的三年期大额存单为例，目前国有大行利率普遍在3.1%左右，部分银行可达到3.25%，全国性股份制银行利率大多数在2.9%至3.3%之间；地方性商业银行利率略高，部分银行推出的新春特别款大额存单，利率最高也就3.55%。至于短期的货币类理财产品，目前七日年化收益率普遍在2.5%左右，收益同样不高。对于笔者这位朋友而言，今年的年终奖刚到手， 由于既不愿意参与高风险的投资，而货币基金、大额存单对其吸引力同样不高，那么提前偿还部分房贷减轻利息负担，就是一个看起来不错的选择。
房价不再“永远涨”
投资客考虑“去杠杆”
当然除了以上两大已经被公众普遍认知到的原因之外，笔者认为， 由于国家“房住不炒”的决心较为坚决，打消了居民对于“房价短期内会继续大幅上涨”的预期，也是一个非常重要的深层次原因。
在过去二十年， 由于房价的持续上涨，让很多人产生了“购房是最好的理财”这样的固有思维。加之过去几年不少财经“大V”在自媒体上向粉丝读者传递“房贷是普通人能够获得的成本最低的杠杆”一类的理念，导致一些中产阶层和小企业主不但“有钱就买房”，而且在申请贷款时“应贷尽贷”，银行最多能批多少就贷多少，甚至通过各种手法变相降低首付比例，以扩大购房杠杆。
当房价上涨时，由于杠杆扩大了住房升值带来的财富效应，会让购房人认为自己“赚了”。即使房贷利率高一些，但相较住房资产本身的大幅升值，购房人会选择忽略“不起眼”的贷款利息。但近两年“房住不炒”的理念已经从高层逐渐传递到广大购房人，居民也不再会预期短期内房价会快速上涨。 当资产增值的财富效应减弱，每个月的房贷利息自然也显得“值得重视”了， 特别是对于一切前两年“购房上车”时对未来自身的财务前景过于乐观，财务杠杆比例过高的购房人来说， 有钱早还钱，适当降低自身的财务杠杆，也是一种规避风险、自然而然的选择。
尾声
对于是否应该提前还房贷，属于个体根据自身实际的财务状态做出的个人选择，它本身不应该成为一个公众话题。但当“提前还贷”成为风潮，除了贷款利率降低、理财收益下降这类市场因素之外，笔者认为，这也是对于三五年之前购房者预期过于乐观的一种“情绪修正”。
按照“房住不炒”的理念，如果买房子只是为了居住，那么购房人只需要关注自身财务状况能否覆盖还款计划即可，对贷款利率的变动不应该过于敏感。而如果是投资性的购房，购房是为了赚房屋升值的差价，那自然会更关注房贷利率的高低变化。 假设一两年之后资本市场好转，赚钱效应再度回升，那么现在急于提前还款的人，会不会又后悔还款过早呢？
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