新的一年，需要复盘。

最近的一年，上海哪些地方涨了？哪些地方跌了？

我仔细梳理了下各板块最近一年的成交价，发现：

豪宅先涨后跌，总体上涨；

而有些地方，回撤明显，价格实实在在地跌了……

临港二手房下跌明显

临港的标杆楼盘，万科金域澜湾，2021年5份还有5.4万的成交，而最新的成交价单价只有4.1万。

嘎一下，接近20%干没了。

临港二手房短期来看，面临着新房的天量供应冲击。

所以现在去临港买房的人，是能买新房就绝对不会买二手；

毕竟3万多的新房一大把，谁要去买四五万的二手房呢？

不过，临港的未来还是值得期待一下的，这边的规划落地速度相当给力。

就是我们的思路要换一下，不要把临港看成是市区的延伸，而是独立的超级海滨城市，属于上海的二线城市。

吴泾紫竹半岛花园回调不少

2021年3月份有10万单价成交。

最新已经有了8万的成交单价，从最高点下来20%跌没了。

坦白来讲，吴泾的产业很强，有英特尔，商飞，可口可乐等明星企业；学校也有华二附属。

“产业+教育”，所以吴泾的“坑”是最容易踩的。

吴泾的缺陷在于距离市区太远，去核心市区尤其不便，商业配套也十分拉胯。

而且华二只对口紫竹片区，其他地方都上不了，并且这个“华二”学区水分还不小。

紫竹半岛之前10w的单价，我买古美莘庄不香吗？

部分挂户口的老破小xq房暴跌

还有，单纯挂户口的老破小xq房，典型的比如闵行春申的高兴花园，价格暴跌。

高兴花园挂户口1房，2021年2月份价格最高的时候，有接近十万的成交单价。

现在，最新成交两室一厅5.9万，一室一厅7.2万，用暴跌来说并不过分。

去年高位接盘的，估计大腿都要拍断了！

高兴花园下跌，一方面是由于其XQ需要入户满一年才能读，没有户口就不能上；

而且后来的XQ统筹中加入了菜小，这样高兴花园便不再稳妥。

类似地，还有杨浦的鞍山新村。

鞍山新村的教育一直很强，杨浦一梯队，但是房子房龄太老，而且读书入户年限要求高。

整个鞍山板块因为居住密集，学区把控非常严格。

大部分是到户5年，最低也需要2年，劝退了很多人。

现在鞍山新村的房子整体成交周期都很长，价格相比几年前最高点也跌了一些，但不是很明显，毕竟内环内地段撑着。

但别的房子这两年都在大涨，你不涨不就是跌？

而且高兴花园、鞍山新村这种二十多年的老破小，产品本身就没有一丁点的竞争力。

建议买XQ房，面对未来多校划片的不确定因素。

我们可以选一些九年一贯制的xq，或者选一些整个片区都是好学校的xq，或者选一些新建校，xq溢价率不高的学校。

远郊万年不涨，甚至跌了。

浦东书院的丽泽菏亭苑，2009年的次新房。

81平两房中楼层，2017年的成交价是181万，2021年的成交价170万，没涨就算了，还跌了5%。

2022年11月，同户型的成交价格依然在170万上下浮动。

这不是个案，是书院镇整个板块的常态。

为什么书院镇这么惨？

因为浦东的跳空式发展逻辑。城市化发展到了周浦，直接就跳到了临港。

所以周浦到临港中间的整个片区，都很垃圾。

没有政策扶持，书院镇自身发展也很不咋地，板块内大多也都是农田。除了有个非常小的禹州广场外，也没有其他什么配套。

16号线贯穿板块，但距离居民区老远，辐射能力实在有限。

奉贤海湾板块的绿地香颂，就更惨了，2011年的小区。

2017年的时候，47平的一房能卖到125万。而到了2021年，同户型最高成交价才91万。

这5年，不仅没涨，反而跌了27%。

这就是典型的，别人吃肉，这里挨揍。

这两个地方的共同点是：

超远郊，距离市中心普遍30公里以外；没有地铁，或者地铁距离居住区较远。

判断一个地方有没有前途，就看这里的接盘侠都是什么人。

只有上海本地人接盘的地方，都是标准的老县城，不要碰就是了，惠南就是典型。

类似的新场，宣桥，也是同样的地方，不要买就是了。

这些地方除了距离市中心太远，市区资源辐射不到之外，一个很致命的问题，是当地的楼市只有本地土著在接盘，

新上海人不去买，市区土著也不去买，没有任何的增量资金入市，可不就涨不起来？

这些地方未来会既跑输通胀，又跑输大盘，因为这里基本没有人口流入，产业也是低附加值的农业和工业，房子要出租都租不掉，新房供应也不少。

豪宅先涨后跌，总体上涨

22年6月份解封之后豪宅经历了一波大的上涨。

翠湖天地四期，172平的小三房，低楼层，成交单价32万，大冤种的味道出来了。

凯德茂名公馆，高楼层，成交单价33万以上！

疫情以来，全球放水，我们也不例外，M2数字蹭蹭上涨。

作为一线城市核心资产，豪宅价格自然水涨船高。

再说细点，豪宅涨，一方面是有钱人大额资金的避险需求。

实体经济不振，股市也不行，手里大把的钱没地去……

另一方面，豪宅是很好的贷款抵押物。

放了这么多水，但从银行贷款需要抵押物呀，这个就不细说了，懂得都懂。

22年四季度豪宅冲高回落，跌了一些，但总体还是涨了不少。

尤其稀缺品质房源，只要价格合理，依然是出一套卖一套。

从供给端来说，大面积房源供应少，也是豪宅涨价的一个因素。

根本原因是，上海的豪宅，需求端是全国乃至全球的富人，而现实是中国的有钱人越来越多，越来越有钱。