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吴向东此轮交易的三大地产项目
题图来源：视觉中国
记者丨李惠琳 编辑丨陈晓平
临近岁尾，地产迎来一宗大交易。
12月28日晚，华润置地公告，将向华夏幸福收购4家公司股权及债权，包括武汉长江中心、武汉中北路和南京大校场三个房地产项目，以及一个深圳的物业项目，相应代价是124亿元。
这笔交易，成为年内最大的地产并购案。
李欣 来源：官网
房企经历大洗牌，低价收购优质资产的机会增多，华润置地早已持金以待。
“公司积极抢抓市场上优质的收并购机会，该出手时就出手。” 华润置地董事长李欣明确。
华润置地，等来出手的机会。
抄底好货
华润置地收购的资产，其实与之有些渊源。
2019年2月，华润置地执行董事吴向东正式辞任，跳槽华夏幸福，出任联席董事长兼CEO。
吴曾是“万象城”商业品牌的操盘手，新入职后，不久在深圳成立南方总部，主要负责务商业地产和旧改领域。
吴向东
此轮交易的三大地产项目，就是南方总部商业资产中的“好货”，当年由吴向东主导拿下，均已开盘销售。
主事人贯穿两家公司，买卖双方对项目价值的判断，容易取得一致。据透露，这笔交易得以促成，吴向东有发挥一定作用。
其中，武汉长江中心项目，是华夏幸福首个全周期商业综合体项目，涵盖写字楼、购物中心、住宅公寓等多种业态，2019年拿地价为116.25亿元，一度跻身武汉“地王”。
其住宅部分设计为单套总价600万以上的豪宅，去年5月两次开盘后很快售罄，后来销售转冷。
另外两个项目，情况大体类似。
南京大校场项目，2020年底首次开盘即售罄，之后销售不佳，有少量存货；武汉中北路项目在2021年底开盘，已被迫停工。
项目设计意向图
深圳物业项目是当前唯一有盈利的标的，1-9月，收入为2158万，净利润455万元，净资产为负。
从交易对价来看，华润置地属于抄底捡漏。
4个项目的股权对价均为1块钱，支付的收购款，主要购买华夏幸福对项目公司的债权。
当年，就三个地产项目，华夏幸福拿地价总价，就高达198.74亿元，据其测算，本次交易预计形成税前亏损约21.3亿元。
鉴于项目资产较优质，预计盘活不难。
华润置地在公告中表示，目标项目“享有优越的地理位置及交通网络优势，具有长远发展潜力”，有助于持续带来投资回报。
谨慎出手
华润置地，已不只一次接手华夏幸福的资产。
今年1月，华夏幸福斥资68亿拿下的广州白鹅潭项目，由于地价逾期未缴清，被政府收回。
巧合的是，在10月，该地块的住宅部分，被华润置地38.58亿元斩获。
不过，直接出手购地的案例，并不多见。
较有名的一宗，发生在8月底，华润置地与世茂签订协议，以约33亿元，收购北京分钟寺地块的股权。
其一度传出与佳兆业有过项目接洽，迄今未有具体项目落地。
“并购市场存在‘二手车效应’，愿意被并购的都是较差的项目，对于优质项目，原开发商存在惜售心理，导致市场机会少。” IPG中国首席经济学家柏文喜告诉《21CBR》记者。
楼市下行，并购风险因素更多，周期更长，有实力的房企多采取审慎的策略，眼光挑剔。
华润置地获取土地，就以土拍为主，1-11月，其权益拿地金额达819亿元，拿地面积为530万平方米。
来源：智研咨询
公司首席战略官谢骥公开提出，在收并购方面，主要遵循三大原则：
一是市场化，法治化；二是聚集在核心城市，核心区域；三是重视和控制交易风险和项目风险，以项目收并购为主，并满足合理的回报要求。
此次收购华夏幸福的资产，交易细节也预留了调整空间。
来源：视觉中国
总共124亿的资金，华润置地将分5批次支付，首期40亿元，2023年3月才会支付。
期间，华夏幸福需完成部分先决条件，不然可重新谈判或者取消交易。
如南京大学校场项目，即涉及建筑物限高问题，在2023年9月底之前，如不能取得同意限高调整的书面文件，华润置地有权扣减12.5亿元的交易价。
持金以待
强悍的资本、回暖的销售，支撑了华润置地的逆势并购。
截至6月末，其在手现金及银行结存约1164.5亿元，多渠道融资总额151亿元，平均融资成本为3.78%。
据管理层透露，年初至8月底，华润置地还获取了600亿的并购贷。照此计算，收购世茂和华夏幸福的资产，只用了不到1/3。
销售回暖，也增强华润置地的信心。
1-11月，华润置地合同销售金额约2517.3亿元，同比略降7.0%，7月开始，单月销售的下滑势头得到遏制，开始转正。
11月单月，其合同销售金额约222.0亿元，同比增长9.1%。
微观主体有条件，宏观政策也给予鼓励。
上月的“金融16条”明确，“重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目”。
这种态势下，资金充裕的头部公司，遇到合适的标的，会果断出手。
“央企开发商收购民企资产，逐渐成为主流，通过收购化解风险，也是响应国家对房地产资产盘活的政策导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提到。
作为“接盘方”，华润置地的身影或许还会出现。
对于华夏幸福而言，即将到账的124亿，则是雪中送炭。
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