几乎每个房企都说自己在精研产品，是产品至上，但在产品面世后，这些产品是否真的实现了价值和认同呢？

答案是不尽然。究其原因，许多房企仍然局限在单纯传统的产品思维里，没有进行打造和运营上的创新性探索，没有独特的场景力，慢慢便丧失了产品吸引力。

12月17日，由明源云&明源地产研究院&明源数字营销院联合举办的“‘追光2023’中国房地产数字营销峰会”盛大开幕，嘉睿产品机构创始人、前万科上海区域总建筑师居培成先生应邀发表演讲。他分享了如何让产品焕新价值，如何打通“人、服务、场”的关系，升维全新的“场景力”。

从单一功能走向多维复合

实现连接的价值

想要进阶，我们先要搞懂什么是产品、产品力和场景力。

什么是产品？产品是静态的，是针对客户体验的价值创造，是硬件、软件、服务、理念、精神这五项的总和。

而什么是产品力？产品力是动态的，由于产品的品牌、定位、特色的不同，导致产品具有差异化，呈现出不同的性价比和溢价，形成了特有的品牌和价值认知。从房企内部而言，产品力是在不同的产品战略和体系上，细分出不同的产品线，产品线中的产品由不同特点的各个产品模块构成，最终来体现产品战略。

那什么是场景力？场景力是由产品模块、功能模块、运营模块、服务模块和体验模块五个模块共同构成。首先要有一个产品，然后在产品基础上能满足一定的功能，再加上运营和服务，共同构成整个场景的体验感。

下面举几个例子来感受一下场景力。

1、营造氛围感，输出时尚生活方式

2022年爆火的Glamping（ glamorous camping）精致露营，就是通过营造氛围感，在传统露营的基础上增加灯光、音乐、调酒、露天电影等元素，将露营包装升级成了一种闲适的时尚的生活方式，勾出人们心灵深处对星空、自然和松弛社交的向往。

图源：网络

2、场景升级，实现商业项目的价值增量

500多米长的淮海街，已有二十余年历史，地处苏州日企聚集区，是一条有一百多家日料餐厅的日料街，但街道风貌较差。

淮海街的改造，是在原有“日料街”基础上，为每一家店重新设计门头、立面，街道加入牌坊、灯笼等日式元素，通过色彩和材质的对比配合，让每一家店既有特色又与街道主题融合。将“道路”升级为“街区”，淮海街已成为远近闻名的打卡地。

改造前的淮海街图源：网络

改造后的淮海街图源：网络

3、实现连接的价值，与城市交融共生

苏河湾的万象天地通过阶梯地景式的设计，连接河畔绿地、历史建筑，模糊地上地下的界限，让商业与周围环境相融，形成“城市峡谷”这样一个全新的城市公共空间。它不只是商业，还是聚集了人文和休闲设施的开放性街区和美学空间。

图源：Kokaistudios

不只是以上案例，成都的太古里、重庆耍街和洪崖洞等，我们都可以看到场景力的成功塑造，能给原产品实现倍数的价值增长。场景吸引人们来拍照打卡社交，再分享出去，实现裂变传播。好的视觉效果还能形成标签，最终形成一定的品牌力。

从纯功能性到艺术情怀的展现

实现非功能性的价值

进阶场景力，不止能让产品在功能上得到多维提升，还能加入艺术和文化运营、情怀、公益等的展示，实现非功能性的价值。

1、在场景里，为情怀和公益买单

安吉深蓝一号咖啡馆，坐落在一个因景色独特而有“小冰岛”之称的废弃矿坑上。当地村委联合10余人的大学生创业团队，仅花18天就建起了100平方米的观景平台，并在原矿场的废旧用房里，开启了这家半年来访20万人次，实现500万营收，全国单店出杯量TOP1的咖啡馆。

深蓝计划X·Deep blue在装潢上是低成本的“叙利亚”风格，弱化了商业属性，将咖啡零售与景区风景融合，并且通过公益方式来提升项目高度，契合当代年轻人的消费心理和精神追求。这家咖啡馆并不直接出售咖啡，而是通过景区门票兑换。门票68元，可使用两次，第一次可兑换一杯咖啡，第二次可享咖啡半价，并且每在这里消费一杯咖啡，其中49%的收益将用于乡村建设。

图源：小红书

2、在场景里，承载文创、情感的表达与寄托

今年冬天，阿那亚也启动了冬季驻留计划，向不同行业的创作者发出驻留邀请，提供为期一到两周的园区住宿和创作场所。广阔静谧的园区环境、充足独立的创作空间、开放运营的配套设施以及温暖平和的社区氛围，都旨在为创作者提供灵感创作的港湾和彼此连接对话的桥梁。

过去几年，阿那亚曾开启车库音乐驻留计划、摄影师驻留计划等，支持不同领域的创作者来阿那亚自由探索、发现，完成自己的创作和表达。

由于行业大师和艺术家们在此驻留，期间举办的小剧场活动也能吸引一些游客前往，大师加持和氛围滤镜下，冬日水泥浇筑的小剧场也别有生机，这为阿那亚的住宿运营、品牌价值提升都带来了很大的流量。

图源：网络

除了冬季驻留计划，阿那亚的治愈客栈计划也已连续营业六季，今年是第四年，治愈客栈再度开放，以「陪伴」为主题，希望为失意者疗愈伤痛。

本季的治愈客栈以「关照自己的内心」和特别篇「宠物陪伴」为主题，营业两期，策划了解忧人陪伴、艺术展参观、观看日出等活动，并提供心理服务。客栈开放期间，2022年首开营业的 naive 理想国青年旅舍提供书籍和电影放映，播客 Podcast-空岛 LandingOnAir为访客开放录音棚，录制那些当面难言的话。

图源：网络

阿那亚是宠物友好社区，犬舍酒店为人宠之间的陪伴互动打造了丰富场景，组织宠物义诊、宠物迷你挑战赛、宠物有爱下午茶、宠物纪念品制作等活动。

冬季驻留计划和治愈客栈计划，都已成为阿那亚常态化的主题化的活动，阿那亚通过开放静谧的空间，回应当代人焦虑的心理状态，呼吁陪伴与爱，实现心灵的疗愈。

从商业目的来看，这些主题活动也利于园区内酒店的销售和餐饮等配套的淡季运营，通过契合的主题场景，让商业目的与人们的心理需求相契合，让产品从纯功能元素到非功能性元素艺术情怀的展现，这也是场景力的价值所在。

3、在场景里，实现从园到城的转变

塑造场景力，有7个好用的开发模式：不只是基础的空间的连接，还有交通的链接、产业的连接、配套的连接、生态的连接、文化的连接、故事的连接，这些连接是多元的，相互碰撞，交叉重叠，组成一系列的有层次有活力的场景。

这7个连接的开发模式，是从原有的以空间生产为开发，变成以城市营造为开发的模式的转变。

HARMAY话梅安福路旗舰店，别具一格地打造了咖啡+零售的空间。它没有用华丽的大理石、水晶灯等来装潢，而是将一楼完全打开，只保留了一个咖啡的柜台，开放的部分设有许多座位，完全融入街道，实现与城市的无缝链接。

而就是这样极简的店面，总共开了5个门店，每个门店两三千平方，单店估值10个亿，总市场估值是50个亿。

TX淮海年轻力中心，则是集潮流、艺术、文化于一体，重新定义商业空间。

这个年轻活力的商业中心，每个月都要举办10场左右的体验活动和快闪活动，商业中心变成了一个潮流艺术文化的商业活动的、年轻人活动的这样空间，它是年轻力中心，而不是只是一个商业中心。这种场景力的展示，综合形成的体验感，对年轻人有着极强的吸引力，能获得不俗的营业价值。

SKP-S以“数字-模拟 未来”为主题，同时贯穿火星元素，呈现出未来感，将众多时尚、潮流的高奢品牌通过空间与陈列的重塑，刷新人们对传统百货商场、现代零售、沉浸式体验场景的认知。

把科技与艺术的展览陈列和百货放在一起，同时将奢侈品店的招牌和logo尽量缩小，这样极具视觉冲击力的场景力，让SKP-S获得240多亿的年销售额，位居中国商业地产年销售额榜首。

在非一线城市，场景力塑造同样很成功。位于佛山的cityfront赋予了空间以独特的内涵及原生的在地文化，去营造人与人、人与城市之间的对话。

Cityfront这个名字本身就有深意，“取意自老佛山的地名‘城门头’，一个我们生于斯长于斯的地方，也寄意做城市的前厅，或接待、或分享、或碰撞，无需辗转，随意按下，像一方兼具‘客厅精神’的天地。”

这个小的经济型酒店，一年的满房率在90%以上，复购率达到60%，足以证明年轻人对它的认可。把原生的文化、在地的文化，去做成人和人、人和城市、人和社区社群之间的对话，它就不仅是个酒店，还是青年人的活动中心。

居住空间实现多维场景力

是未来的大势所趋

除了以上提到的商业和园区的场景力打造，与我们更近的是居住空间的场景力。三年疫情，从封控到放开，更考验了居住空间的实用性和功能性，好的居住空间需要满足不同场景需求。

1、传统户型需要建立更多的空间连接感

近两年流行的LDKB户型，就是将L (Living room)客厅、D（Dining room）餐厅、K（Kitchen）厨房、B（Balcony）阳台连为一体，收纳空间、餐厨空间、会客空间、休闲空间成为一个整体，使得空间更通透、利用率更高。

家作为生活的容器，需要在有限的空间里，尽可能多地满足家庭成员的多种需求。如LDK和LDKB中，将墙换成推拉窗的意义，是主妇在烹饪的时候能兼顾到在客厅玩耍或在餐桌写作业的孩子，并且主妇在烹饪时不至于有被孤立的心理落差。更大的空间链接，更多的视线连接，让家庭公共活动的范围扩大。

2、社区空间的功能分区可以更精细

社区在安全性和卫生流线上，更进一步区分人、物、车的进出空间，并且从时间维度上进行更细致的区分。

比如将社区入口升级为“社区玄关”，在传统的门面和门禁的基础上，融入更多的功能性服务。比如升级门禁和感应开关门，做到出入0接触；设置无雨落客区，设置清洁消杀台和快递拆包区，在社区门口就做一遍消杀，也可以避免把快递的病毒细菌带回家；设置访客等候区，给不用进家门的社交距离提供一些场所，也给进出修整提供一些空间。

再比如，可以设置独立隐蔽的后期动线，可以将环卫清运、维修服务流线、物流快递等均使用后勤路及相应场地完成，与住户的活动动线进行完全分流。

将原有产品的分区在时间维度上做得更精细，也能提升功能性，有助于塑造产品的价值。

3、社区运营可以搭载更多胶囊模块

社区可以再运营上搭载更多的功能胶囊模块，利用智能共享设施，实现多业态的植入。比如共享书屋、单人健身房、分时办公、宠物清洗等。

结语

告别房价高速上涨时代，购房者决策回归产品，未来房企竞争产品为王，而好产品最重要的就是不断更新的场景力。只有满足了不同的场景使用要求，才能让空间的价值感更高，产品的价值感也才会更高。

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