本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

国内商圈看上海，上海商圈看南京路。作为商圈风向标，上海南京路的商业动态与运营情况，向来是业内人士判断商业趋势与市场冷暖的重要参考指标。

随着“Z世代”成为消费主力军，以恒隆为代表的老牌商业地产运营商，试图调整运营战略以迎合新生力量，南京路商圈生态亦发生微妙变化。

一场新旧更替，在上海南京路激烈上演。

近日，一张上海置地广场商厦有限公司的《告员工书》传出。《告员工书》指出，因租赁合同到期，经营了26年之久的置地广场商厦，将于2023年1月31日营业结束后终止经营，正式闭店。

而在南京路的另一边，年销售额超百亿元的南京西路商圈，正迎来激烈的竞争。随着海上第一名园“张园”西区的开放，南京西路传统商圈在能级继续上升的同时，商业地产格局也进入新一轮洗牌。

恒隆落败张园商战

作为曾经的“海上第一名园”，张园是清末民初上海滩私家花园的三大名园之一。40余幢约二十余种风格各异的百年石库门里弄建筑，是上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的石库门建筑群。

伴随着时代的变迁，张园里的石库门建筑经过翻修、重建，变身为摩登的现代商业空间。

2017年年末，张园丰盛里作为张园整体首期城市更新亮相。据悉，张园丰盛里由10栋带有海派风格的石库门里弄建筑所组成，其中1栋为保留历史建筑复建而成，另外的9栋为2-3层的仿建老式建筑。

华丽转身后，张园商业价值凸显，老牌商业地产运营商争相入局。

2021年，张园公开向市场遴选轻资产运营方，素有南京西路“商业霸主”之称的恒隆积极报名。而恒隆的对手，则是以兴业太古汇为代表项目的太古地产。

此次角逐，被业内称为“不能输的商战”。一方面，南京西路商圈寸土寸金，商业用地资源十分稀缺，成功获得运营方的企业能利用稀缺资源，进一步打响品牌，提升团队竞争力。另一方面，作为城市更新项目的代表，张园以海派文化吸引着各地访客，商业价值凸显，有望成为企业的“现金奶牛”。

2022年12月，随着张园西区正式亮相，运营商面纱随之揭开。最终，恒隆惜败太古，无缘张园。

据悉，太古地产以商管形式参与张园项目的设计建议、品牌招商、营运管理、市场策划等，并将西区定位为高端商业聚集地，引入了迪奥、古驰、路易威登等一众奢侈品牌。同时，太古地产将为张园引进品牌特色概念店、品牌首店以及限时专卖店。

12月16日，中国商业经济学会副会长齐晓斋在接受时代周报记者采访时表示：“南京西路最早的‘铁三角’有恒隆广场、中信泰富以及梅龙镇广场，3大商场形成‘一字形’。随着近几年的支路、后街的开发以及张园的开业，南京西路商圈逐渐变成了‘井字形’‘丰字形’。新开商业体一定程度上加剧了商圈的竞争，但也无形中提升了对消费者的吸引力。”

在亿翰智库研究总监于小雨看来，张园西区的开业对南京西路商圈而言，将带来积极的影响。与此同时，对于本身没有明显竞争优势的项目来说，会是一个比较大的冲击。

她进一步表示：“最典型例子是金鹰广场，这个项目在南京西路商圈的竞争力本身就不强，在最后一家高奢Gucci撤场转投恒隆广场后，（经营情况）更加不行。而其它几家企业，从项目自身的品牌影响力、定位和当前的经营情况来看，还是有一定优势的。”

“恒隆们”如何推陈出新？

过去，南京西路的奢侈品牌被恒隆广场所代表的“铁三角”牢牢占据。得益于在上海的布局，恒隆每年租金收入不菲，成为业内人士艳羡的“包租公”。

恒隆年报数据显示，2015年-2020年，上海2个恒隆广场为恒隆贡献了近170亿元租金收入，而其它8个广场的总和只有约77亿元。

至今，上海2个恒隆广场，仍是恒隆租金收入的重要来源。以2021年为例，上海2个恒隆广场贡献的租金收入为29.45亿元。可资对比的是，其它8个恒隆广场仅贡献了17.17亿元租赁收入。

上海2个恒隆广场的重要性不言而喻。但近年来，随着兴业太古汇的入场，以及近期张园西区对消费者的分流，恒隆竞争优势渐减、压力剧增。

恒隆半年报数据显示，2022年上半年，上海恒隆广场收入较去年同期下滑了17%，上海港汇恒隆广场同比下滑2%。

（图片来源：恒隆地产2022半年报）

一位接近太古地产的业内人士李玥（化名）向时代周报记者透露，为了减少张园西区的开业对兴业太古汇的影响，兴业太古汇正对一楼的店铺进行大规模的调整，将原本一些一楼的美妆店铺转移至地下一层，并释放更多一层空间来更多一线奢侈品大牌落户。

“虽然品牌暂时无法向外透露，但一定会给予市场很大的惊喜。”李玥进一步表示。

对比之下，“恒隆”们动作不多。

在李玥看来，对习惯逆周期投资的港资地产开发商而言，仍需要等待一个绝佳的拿地窗口期，毕竟如今核心区域很难再有超过20万平方米的大体量地块可以选择。面对日益激烈的竞争，也不排除部分商业地产开发企业，会再次对已有综合体的内部品牌进行一轮微调。

于小雨指出，类似恒隆广场等运营10年以上的商业综合体，往往存在着业态过时、客流下降的情况，业主方可以通过对商场硬件设施进行提升，如空间的升级改造或业态重组等，从而提升空间坪效。

齐晓斋则认为，对于经营10年以上的商场来说，不管所处的区位在哪里，适时进行更新和调整都是非常必要的，尤其应该注意屋顶空间以及地下空间的利用与改造。

“莘庄综合体屋顶上建造了洛克公园等体育场景，塘桥的巴黎春天在屋顶上做了一个从5楼滑到1楼的滑滑梯，这些都是非常吸引人的调整。此外，（综合体运营方）也可以尝试考虑把大数据、元宇宙等概念引进大型的购物中心和商场之中。”齐晓斋说道。