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尽管需求端政策不断优化
2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，利好政策频出，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。对于2023年中国房地产市场趋势，中指研究院常务副院长黄瑜认为，“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展。
有数据统计，2022年已有超300省市（县）出台政策近千条，达到近年峰值，政策力度进一步加强，多地房贷利率达历史低位。进入11月，多项重磅政策落地，“金融16条”允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度，后续商业银行积极跟进落实资金支持，“第二支箭”“第三支箭”接连落地。
中指研究院常务副院长黄瑜介绍，市场方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.06%，涨幅较去年同期收窄2.4个百分点；百城二手住宅价格累计下跌0.55%。重点100城1-11月新建商品住宅成交规模同比下降36.7%，尽管需求端政策不断优化，但多地疫情反复、“断供”事件频出等超预期因素导致房地产市场修复不及预期，年底市场表现未见好转。
土地方面，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显，绝对规模均降至近十年同期最低水平，流拍撤牌率仍在高位，土地底价成交占比持续走高。民企拿地意愿不足，央国企二批次后拿地渐显乏力，地方国资拿地金额占比逐批次走高，托底现象明显。
企业方面，2022年1-11月，TOP100房企销售额同比下降42.1%，16家房企业绩超千亿，较去年同期减少16家；拿地总额同比下降50.5%，头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕。
对于2023年中国房地产市场趋势，黄瑜认为，在房地产调控上，中央继续坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面有望继续调整；企业合理融资需求将继续得到支持，资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
从需求端来看，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平。
供应端，新开工一方面受销售端恢复节奏制约，另一方面，近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模，2023年，新开工面积或继续下降。投资方面，新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工面积有望逐渐改善，进而对开发投资形成支撑，2023年房地产开发投资额仍面临下行压力。
文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野
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