上海的公园1872。徐凡淋/摄

徐凡淋/发自上海

随着第七批次新盘大批量入市，上海新房市场已进入低积分客户购房阶段。

11月13日，上海第七批次公布集中上市57个新建商品住房项目，合计16060套新建住房，叠加第六批次部分楼盘近期认购，近两周以来上海新建商品住宅供应量大增，多个楼盘如火如荼认购中，各区域板块楼盘进入同台竞争阶段。

记者实地走访多个认购楼盘发现，核心区域楼盘虽依然维持热度，但购房者所需积分已大幅降低。一个月前要高积分才能买到的“红盘”项目，现在50多分的购房者就已成为楼盘销售人员争抢的对象。

10月31日，上海市青浦区徐泾板块的招商象屿蟠龙府二期开盘，推出337套房源，为80~138平方米高层户型，备案均价60000元/平方米，当时入围分为75.85分，这意味着沪籍无房家庭需缴纳145个月（约12年）社保、户籍单身无房需缴纳235个月（约20年）社保、非户籍无房家庭需缴纳235个月社保才能入围。

现在，上海新房市场多盘齐推，曾经每盘必热的市中心及核心板块楼盘正进入低积分和不触发积分的市场格局，部分郊区高性价楼盘在此次新盘中脱颖而出。

以闵行区认购率较高的象屿招商公园1872为例，备案均价52000元/平方米，周边15号线、23号线紫龙路地铁站正在建设中，预计2027年通车，该楼盘因双地铁站轨道交通优势，截至11月23日上午，项目认购人数超900组，认购率约290%。

闵行区颛桥紫薇花园在本批次中，以认购率超200%触发积分。

位于上海市静安区云飞东路的市北华庭本批次推出149套房源，备案均价99800元/平方米，截至11月23日上午11点，现场销售人员称，“149套房源认购人数超280组。”

同属上海市区核心城区徐汇区罗秀路的尚海悦庭本批次推出80~118平方米531套房源，销售均价 99400元/平方米，这个原本需要高积分才能入围的板块，11月24日下午现场销售人员陈星对记者表示，“目前认购人数不到700，可能不触发积分。”

“50分在我们项目已算高分。”11月25日，越秀仁恒天樾园和项目部销售经理张鑫告诉记者，之前项目在今年10月第三期入围分为77分。本批次379套房源目前认购500多组客户，尚有100组客户待交钱，可能不触发积分，即使触发积分分数可能在40多分。

与越秀仁恒天樾园类似的还有位于青浦区的招商象屿蟠龙府，项目位于上海大虹桥热门板块徐泾，该板块曾创造了多个热门“红盘”，10月31日，该项目二期的入围分还在75.85分，71分的购房者李涛就是蟠龙府二期“陪跑”中的一员。现在再次认购的李涛不仅是该楼盘为数不多的高分购房者，58分购房客也已成该项目认购客户中的高分“选手”。

冷清的森兰·海天名筑售楼部。徐凡淋/摄

在热门楼盘所需积分大幅下降、部分楼盘认购率不足50%情况下，上海市郊区高性价比楼盘优势凸显。

以上海市浦东新区为例，在第七批次上市楼盘中约有10盘上市，共有2745套房源，截至11月23日认购结束，从楼盘公布认购数据中有5个楼盘认购不足100%，仅有2个楼盘触发积分。

在认购率不足的楼盘中，位于上海市浦东区沔新路的申茂雅苑推出240套房源，备案均价66000元/平方米，截至11月24日该盘认购人数约200组，认购率约86%；浦东新区秀景路的阳明花园推出171套房源，备案均价57500元/平方米，该盘认购约90组客户，认购率53%。

备受关注的2个触发积分楼盘——森兰壹公馆本批次只有41套房源，备案均价70300元/平方米，认购人数250组，认购率达633%。该项目距离浦东陆家嘴核心区约14公里，距离洲海路地铁站仅约200米，项目区位交通优势明显。

另一个触发积分的楼盘为浦东新区惠南镇的钱江大家文澜府，该项目推出310套房源，备案均价34015元/平方米，认购人数超420组，以认购率138%触发积分。该项目虽地处浦东远郊，离陆家嘴核心区约40公里，但距离惠南地铁站约1.5公里，周边居住氛围浓厚，紧邻南汇第二中学（东校区）与南汇外国语小学（共川校区），加上较低单价，在浦东多个认购楼盘中脱颖而出。

相较于钱江大家文澜府的高认购率，距其约5公里的森兰·海天名筑本批次推出425套房源，备案均价54000元/平方米，截至11月24日仅认购40多组客户，认购率不足10%。

对于多个热门楼盘入围分的降低，上海中原地产市场资深分析师卢文曦表示，目前上海楼市处于调整周期，新房市场有所降温，入围分降低在第三季度已有所显现，现在高分盘已经极其稀少，“新房市场整体降温跟今年新房推盘量加大有关，购房者分散，市场分化日趋明显。”