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房地产已经在走下坡路,未来还能投资什么?跟对趋势很重要

关键词:房地产,投资,市场会,试点%,房价,国内,理财,时间

以及房地产税的试点出台

房地产不仅仅是在走下坡路,而且很有可能已经穷途末路,无路可走。

10月23日,十三届全国人大会决定在“部分地区开展房地产税改革试点工作”,对试点地区的各类房产或土地所有权持有人征税,试点限期五年。

虽然到目前为止,相关调整只有框架,缺少具体细则,不过确定的是会在半年内实施启动时间,出台试点具体办法,再由试点地区制订细则,当在全国范围征税的条件成熟时,“会及时制定法律”。

根据粤开证券的估算,2019年房地产为国内贡献了2.6万亿元税收和7.25万亿元土地出让收入,广义上的财税贡献率接近35.9%。

面对这场突如其来的调整,市场普遍认为长期仍是由供需决定房价,考虑到房地产税的征收、减免逻辑,多套房持有者、拟购房者可能会将免税“额度”用在更有价值的地方。

这意味着国内的房价分化将更厉害,全国房地产普涨的时代就此结束。


针对房地产税的出台,还有一个比较有意思的点。那就是2012年,清华大学经管学院院长白重恩研究发现,房地产税实施第二年,上海的平均房价下降了11%-15%,重庆的平均房价上升了10%-20%,税收试点对两城的房价产生了相反的影响。

对于这次更广泛的试点,一些机构人士和学者认为税率可能会更高、优惠条件会更少,有学者参考房地产税成熟地区1%-5%的税率,结合国内试点的定位和居民收入水平,估计税率会低于1%。

但不管怎样,我们都必须要承认一个事实,那就是以房地产为代表的市场,在过去的确为经济做出了突出的贡献,包括税收,但随着供需市场的失衡,以及房地产税的试点出台,房地产不仅仅是在走下坡路,而且还有可能已经穷途末路,无路可走。

从供需市场来看,房地产也不可能恢复过去的辉煌。

从人口出生数据可以看出1986年到1991年,这段时间国内出现了婴儿潮,每年的出生人口都超过了两千万,2013年国内死亡人口是972万,也是这批人差不多进入社会的时间,两千万进,一千万出,需求自然也就增长了。

而现在,随着出生率的进一步下降,结婚数的进一步下降,未来国内的总人口只会越来越少,而眼下国内的房地产市场总量已经够14亿人居住,那么剩下的问题就是房地产从辉煌到凋零的这个时间,到底需要多久。

当然了,考虑到大城市的房地产个别地段依然是稀缺的,因此房地产市场未来一定会呈现一个高度分化的趋势。但高度分化的前提是,债务承重没有让房地产市场泡沫破裂,否则我们可能会经历日本那样的危机。

房地产的下坡路本来已经开始显现,而这三年来的疫情无疑是加剧了下坠的速度,当房地产开始走下坡路的时候,接下来还能投资什么?


要想回答这个问题其实很难,因为A股的环境并不适合散户投资,因此无法像国外那样把自己的理财组合一部分投入到股票中,这对我们来说是不现实的。

因此,当房地产告别普涨时代,房地产不再能够作为投资的标的物时,一个比较保险的投资方式,可能其实就只有把钱放在银行里,或者购买大额的低风险理财基金。

这看起来非常愚蠢,但对于这个风险瞬息万变的理财市场来说,尤其是在经济不确定的情况,任何风险都是不值得冒的。

考虑到前段时间的村镇银行危机,我们还不能把钱存在一般的银行,必须要把钱存在大银行里,这样不仅自己放心,银行也放心。

除此之外如果你还不放心,自己手里又有不少的钱时,可以考虑买一些大城市的较好地段,学区房、地铁房,这些都是不错的选择,当然前提在于,这笔投资不能影响你的生活,买好地段的房,在未来虽然可能也不会大涨,但至少能够做到一个比较稳妥的保值。

今年我们看到,哪怕是强如上海、北京、深圳、广州这样的一线城市,其实房价的表现也没有特别的亮眼,尤其是当宏观经济放缓时,房价就首当其冲充满变量。

如果可以的话,买一点点低风险的理财,不要追求过度的资产增值,保值应该是我们追求的第一要素,不要去追求过高的风险,在经济下行压力大的时候,这不是一个明智的决定。

如果可以的话,你可以持有一些美元,在一些特殊的时候,美元的抗通胀和增值效果,甚至比黄金还要好。


除了常规的理财基金美元投资之外,我们还可以搞一个账户,尝试跟着巴菲特买一买国外的股票,例如现在巴菲特好像就增加了对日本商社的投资,包括伊藤忠商事、丸红、三菱商事、三井物产和住友商事。

以日元计,这五家公司这两年来股价上涨了50%至130%,如果你是一个对股票稍微了解一点的,但又不知道如何买国外的股票,那就跟着巴菲特买就行了,事实证明,巴菲特依然还是那个巴菲特。

今年以来,巴菲特五次减持比亚迪,累计减持约102.68亿港元,持股降至15.99%。三季度巴菲特又以41亿美元建仓台积电、增持西方石油和雪佛龙。今年前九个月,巴菲特投资了近660亿美元,是去年全年投入的13倍。

这些信息都可以公开查询得到,如果你真的没有好的标的物,那么就跟着巴菲特买。

坦白来说,对我们大多数人而言,我们并没有特别好的投资选择,过去房地产承担了股市的作用,今天当房地产开始走下坡路的时候,其实依然没有替代房地产投资的类似产品出现。

因此,最稳妥最保险的方式,就是把钱放靠谱的大银行,或者买一些理财基金等等,除此之外,并不建议高风险的投资行为。

毕竟在今天,很多人的收入都受到了不同程度的锐减,现在这样一个特殊时期,重要的不是增值,而是保值。

end.

作者:罗sir,新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑,乐观的悲观主义者。关注我,把知识磨碎了给你。

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发布日期:2022-11-29 17:45:29

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