天量安居房，深圳二手房的业主还坐得住吗？

昨天，深圳一口气供应4422套人才安居房，两房户型1957套，三房户型2465套。

一时间深圳的人民半夜都被炸了起来。

当然，大家心里的疑虑也多了起来。

太罕见了，量太大了，能不能买？什么人能买？能不能抵押贷款？未来能不能卖？最重要的是，选安居房还是选人才安居房？......

趁着热度，波荔说一下自己的一点看法。

首先是对这次人才安居房供应量的看法。

6个小区，4422套人才安居房，抛开安居君兰湾府的566套是3856套，看上去是非常多了。

但是在这之前，深圳今年的8月份也供应了2897套安居房，10月份供应了1670套安居房。

体量也不少，但市场的讨论热度远不及这一次。

按道理都是正常的供应节奏，放在以往可能就是单个小区的安居房供应，没有像最近3次这般一下子集中公告好几个项目。

但是突然就引起市场这么大动静的讨论，其中的原因，可能有两个方面。

一是市场的心态转变了，二手房继续回调，成交继续遇冷，导致准业主们心态比较淡定了。

二是深圳前阵子出了租金指导价，要开始坚定地走新加坡路线的印象烙在了大家的心里。

其次是对人才安居房的风险看法。

搞钱深圳人一直都很行的。

波荔是相信真的有人会开始张罗安居房的擦边业务。

比如破安居房的限购，破安居房的10年限售，甚至是破安居房的抵押贷款等等。

毕竟有需求，就会有市场，6折买深圳的房，谁不趋之若鹜？

昨天晚上安居房的公告一出来，很多深圳人就沸腾了。

其中大家最关注的一条，单身35岁以上可以申请一套，于是有人就又动了离婚搞两套的心思。

但是要注意一下，在安居房的公告里面，有几条需要特别注意的。

第一限定是深户，除非是军人则不受深户限制，第二是在深圳没有任何形式的住房，包括小产权，5年内没有转让记录或者离婚分割住房。

这就意味着离婚转让，想要冲两套的路子是走不通的。

而且如果结合《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》要求也更严格。

比如普通本科申请人需要交纳5年医保，经过认定的人才需要交纳3年医保；

比如要符合国家计划生育政策；

比如不超过10年还给政府的按原价回收，超过10年的还给政府就要折价回收等。

所以如果认购安居房，一定要走正规的路子去申请。

再说一个大家非常关心的问题。

有人说一下子出来四千多套安居房，会不会对现在的二手房或者新房造成很大的冲击。

其实波荔个人认为是不太会的，特别是把时间拉长来看。

一方面，安居房和商品房的市场本身就是两条轨道。

安居房注定只能针对少数群体，而且这些少数群体绝大部分人是够不着深圳主流市场上的普通住宅的。

说白了就是无论如何都够不着深圳的普通住宅的门槛，可以说是深圳买房群体中，购买实力是比较弱的一批人。

然后这一批人当中，如果加上家庭，或者单身35岁以上，加上深户的限制，符合的人就更少了。

目前轮候安居房的数据是181955人（户），但相信不少人的操作都是边摇号新房边排队的。

另一方面，这些安居房中真正符合大家的要求的房子并不多。

比如像这次深圳发布的6个小区当中，总共4422套，但安居君兰湾府就占了566套。

这个小区的位置在龙岗区白沙湾路与鼓楼路交叉路口往西北约90米的地方。

这个地方就是一个高度待开发的区域，属于三面环山，一面向海的地方。

但是这个地方没有地铁，也没有大型商场配套，乘坐公交到葵涌公园差不多45分钟。

相信选择这里的刚需不会太多。

所以深圳的安居房的底线和原则，只能保证一条，那就是“有房住，不保证有居住品质”，仅仅是有房住，至于配套，地段，通勤，学校什么的就别挂念太多了。

而且部分安居房价格很多人未必承受得起。

在这次公开配售的安居房当中，安居鸿栖台和星河开市客环球商业中心就不算便宜。

宝安西乡的安居鸿栖台推出960套房源，配售均价就超过4万/平，为42900元/㎡；龙华民治的星河开市客环球商业中心推出1068套房源，配售均价为44900元/㎡。

这样的价格基本可以直接买光明、龙岗，甚至加一点点钱可以买龙华区龙华、龙胜、清湖北附近的普通住宅。

像龙华民治的星河开市客环球商业中心步行大约3.7公里就是备案均价5.88-6.85万/㎡并且放出86折的华侨城四海华亭。

第三是从长远考虑，深圳未来可能还会有相应的配套措施。

因为深圳计划是到2035年筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

而100万套房当中，又有约40%是人才住房和安居型商品房。

这么大体量的安居房，未来10年或者20年后进入市场，成为普通商品房对深圳的二手房市场会有一定的挤压影响。

随意流入普通的住宅市场，如果再经历一波炒房客的洗劫，多少就有点违背保障房的初衷和本质了。

所以目测，随着深圳人才房、可售型安居房的数量慢慢增加，深圳后续可能会有其他补充政策来填补当前政策的漏洞，实现真正的安居房安居。

当然了，短时间内，对深圳正常的主流住宅市场还是有影响的。

比如没有优质学位的老破小、临深的房子（东莞的凤岗、清溪、惠州的淡水、大亚湾）、深圳的小产权房，都会因为陆陆续续供应的人才安居房被分流部分购买需求和购买力。

再比如刚需们会延缓自己的买房计划，因为深圳这次的动作就是要给市场传递人才来了就保障有房住的信号，给大家释放来了就是深圳人的信号。

所以昨天消息一出，波荔看到有买房群的人，直接坦白不着急买房了，今天早上就有人在问深圳怎么样落户的事情，也有人开始火速填写认购资料。

前者认为每年都有这么多安居房的话，就不着急买房了，边摇号边排安居房，压力小很多。

后者认为现在是来深圳的好时机，终于等到了落户的理由。

但无论如何，这次安居房的供应给深圳年轻人打了一针强心针，吃了一个定心丸。

中午吃饭的路上都开始听到有年轻人讨论这次的安居房，在考虑要不要参加认购等等。

在保障新深圳人住房方面的需求，要给深圳点个赞。

作者 |林波荔