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上海二手房卖不动了?老破小遇无人接手窘境

关键词:二手房,新房,市区,板块,市场老,成交破,上海,房源

可以说市区很多老破小是二手房市场成交的主力军

近期有很多迹象表明,上海楼市正在降温。首先是新房市场,10月后成交量大幅腰斩,尤其是远郊刚需盘,去化压力骤增。二手房亦是如此,9月上海二手房成交量连续2个月下滑,甚至还传出豪宅业主为卖房出重金悬赏。


新房起势,二手房市场降温

相比起新房的成交量,二手房成交量占据了上海楼市的绝对地位,据统计,2016-2021年期间,上海新房/二手房的成交量比值基本在30%以下。不过今年,这一比值上升到了接近50%,这也意味着上海新房起色,二手房成交占比减少。


图源丁祖昱评楼市公众号,数据来源于克而瑞

数据显示,上海二手房市场在今年7月迎来反弹后,已经连续2个月走低。今年,上海发布了一系列“救市”政策放松调控,例如三价就低放松,评估价上调至市场价8成,房贷放款周期大幅缩短,部分银行一个月即可放款,商业贷款和公积金贷款利率持续走低。不过从近几个月二手房成交来看,依然不及2021年7月前的平均水平。


数据来源于综合整理,仅供参考


二手房“滞销”背后的困境

市场降温存在多重因素影响,不仅存在供需方面的原因,后疫情时代,很多人的居住观念也在转变。

原因1:新房供应量持续走高

今年,上海前6批次新盘已经官宣,共累计推出项目218个,共计6.98万套房源。第七批次的新房或将在月底前过会。新房供应量的增多,正在挤压二手房的市场。


从今年的供地节奏来看,今年土地出让量达到522-592万方,比去年最多提升约44.7%,预计未来几年内,上海新房的供应量会维持在高位。


原因2:一二手倒挂,买涨不买跌

“打新”一直是这两年上海楼市的主旋律,当然新房之所以热,不仅拥有良好的居住品质,最主要原因就是一二手房倒挂,尤其是市区的楼盘,堪称市场上的“硬通货”,无论楼市火热还是出现降温,这些房源依然能独善其身,不缺有钱&高分的买家。

网易房产数据统计,今年前六批次触发积分的项目有65个,27盘位于外环内,均价在10万+楼盘有16个,6万+新盘27个。

以第六批次新房为例,28个新盘中存在倒挂的项目有20个之多,愈是靠近中心城区,倒挂愈发明显。


二手次新房源参照附近同类型产品

原因3:挂牌量大,老破小购买力不足

相比起外部(新房市场)的影响,二手房交易下滑另一大推手来自于自身挂牌量的大幅增加。从某二手房网站挂牌量获悉,10月上海二手房挂牌量进一步攀升至约2.77万套。


某中介网站上海二手房挂牌量

成交的房源基本都集中在300万以下,300万以下的二手房源成交占比高达68%,而总价在800万以上的高价房源成交占比仅约9%,

从成交价格占比就可以看出,买二手房的客群基本以刚需上车为主,可以说市区很多老破小是二手房市场成交的主力军。


数据来源于网络,仅供参考

值得一提的是,即便近两个月二手房成交量在小幅回落,但还没有出现大幅腰斩的情况,降幅维持在5%左右,房东之所以感觉房子不好卖,主要还是二手房市场挂牌量在大幅增加,买的人却没有增加。反观新房市场,第五批、第六批新房扎堆入市,第七批也已经箭在弦上,二手房去库存难度只会越来越大。

对于部分急于出售的卖家而言,自然会主动降价,而从买家层面来看,可选房源变多了,叠加近期出台的卖房免增值税等优惠政策,下家和房东的议价空间也会更大。


“老破小”最受伤,这些板块次新房保值

市场降温,影响最大的要属老破小,当然老破小只是一个统称,里面包含多种类型产品,销售老大难的不仅有年代久远的市区老破小,还有一梯多户、带电梯的老大楼,以及地处外环外的老破远等。

后疫情时代,老破小暴露出来的问题很多,社区环境差、人员混杂,户型不合理、通风采光差、储物空间少,没有电梯也是一大硬伤,当然现在各街道都在全力推进老房加装电梯,但并非所有楼栋都能顺利安装。在种种不利因素影响下,有部分置换意愿较高的居民,有心卖房如今却遭遇无人接盘的尴尬。


市区“老破小”,易眼看房实拍

一名中介从业人员向笔者表示,“有很多房东都在主动降价以吸引买家,不过真正愿意大幅让价的业主并不多,个别急售的卖家除外。当前二手房的房源量确实多了不少,虽然现在银行的放贷周期很快,不过整个交易周期还是提不起来,主要还是买卖双方在价格上都不愿意让步。”

该中介人士还透露,目前市区房龄较长的房源,看房客群以本地拆迁客户居多,由于这些人群住惯了市区,他们不想搬到偏远的郊区,尤其是中老年人,购物、看病都不太便利,就近的新房无力承担,又想在原来居住的就近板块置业,总价较为低廉的老公房正合他们心意。

而年轻人的置业观念也在发生很大的变化,市区次新房价格居高不下,老小区居住环境较差,他们宁可牺牲部分通勤时间,去选择郊区有地铁的新房。


市区旧改地块,易眼看房实拍

疫情前,二手房可能还处于卖方市场,如今已经转变为买方市场,二手房挂牌量激增,房源之间竞争激烈,买家自然占据了主动权。

拥有地段优势的老破小,早些年之所以受到追捧一大重要原因是拥有学区优势,随着学区改革,很多老破小仅存的优势也荡然无存。除此以外,老破小几乎没有太多价值可言,更不具备太多升值的潜力。

数据显示,目前市区老破小房价天花板基本在12万/平上下,很难再向上突破。比较有代表性的板块如黄浦新天地、浦东陆家嘴(潍坊、东园、梅园)等。


图源贝壳找房

而内中环附近的热门板块诸如静安大宁、长宁天山、徐汇田林等,挂牌价格基本在8-10万/平。

二手房成交难,在一定程度上会倒逼房东降价卖房,这或许会让部分板块的一二手房倒挂现象有所缓解,不过对于市区的优质次新房而言,它们的房价依然“坚挺”。

从上海9月二手房成交总额前100名的小区来看,市区的次新房源几乎占据主导,尤其是浦东新区、静安、徐汇、黄浦和长宁等。

浦东市区,成交较多的要属联洋、洋泾、花木&张江等板块,都是浦东的优质改善型板块。

浦西方面,大宁和徐汇滨江是豪宅成交较为活跃的板块,大宁金茂府、静安府和嘉悦天地都有多套房源成交,成交均价都在9万/平上下。

徐汇滨江的百汇园和尚海湾也有多套大户型成交。由此可见,这些板块的次新商品房依然能得到市场认可。另外,徐家汇中心区域、普陀武宁、普通北蔡和金杨、杨浦中原等板块的成交量套数也处于领先地位。

市区之外,青浦徐泾、闵行莘庄、浦江镇、浦东周康、松江泗泾、徐汇华泾等板块成交量较为活跃,这些板块虽然处于外环外,但基本也算成熟板块,轨交、教育等资源比较不错,市场接受度也较高。打算置业次新二手房的购房者,可以优先从这些板块入手。

附上海9月二手房成交总额前100的楼盘:


数据来源于综合整理,仅供参考

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发布日期:2022-10-28 04:34:24

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