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二三线城市“金九银十”领跑楼市,行业复苏趋势有望持续

关键词:城市,市场,项目,政策,月份%,楼市,房企,销售红

广州、上海、深圳、北京4大一线城市的日均成交面积同比下降21%、47%、49%、64%

红周刊 本刊编辑部 | 秦佳丽

伴随9月份各地大力度推出楼市支持性政策,“十一”黄金周的楼市表现广受关注。据《红周刊》了解,“十一”期间,部分二三线城市楼市出现明显复苏势头,其表现远超一线城市。有业内人士在接受采访时表示,楼市的复苏趋势有望持续。

“十一”期间,广州楼市虽有区域亮点,但整体平淡。一位企业人士向《红周刊》表示,全国一线城市和广州的情况差不多。不过,济南等二线及三线城市却有出人意料的楼市复苏迹象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》表示,当前楼市的分化可以看作是不同城市间的行情轮动,因为支持房地产政策的时间和力度的差异,以及各地积压的购买力的不同,最终使得各地“十一”期间的楼市表现完全不同,但“部分二三线城市数据复苏是个好信号,至少说明这类市场是有上升空间的。”

在企业层面,房企业绩正在回暖,9月份百强房企销售额以10%的环比增速呈现复苏迹象。有业内人士向《红周刊》表示,这种回暖趋势在四季度具备一定的可持续性。

“十一”楼市成绩单出炉

二三线城市成交活跃

广东中原地产项目部总经理黄韬在今年8月下旬开启了“百日行动”计划,即每个周末走访三至四个在售项目,持续到12月份,届时至少在广州地区踩完30个项目。“十一”期间,黄韬也未停止看盘。

在他看来,今年国庆假期楼市不够理想,底部运作可能仍要持续一段时间。“我们初步统计今年国庆期间广州的新房成交量不到1000套,这个成交量放在近几年来讲也算比较低的。”黄韬向《红周刊》表示,“9月份很多开发商已经抢跑,但谈不上‘金九’。到了10月份,推货数量、到访量和成交量还是相对冷淡。”

据介绍,广州国庆假期在售项目的客流量整体高过平常,不过分化明显。部分开放组团、开放新产品的项目客流量更多,市中心的优质楼盘有成交量;外围区域尤其是减价幅度小的项目,假期门可罗雀,存在滞销现象。

在9月下旬各地密集出炉的楼市提振政策中,广州也曾传出新房限价幅度放宽消息,即新项目备案价格由原来按均价上下浮动6%,调整为可上浮10%、下浮20%。黄韬对此表示,目前操作层面还是“只做不说”:“广州没有价格可以下调20%的明文规定,但实际操作中降价是可以的,拿去备案可以通过。”

不过,当地“十一”期间并未出现外界所解读的大促销。据介绍,广州节日市场未能火爆的原因之一也在于没有大范围调价。其中大概七成楼盘没有调价,三成楼盘价格下调10%至15%,且减价幅度较大的项目主要局限在增城、花都、南沙等外围区域。他解释说,“一方面是国央企有避免国有资产流失等出于稳定因素的考量;另一方面是为了规避市场恐慌情绪,尤其正在持续销售的楼盘,不可能一边降价一边迎接退房。”

类似广州楼市这样需要再添一把火的城市还很多,黄韬介绍说,“就我们所观察到的,其实全国大部分地区的行情也和广州类似,重点城市的趋势没有太大转变。”

事实上,面对今年“金九银十”销售旺季,尽管房企提前铺排供货、积极营销去化,但成交数据不及去年同期。据中指监测数据,2022年国庆假期期间,其重点监测的21城新建商品住宅成交面积为66.93万平方米,同比下降37.7%。其中,广州、上海、深圳、北京4大一线城市的日均成交面积同比下降21%、47%、49%、64%。

不过,据中指研究院报告,网签数据存在滞后性,预计后续数据表现或有好转。另外,政策持续优化下部分二三线城市成交回暖,例如济南、沈阳、扬州、淮北、岳阳、南充今年国庆假期的新建商品住宅成交面积录得同比增长。其中,济南、沈阳的新房成交面积分别为6.73万平方米、7.15万平方米,日均成交面积不仅较去年同比增长46%、30%,较2019年—2021年国庆假期亦增长37%、16%。

位于济南云璟湖畔某楼盘的置业顾问就此向《红周刊》表示,今年“十一”期间,其负责楼盘的到访量和成交量高于去年,购房政策放宽成为市场主导因素,“济南之前政策不够明朗,9月份限购放开,最低三成首付降到两成,而且低利率,月供压力没那么大,还是很吸引购房人的。现在客户到访的目的性比较强,看盘后或者回去稍加考虑就能敲定。”

面对部分二三线城市市场活跃度的上升,诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向《红周刊》表示,“不少二三线城市通过加大购房补贴、发放消费券等营销活动提供消费者购房积极性,返乡置业也使得这类城市‘十一’期间成交稳中有升。”

严跃进将当前楼市分化归为不同城市间的行情轮动,“有的城市此前经历了一轮市场抬升,所以现在行情相对弱一点;有的城市前三季度的数据不够好,所以这轮政策刺激下能一定程度释放积压需求。”他向《红周刊》表示,“部分二三线城市数据复苏是个好信号,至少说明这类市场是有上升空间的。”

事实上,济南从9月中下旬迎来较大力度的房地产宽松政策,包括对二环外区域及部分二环内区域取消限购,非限购区首套房首付比例降至20%,首套房利率与二套房利率年内第四次下调至4.1%、4.9%等。当地开发商推货力度也有所加大,据济南房产网数据,9月26日-10月9日两周,济南加推2123套房源,房源供应超过8月份整月的1668套。

在某种程度上,济南“十一”期间楼盘销售数据攀升是对之前的积压购买力的释放。《红周刊》查询济南房产网数据了解到,当地7月份至9月份的商品房网签量依次为13049套、10727套、10832套,环比变化依次为-10%、 -18%、 1%。

《红周刊》了解到,龙湖集团、中海地产、万科等全国性房企或是济南楼市“赢家”。中指研究院披露的房企销售榜单中,龙湖集团、中海地产、万科分别以82.4亿元、78.7亿元、71.4亿元的销售额位居1—9月济南房企销售榜单TOP3。

而在今年9月26日-10月9日,前述房企旗下中海·华山珑城、雪山万科城、龙湖九里熙上项目依旧以1.33万平方米、0.89万平方米、0.44万平方米的销售面积入围济南商品住宅签约面积TOP5,按各项目销售均价测算,前述项目两周内收金约1.9亿元、1.3亿元、0.6亿元。

另值得一提的是,长三角地区亦是今年“十一”房企密集披露销售捷报的区域。比如,旭辉江苏区域累计销售10亿元,龙湖沪苏区域成交额7亿元,苏南绿城成交5.8亿元。当地企业密集推出特价房、折扣房、买房送车位等各类营销活动。

高端楼盘局部火热

助力房企单月销售额增长回正

《红周刊》了解到,在各地楼市表现分化下,高端住宅市场近期仍传出局部火热消息。“优质的楼盘始终是得到市场认同的。比如9月份中原在北京地区销售一个14万元/平方米的高端楼盘,开盘即卖出50多个亿。”黄韬补充说,“豪宅类客户资金相对充足,购买力强,在实体经济不够景气的背景下,部分客户愿意把资金用来购置房产。”

位于北京朝阳区某中高端楼盘项目的某置业顾问同样向《红周刊》表示,其项目没有折扣活动,销售情况不错,“项目套均总价大概1000万元,国庆期间每天客户到访量100组左右,成交了5个多亿。”

《红周刊》了解到,基于项目稀缺性和保值性特点,高端住宅市场的周期韧性更强。尤其在一线城市,部分单价“10万+”豪宅盘近期占据销冠地位。例如,北京东城区的城建·天坛府9月份以170套网签量、38.7亿元成交额成为北京月度“双料销冠”;上海杨浦区的仁恒·海上源则以191亿元的销售额占据今年1—9月上海“销冠”宝座。据房天下信息,该楼盘四批次共计266套房源,曾在8月18日线上选购开盘当日售罄收官。

高端楼盘火热也助益部分房企销售额同比转正。典型的如招商蛇口,9月份销售额达350.48亿元,环比增长47%、同比增长50%。在这背后,招商蛇口多个豪宅项目表现亮眼,当中最受关注的便是深圳太子湾的招商玺家园,项目于9月21日首开选房即售罄,成为今年继海德园之后深圳第二个“日光盘”。该项目备案均价为12万元/平方米,套均总价1917万元,604套住宅收金或超115亿元,为招商蛇口9月份销售额贡献占比达32%。

严跃进对此表示,豪宅市场一般可以反映市场资金的流向,不过与深圳和上海相比,此前北京的豪宅交易其实相对滞后,城市轮动下,当地高端住宅市场兴起是迟早的事。

关荣雪认为,购买优质项目本身可以极大满足住户功能多元化的住房需求,近期政策端对改善性住房需求的支持力度加大,改善型群体势必会抓住较佳时机入市。

楼市复苏具备持续性

当前两类房企或有较大作为

从房地产政策角度而言,支持行业健康发展的政策仍在持续推出。据中指监测,9月政策发布频次较7-8月大幅提升。比如,9月29日,人民银行、银保监会发布通知,对6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降等符合条件的城市,可自主决定在2022年底前阶段性下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日,改善性住房需求方面也迎来政策利好,财政部、税务总局发布公告实施“卖一买一”退个税,即现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个税予以退税优惠。地方新一轮的政策优化也拉开序幕,近一个月56个城市出台59次放松政策,涉及松绑“四限”、开展二手房“带押过户”试点等。

房地产企业的经营状况也随政策而动,据克而瑞等机构数据披露的销售榜单,9月份楼市已呈“弱复苏”迹象,该月TOP100房企实现单月销售操盘金额5709亿元,同比降幅收窄至25%,环比增长10%;超半数百强房企当月实现了业绩环比增长,其中华润置业、招商蛇口、绿地控股、越秀地产、仁恒置地等25家企业的环比增幅在30%以上。结合1—9月房企销售榜单,目前位居TOP3阵营碧桂园、保利发展、万科地产实现全口径销售额均超过3000亿元。

在房企货值储备情况方面,由于9月份重点城市第三批次集中土拍密集开拍,TOP50房企单月拿地金额较前三季度均值高出50%,不过由于部分土拍倾向底价成交,拿地金额同比仍下跌29%。从企业主体看,国央企仍是拿地主力,目前华润置地、保利发展、中海地产分别以2090亿元、1899亿元、1589亿元占据今年1-9月新增货值榜单TOP3。民营房企中以滨江集团、龙湖集团、伟星房产表现相对积极,分别以1448亿元、497亿元、255亿元排名1-9月新增货值榜单TOP4、TOP13、TOP22.

就房企的复苏趋势而言,严跃进指出,这种趋势具有一定的可持续性。作为后续市场的主力代表,在现在的利好政策下,这类房企有望迎接购房需求的继续释放。具体到哪类房企具有“先发”优势方面,在他看来,“主打国企牌或主打现房牌,在市场需求偏弱的情况下会有更好作为。”



关荣雪认为,在行业处于缓慢修复的阶段下,储备精良、财务指标安全、市场认可度高是衡量房企竞争力的指标,“储备精良即企业具有较高的产品力和可观的发展规模,后续能够拉长战线;财务安全上除了债务量可承受,资金回笼规模需要保障企业经营开展;另外要有具备维系客群的品牌影响力。”

在黄韬看来,房地产业在谋求高质量发展,而这需要一个过程,“需要忍耐一段时间才能走到健康状态。”

(本文已刊发于10月15日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖推荐。)

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发布日期:2022-10-18 13:23:42

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