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不仅二三四线城市的房子销量在不断下滑
众所周知,房地产是一个深度和政策绑定的行业,从过去的经验来看,这个市场的逻辑是,调控政策越放松,房价向上反弹的概率就更大。
就拿14年来说吧,当年为了帮助楼市去化,上面就推出了一揽子去库存政策。结果,不仅房价迅速反弹、楼市的库存很快被清空,甚至很多地方还出现了一房难求。
而今天,同样是各地不同程度的放松楼市调控,甚至在过去一年时间里,不少城市为了救市而放出各种“大招”,央妈三次降低与房贷有关的五年期LPR利率…
然而这一次,不论上面如何鼓励大家买房,结果依旧没有换来刚需购房者们的热情。要知道,如今在城市还没有实现买房的人不在少数!
据统计,目前我国有近2亿人在租房,这也就意味着,我国还有很大一部分人有购房需求。
既然如此,最近两年各大城市地区的房价已经回调了不少,像一些热点城市的郊区楼盘,以及三四线城市的楼盘,房价下降近30%不在少数,甚至有的地方的房价腰斩,直接跌回了几年前。
可为什么如此千载难逢的机会,不仅二三四线城市的房子销量在不断下滑,甚至连一二线具有产业支撑、人口流量较大的城市同样销量大幅下挫?
很显然,产生这一结果的主要原因,就是因为3大信号的出现,导致大家对楼市信心不足。
而在这“3大信号”之下,今明两年的房价走势,或超出人们想象。
其一,房企资金链紧张、“保交楼”压力巨大
自“三条红线”出来以后,大部分房企就不得不以各种促销方式降价卖房,希望借此快速回笼资金,降低负债率。
可是很无奈,从楼市喊出第一个“限跌令”开始,买房者对楼市的信心就开始不断下降,买房的热情也不复从前。
销量大幅下滑,资金无法回笼,债务压力巨大,这对于房企可是一个巨大的“生存压力”。
要知道,2023年9月,可是房企完成降低负债率任务的最后期限。
所以,这段时间,不少房企只能选择不断降低售价来吸引购房者买房。
可偏偏房子降价这事,并不像市场上其他商品那样,由卖家说了算。所以,一部分房企还抱希望试图降价卖房回笼资金的同时,还有一部分房企却因卖不出房子、难回笼资金,选择了“躺平”。
今年上半年,有期房业主选择停贷,也是因为这个原因。所以后来,各地就推动了“保交楼”政策。
“保交楼”出来以后,就意味着那些因资金链紧张而躺平的房企,现在已经不可能持续下去了,因为一旦他们继续这种“玩法”,将面临的就极大可能是吃牢饭问题了。
但是,复工这事毕竟不是小资金能解决的问题,虽然地方也会帮助房企引入启动资金,但是资金大头还得靠房企自己。
所以,如此看,随着“保交楼”政策的推进,降价促销的楼盘可能会越来越多。
其二,供给过剩,需求在不断减少
从98年房改,到早两年的棚改拆迁,房地产经历20多年的高速发展以后,咱们如今的住房资源不仅不再紧缺,而且还出现了供给过剩。
就拿统计的数据来看,咱们城镇家庭实现的住房拥有率已经达到近97%,城市40%以上的家庭拥有两套以上住房。这个还没有算那些小产权房以及公寓等,如果再把这些房子涵盖在里面,供给更大。
同时,与此相对立的是,咱们过去20年的新生人口却在不断下跌。00后和10后少了1.05亿人,而且大部分00后和10后都是独生子女家庭,对住房的需求很小。
说白了,后出生者家庭基本不缺房子,因此,随着时间的推移,未来人们对住房的需求必然会慢慢减少。
第三、 买房观念发生转变
过去20年,推动房价上涨的不仅仅是住房需求,还有很大一部分是投资需求。可是这些年,随着房价不断的上涨,越来越多人对买房的逻辑观念发生了转变。
大家不再疯狂追求房子的投资属性,而是慢慢回归理性,思维已经向居住属性倾斜。
说白了,“房住不炒”的理念已经深入人心,再加上最近几年房价的下跌,很多人不再捂盘等着房子上涨,反而越来越多人开始抛售房产。
也就是说,如今还能继续看房买房的人,基本上都是以居住为主的刚需购房者,但是即便有需求,他们同样也在保持观望的态度,一来房价下跌拐头的趋势还没有转变,二来二手楼盘疯狂挂牌的老业主数量还在增加。
所以在这三个趋势之下,如今,即便是各大城市加大马力救市,结果也一样无法实现过去20多年的狂热。
而对于未来一两年房价的情况,专业人士表示,由于资金链紧张,房企想要快速回笼资金,后续降价促销的力度大概率还会更大。所以,今明两年很多城市的房价走势,或超出很多人的想象。
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