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楼市继续降温8月房价下跌城市数量创新高

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7月份为同比下降1.5%



中房报记者 许倩 北京报道

房地产市场依然处于下行通道,底部仍未出现。

9月16日,国家统计局发布8月份房地产相关数据,所有指标继续下跌。8月份,房地产开发投资同比下跌13.8%,跌幅较7月扩大1.5个百分点;商品房销售面积同比下跌22.6%,跌幅较7月收窄6.3个百分点;全国土地购置面积同比下跌56.6%,跌幅较7月扩大9.3个百分点;国房景气指数由7月的95.3下跌至95.07,继续刷新2016年初以来最低水平。

房价下跌城市数量大为增多。8月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个,较7月份分别增加10个和5个。

也有一些积极信号值得关注。在各地“保交楼”政策支持下,8月份全国商品房竣工面积同比下跌2.5%,较7月份36%的跌幅大大收窄,这意味着保交楼促交付取得明显进展。

面对这份成绩单,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,尽管房地产市场出现了一些积极变化,但也要看到,整个房地产市场仍然还处在下行过程中,从销售方面改善传导到房地产投资生产方面,仍然需要一个过程。

“推动房地产市场平稳健康发展仍然要继续付出努力。”付凌晖说。

经济面回温 楼市继续下跌

值得点赞的是,经济面出现回温迹象。

国家统计局数据显示,从生产端看,8月规模以上工业增加值同比增长4.2%,较7月回升0.4个百分点;从需求端看,固定资产投资同比增长6.5%,较7月份提升3个百分点。

分类看,8月房地产开发投资增速同比下降13.8%,仍在负增长区间;制造业投资累计同比增长10%,7月份为9.9%,基本平稳;基建投资累计同比增长8.3%,7月份为7.4%,去年全年为0.4%,足见基建投资正持续发力且成为稳增长的重要抓手。

从消费端看,8月社会消费品零售总额同比增长5.4%,较7月份的2.7%明显回升。其中,餐饮收入8月同比增长8.4%,7月份为同比下降1.5%,大幅转正。

就业状况也在持续改善。前8个月城镇新增就业人数898万,低于2021年同期的938万,但高于2020年同期的781万。

但楼市各个指标却仍在下行。

最为明显的就是房地产开发投资增速,跌幅已连续4个月扩大。这一指标主要受土地购置、新开工面积持续下跌影响。土地购置费、建筑工程投资合计占开发投资的70%左右,这二者已分别连续下跌15个月、13个月,且近几个月呈现35%~50%巨大跌幅。

1~8月,全国土地购置面积同比下跌49.7%,较1~7月的48.1%扩大1.6个百分点;8月单月同比跌幅为56.6%,较7月份的47.3%明显扩大。

1~8月,新开工面积同比下降45.7%,较1~7月份的45.4%继续扩大,且同比降幅已连续5个月超过4成。

从销售端来看,8月,商品房销售面积同比下滑22.6%,较7月28.9%的跌幅有所收窄;商品房销售额同比下滑19.9%,同样强于7月表现(下滑28.2%)。8月居民部门中长期贷款新增2658亿元,环比7月多增近1200亿元;中长期贷款的主要构成就是个人住房贷款。政策层层利好下,房地产销售降幅似乎正在收窄。

但也有市场人士认为,跌幅收窄主要在于去年8月份房地产销售同比跌幅较大,导致基数较低。据市场机构统计,今年8月份30个大城市新房成交面积同比下降18.7%,环比下降6.03%。

从资金面看,8月份房企到位资金同比下降21.7%,较7月份25.8%的降幅收窄。其中,国内贷款同比下降17.6%,7月份为下降36.8%;自筹资金同比下降18.4%,同样优于7月份的20.6%,显示出房企融资渠道正在逐渐改善。

8月底,国务院常务会议明确提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求”,叠加8月22日央行下调5年期以上LPR利率15个基点,均为各地优化楼市政策释放了空间。

融360统计数据显示,8月首套房贷款平均利率已经降至4.39%,为2014年统计以来最低水平。

但这些利好对于提振市场信心的作用仍然有限。8月份国房景气指数降至95.07,较7月下降0.23,继续刷新2016年初以来最低水平。

房价下跌城市数量大增

相比于房地产销售端略有改善,房价下跌步伐仍未止住,“稳房价”压力加大。

国家统计局数据显示,8月份除一线城市新房价格环比微涨;二三线城市无论是新房还是二手房价格,均环比转降或降幅扩大。

其中,一线城市新房价格环比上涨0.1%,涨幅较7月回落0.2个百分点;二手房价格环比由7月上涨0.2%转为持平。二线城市新房价格环比由7月持平转为下降0.2%;二手房价格环比下降0.3%,降幅较7月扩大0.1个百分点。三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.5%,降幅较7月分别扩大0.1和0.2个百分点,且已连续12个月下跌。

对于房价下滑面扩大原因,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“一是7月份疫情在部分城市再次出现,8月疫情进一步扩散,包括一二线热点城市管控力度加大,导致线下看房和交易受到影响;二是企业风险处置偏慢,购房者对新房接受度下降,叠加疫情冲击,居民购房预期下降;三是房企风险继续释放,出险名单企业持续增加,银行金融机构对企业资金投放非常谨慎,开发商资金链继续紧张,在商品房定价上相对理性。”

从下跌城市数量来看,8月份,70个大中城市中50个城市新房价格环比下跌,比7月份增加10个,下跌数量创2015年3月以来新高;49个城市同比下跌,也是2016年以来新高。

二手房价格方面,70个大中城市中,有56个城市环比下跌,61个城市同比下跌,同比下跌城市数量亦创2015年8月以来新高。可以说,当前大部分城市房价已经跌回一年前。

从具体城市表现看,8月份,上海新房价格环比涨幅最大,为0.6%;其次是北京、南京、杭州、成都、无锡,环比涨幅均为0.4%;杭州新房价格同比涨幅最大,为6.5%。二手房价格环比涨幅前三名,同样是被南京、上海、成都摘得,涨幅分别为0.7%、0.6%、0.6%。这些均为城市基本面较好的一二线热点城市。

楼市何时能触底,目前市场面说法不一。

民生银行研究院宏观研究中心主任王静文认为,当前,除一线城市外,各地大都继续放宽房地产调控政策,包括取消限购、限贷等,随着政策调整效果显现以及基数逐渐走低,房地产开发投资拐点或于四季度出现。同时,在“保交楼,稳民生”导向下,通过加大流动性注入、重启项目,进而切断风险传播链条,市场信心将逐渐修复,房地产市场有望见到拐点。

在李宇嘉看来,当前保交楼和风险处置进入攻坚期,供给端冲击继续存在,房地产行业全链条下行态势短期内难以扭转。只有供给端问题逐步解决,需求端对风险的担心下降,对期房的接受度提高,供需两端的良性循环才能实现。

“疫情冲击及经济下行导致需求端支付能力下降的同时,预期明显弱化,房价还在历史高位上,这是阻碍需求回升的主因。未来房价走势,取决于供给端的风险事件能否缓解,以及需求端的政策力度。”李宇嘉表示。

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发布日期:2022-09-26 13:31:51

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