过去三年时间里，整个行业基本已经形成几个共识：

一是地产开发增量已经触顶，行业销售规模正在萎缩。

二是房价永远上涨的时代已经过去了，资产价格不会再普涨，而是将越来越分化 。

可以说，整个行业运行了三十年的盈利逻辑，正在重构。

当下房企最重要的任务，就是两个。

一个是短期内，要保持住传统开发业务的造血能力，自己生火取暖，度过转型期。

一个是长期蓄力，要快速在新赛道，探索出一个明确的发展思路，找到业务的第二生长曲线。

因此，这两年几乎所有的头部房企，都开始在住宅开发业务之外，寻找新的业绩增长点。存量业务，成为了新一轮角力和较量的重要战场。

例如，今年正好30周年的保利发展控股，就在年初提出规模要“进三争一”的同时，强调要持续打造不动产生态平台，进一步夯实多元化发展。保利发展控股上海公司，也在今年正式提出“双赛道”战略，推行不动产投资开发和资产运营管理“双赛道”同步发展的战略转型升级。

一方面，作为目前规模最大的地产央企，不动产投资开发业务，要继续保持市场领导力。

据悉，六月份上海复工之后，保利发展上海公司就实现了3项目开盘当天去化100%，四天抢回86亿签约。7月，更是拓新6个项目460亿货值，创历史记录。

另一方面，保利发展上海公司要在资管领域发力了。针对办公、商业、公寓等持有型的存量资产，梳理系统性的操盘思路和运营逻辑。

投建营一体化

将项目全周期拉通

存量业务的盈利主要来自租金和资产增值。这两项收入的提升，都需要高度专业化的运营，需要地段能级、产品硬件、运营管理服务全方位的升级。

保利发展上海公司在中国经济最活跃的一线城市经营，在这些方面面临的竞争更加激烈，因此也对项目运营提出了更高的要求。

一、坚持“核心”原则，选择城市核心地段进行投资

在现在这样的资产大分化时代，要让资产保值增值，最核心的就是投资阶段的战略选择。保利发展也制定了核心城市、核心资产的投资原则。目前，所有的商办项目，都位于内环核心圈或是成熟区域，在板块内具备一定的稀缺性，让项目具备入市就能火的条件。

以上周刚刚正式亮相的保利浦开金融中心为例，项目作为一个体量近40万方的商办综合体，将全部自持运营。项目和中金所、上交所、中国结算三大机构所处的上海金融交易广场隔路相邻，共同组成陆家嘴金融城东扩的核心功能区，可以说是8公里“大陆家嘴”金融帝国最后的自留地。板块内，聚集了超900家持牌金融机构、近500家企业总部、超5000家新型金融机构。

而且，项目还与上海博物馆东馆同属一个地块，旁边是上海科技馆和东方艺术中心，紧邻浦东新区政府，具备金融中心和行政文化中心双重属性。紧挨着项目的还有140公顷世纪公园，这种地块的获取和开发，不是任何一家开发商都能参与的，绝对是集团战略级的重要资产。

图片：保利浦开金融中心效果图

还有保利西岸中心和静安大宁项目，也都是选择上海核心区位中，商业、文化功能交融的稀缺地块。在这些位置进行综合开发，能将土地价值最大化，给后期的管理运营和资产增值提供保障。

二、建设阶段，充分的运营前置，以终为始

选择优秀的地段进行投资，是资产保值和增值的基础保障。但是，优秀地段的价值能不能最大化，还是要看开发商的开发能力。因为保利发展上海公司的商办项目都是自己开发、自己运营，因此在开发阶段，也会充分进行运营前置，根据后期运营的需求出发，来倒推项目定位、空间设计和功能配置。

例如，保利浦开金融中心客群定位主要为金融、科技、世界500强企业，项目在设计阶段，就充分考虑了这类公司对数据机房空调设计的特殊需求，专门设置了专用24小时冷却水立管，供租户数据中心/服务器机房精密设备散热。并且在每一层都设置了水平分支管，租户有需求即可接驳。

为了降低后期的运营能耗，项目还在建筑设计中，加入了大量的绿色节能细节。例如，整个项目的特殊立面设计，能使自然光线最大化进入室内，增加20%的自然采光，达到很好的节能减耗效果，同时减少对城市的光污染。

在商业业态中，则要通过运营前置来指导平面布局和业态规划。

例如，保利时光里购物中心所在的徐汇滨江板块，原本就是亚洲规模最大、集聚度最高的文化场馆群落，承载着城市文化消费的板块功能。在这样的地理位置上打造的商业，后期经营要爆发出长久的生命力，必须要提供独特的文化消费场景。因此，在项目开发前期，商管团队就进行了充分的前介。

一是空间设计上，突破普通商业mall的空间结构，打造一种故意模糊商业边界的立体空间。

在保利时光里，所有的空间和场地都不设限，同一个空间既可以是艺术展厅，也可以是商品的陈列场。橱窗、大型展览场地、小型展示平台、浸入式体验场馆、全方位影音空间……全部交融在一起，创新业态+艺展空间面积超过2500平方米，将商业和艺术活动充分融合，形成一种沉浸式的文商体验空间。

图片：保利时光里实景图

二是招商阶段，从单纯的品牌导入，过渡到品牌挖掘和品牌孵化。

一些街边不起眼的宝藏餐饮品牌，对进入购物中心十分陌生，对拓店的意愿也很保守。但是这些品牌主理人的经营理念和产品有非常好的市场口碑，只是因为不熟悉对品牌的包装、空间设计、服务提升等环节，无法迈出品牌连锁的关键一步。

因此，时光里的商业团队会整合市场资源，帮助这些创始人建立品牌意识，并且全方面参与品牌定位、设计、研发等环节，基于孵化逻辑一同与品牌共建。如时光里的龙码头、顺峰顺水、喜鼎等餐饮品牌的首店开业，近几年已经成为陆续在上海发展了多家分店的头部特色餐饮。

这种招商策略，让时光里完全跳出了当下商场品牌同质化的困局，也更契合周边消费群体的审美趣味和消费习惯，能创造出更大的商业价值。

三、重视长期品牌效益，创造附加值

保利发展认为，持有型的物业，除了带来稳定的租金收益，还有很大的品牌价值。建筑一旦建成，就成为了城市景观的一部分，要尽可能的覆盖到更多的城市客群，让更多人对项目形成感知。最终的使用者，除了办公楼的白领、商场的客人，还有周边的居民，路过的人群。

图片：保利浦开金融中心效果图

这部分收益非常隐形，但是从长期主义的思路出发，广泛的品牌认知，会带来额外的品牌溢价。因此，在项目开发时，保利发展上海公司会非常重视品牌附加值的打造。

1、打造地标效应，美化城市景观

任何一个城市核心区的项目，都要作为城市景观的一部分来打造。因此，保利发展上海公司的持有项目都有超高颜值的立面。

例如，前面提到的保利浦开金融中心，就专门聘请国际顶尖的设计团队，在每栋塔楼80米高处打造了滑错而出的移层无柱悬挑建筑结构，创造了独特的叠石艺术效果。凌空部分的底部精心挑选金属材质，并且对室内灯光和外部灯光效果，进行了精心的设计，远远看上去，就像一个空中漂浮的玻璃盒子，昭示性极强。

图片：保利浦开金融中心效果图

2、结合城市艺术DNA，传承保利文化基因

在中国艺术气息最浓厚的城市上海，保利发展品牌中强烈的文化标签，天然的能得到最大程度的释放。因此，保利发展上海公司在商业、办公等各个业态，都充分放大了文化元素。

除了本身就定位为艺术商业的时光里，保利浦开金融中心还专门在三栋办公楼中，将最具标志性的悬挑空间，设计成了空中艺阁，承接艺术和文化资源。这些规划，不完全是从经济效益出发，更是从品牌效益出发，将保利的空间服务尽可能辐射到更多的城市居民，提升长期的品牌美誉度。

图片：保利浦开金融中心效果图

3、实现客户友好

在规划时，除了追求经济效益和品牌效益，作为承担社会责任的央企，保利发展还把客户友好也作为重要的价值原则之一。

今年，保利发展上海公司全面发力长租公寓，并且制定了3年内成为上海规模前三的目标。和很多发力长租公寓的开发商不同，保利发展的长租公寓项目都坚持综合运营的理念，很多公寓原本就是销售住宅项目中的自持住宅，这让保利发展有更多整体规划的空间。

例如，通过空间的统筹规划，退让出更多公园绿地和开场空间，形成疏密有致的综合社区形态。还可以在公寓组团内打造底层架空泛会所和室外活动场，提供更完善的公共服务配套。相对于收储改造旧楼出租，这类公寓项目有更大的产品提升空间，可以让年轻人才得到更优质的租住体验。

图片：上海保利天汇N + 青年社区

四、运营提效，为资产增值赋能

对于存量业态来说，建筑规划只能决定产品的基础价值，交付后的长期运营服务，才是决定资产稳定增值的关键。

在日常运营方面，保利物业在全国物业服务百强企业中位列行业前三，并且有专门的商业服务品牌“星云企服”。主攻甲级写字楼项目、部委机关单位、大型央企国企总部、城投资产及世界500强项目，有相当丰富的运营服务经验。

图片：保利物业“星云礼宾”

在商业的运营方面，保利发展控股也形成了非常独特的打法。

一是充分发挥不输艺术馆的专业策展能力。在西岸时光里的运营中，每年都能邀请到众多高质量的创造家（设计师、艺术家、匠人、诗人），来打造主题展览和讲座，对周边高质量的消费人群形成吸纳力。

二是强品牌联动，通过服务＋体验＋活动的空间运营形式，形成独有的会员系统。

商场的社群空间“时光生活研习所”，有超过50种课程，和40家网红、大咖、匠人形成品牌联动，能够给会员提供每年36场主题活动。利用会员粘性，维系商业长期的高人气。

三是大力投入品牌孵化。对于有商业潜力的品牌，时光里会对品牌进行扶持。项目中甚至专门设置了800平的原创品牌孵化空间和1000平的高端设计品牌社交空间，对品牌进行展览、体验和活动推广，帮助品牌产生商业变现能力。

这种运营思路，让保利发展上海公司的商业项目，在招商时能够吸引到更多新潮的创新商业品牌，在上海众多的商场之中，形成差异化的竞争优势。

综合来说，保利发展上海公司目前在资产管理运营赛道上，有了一个不错的开局。通过几个项目的成功落地，操盘思路已经开始逐渐成熟。

四大核心优势

加持新赛道业务

其实，在资产管理领域，保利发展不算是走的最早的，也不是当下规模最大的，但是却拥有很多开发商不拥有的特殊优势。

一、央企身份，带来的雄厚资金实力和信用资产

存量业务是赚慢钱、长钱的业务，不管是商办还是长租公寓，都需要大量的沉淀资金。保利发展作为央企，有很强的融资优势。

今年上半年，保利发展发行公司债65亿、中期票据75亿，平均融资成本仅3.09%。其中，5月发行的3年期中期票据、8月发行的3+2年期公司债票面利率仅为 2.80%，分别创下了保利发展发行同类产品的历史最低利率。这种碾压级的融资成本优势，让保利发展在发力自持业务时更从容。

另一方面，央企天然具备的契约精神，也是重要的信用资产。例如，今年上半年上海疫情期间，保利发展就针对旗下商业、办公的租户发布了减租方案，和企业一起共度难关。这种央企担当，在不确定性越来越强的当下，会成为租户更多考量的因素。

二、“投融建管退”全价值链把控的能力

在很多房企，写字楼的开发和运营是分开的，营销团队卖完以后，交给物业去管理。往往造成开发规划不能满足实际使用者的需求。很多商业和办公楼，被资产管理公司收购后，经过改造和运营，就能实现资产的大幅增值。

相较于专门的资产管理公司，保利发展上海公司的开发商背景，能够实现投资-前策-设计-施工-运营全价值链的统筹。在每一个环节，都带入资产管理思维和运营前置，完全省去了后期改造的环节，提前兑现项目的升值空间，让资产价值最大化。

同时，保利发展在持有资产的退出环节，也走的相对靠前。早在2017年，保利发展就发行了国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs，打通了“投融建管退”的全链条闭环。这是保利发展资管业务快速发展的一个重要基础。

三、集团赋能的体系化标准

事实上，不管是商业、公寓，还是养老、文化，保利集团内部都有专业的平台运营公司，也就是保利发展“不动产生态发展”战略的生态公司。这些公司除了操盘保利发展旗下的自持物业，还有大量的运营管理输出。

这些专业团队，通过大量代理项目的操盘，能够针对每个业态的开发和运营，输出高品质的管控标准，并且快速迭代。让重资产的自持项目，能够始终保持在市场的最优水平，维持长期的竞争力。

四、资源整合能力

最后，作为目前规模最大的地产央企，保利发展在前端的土地获取、中端的材料采购、后端的客户资源方面，都有很强的资源整合能力。

以长租公寓为例，在土地供给侧，保利发展能够结构性的获取例如租赁用地、村集体用地来降低地价。建造过程中，通过集团集采来控制成本。交付后，有集团战略合作企业，集体采购作为员工租赁住房，实现开业即满租。这种系统性的资源优势，让保利发展在存量业务领域，具备了快速发展的先决条件。

随着保利发展上海公司今年正式宣布战略转型，以及重磅级资管运营项目保利浦开金融中心正式启动招商运营，保利发展上海公司在资管赛道上，可以说已经正式步入快车道。

图片：保利浦开金融中心启幕现场

小结

当下，地产行业正在加速进入存量时代。未来，衡量一家开发商的实力，将不再是销售规模。营业收入结构的多元性，将成为一个更加重要的评价维度。

存量时代，是资源禀赋、专业能力、战略定力的全面竞争。用保利集团董事长的“八维精益”理念来形容，会非常贴切。

未来的开发商，要理念精确、治理精准、技术精湛、过程精细、结果精致、产品精美、服务精心、品牌精彩。这对每一家开发商都是一个跨时代的升维考验。