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关键词：装修,购房者,楼盘包,项目,开发商,上海,销售新,认购
该楼盘同样是装修交付
今年以来，上海楼市打新热度持续走高，尤其是在疫情后，不少二手房东加速甩卖手上的房子，纷纷加入打新的行列。
其中，市区不少热门楼盘由于“一二手倒挂”受到买房人疯狂“追捧”。在楼盘触发高积分的同时，开发商变相挑客、价外款、销售失联等现象也是层出不穷，类似的新闻报道也是屡见不鲜。
捆绑装修包层出不穷，不强制却“口是心非”
今年7月初，宝山区某新盘正式开盘，项目周边配套成熟，交通便利，深受很多刚需购房者青睐。项目主推高层和叠加别墅，高层房源为装修交付，而叠墅则是毛坯交付。然而在实际过程中，置业顾问会向购房者推销“装修包”，高层“软装包”的价格约为20万，而叠墅则高达60多万。
笔者此前在走访该盘时就从置业顾问处了解到，高层房源软装包其实属于装修升级包，虽然该房源为装修交付，不过交付标准较为简陋，购买了升级包后品质会提升，使用的品牌也会更好。
易眼看房实拍
虽然置业顾问曾表示装修包为非强制项，然后有很多购房的业主表示，在实际操作过程中装修包会和房源捆绑。
据新闻报道，该盘不久前在售的一套下叠产品，销售要求购买该套房源需要捆绑购买软硬装的装修包，价格约70多万，并且该价格不计入合同备案价，属于“价外款”。
截图来源于上海新闻综合频道 法治特勤组栏目
随后，宝山区有关部门也约谈楼盘负责人，并进行了整改，项目也张贴了告示表示，装修包由业主自愿选择购买。
当然这也并非该盘首次推出类似服务，去年该房企入市的位于大场的新盘也因为装修包的事件而引起广泛讨论。
据每日经济新闻记者报道，该楼盘在今年2月开盘后，上午公布摇号结果，业主下午去到现场之后，工作人员便将其带去一处签装修合同，签完后才能签购房合同。在购房人投诉下项目也进行了整改，不再强制售卖装修包，但此前签署装修协议的购房者却面临无法退款的难题。
尽管该房企因为装修包事件被多次投诉，不过其新盘因为较低的均价，还是让买房人趋之若鹜。近期，位于15号线附近即将认购的新盘由于较低的市场价格，一入市便引起购房者广泛关注。不过项目由于前期销售团队一度失联而遭人口诛笔伐，如今项目售楼处已经对外开放，据知情人士透露，该盘有23.5-38.7万不等的装修包，是否会重蹈此前覆辙还不得而知。
无独有偶，另一处位于宝山杨行的刚需大盘即将于近日开盘。项目所在板块近年来人气颇高，这里的房价也是一路探高。去年仅4万出头的均价，如今已经接近5万/平。
易眼看房实拍
板块内新盘高人气也让售楼处嗅到了这里的商机。该楼盘同样是装修交付，不过网易房产在此前获悉，该盘属于简装交付，如果想得到更好的装修品质，可以选择购买美好家的选装包，价格在30万上下，具体包括增加了洗碗机、嵌入式微蒸一体机等升级选项，镜柜等，并且在样板间内都会标注升级包内容。
易眼看房实拍
据悉该装修包属于增值服务，购房者可以自愿购买，并不强制。但置业顾问也表示，若购房者不买装修包选择自行装修导致的渗水或其他问题，会影响到业主5年的保修。
材料无人审核，开发商“花式筛客”
针对开发商的筛客行为，今年以来也是没有少发生。今年1月开盘的九亭某新盘，开发商在认购前夕就开启“劝退操作”。售楼处门口保安阻拦看房人，要求只有预约客户可以进场，然而有购房者反映，现场预留的电话始终无法接通。
不仅如此，开发商还发布公告，要求无论按揭贷款还是分期付款的购房者，必须60日内全款到账。这也被网友解读为变相要求全款，因为当时许多银行审批2个月内根本走不完。随后该公告被开发商删除，最终在“一顿操作下”，该盘的认购率仅3成。
同样发生在九亭，今年3月开启认购的一处新盘也存在“捂盘筛客”的情况。有购房者反映，认筹前曾多次来售楼处无人接待，认筹当天售楼处门口排队3小时不准进入，后续开发商发放了认购号，不过当天并不能办理认购手续。然而有媒体报道称，前门排队后门却有人直接进出，现场还有数组客户在办理“签单手续”，甚至还有收取“茶水费”的嫌疑。
易眼看房实拍
此外，今年7月11日，位于普陀市中心的一处别墅项目开启认购，作为一个无售楼处，无销售，无样板房的新盘，购房者只能在公众号上认购，想要联系销售基本是难上加难。
彼时有购房者在网上反映，认筹从周二开始周六中午结束，自己提交材料后始终无人审核，直到周六上午10点才通过审核，随后按照开发商要求将认筹金一次性足额转账至指定账户（上海银行）。然而有部分购房者未持有上海银行卡，超过100万的大额跨行转账在周末是无法实时到账，会顺延至周一早上到账，这也导致了这部分购房者没能认筹成功。
近期浦东、静安也有热门项目存在不给审核资料、挑客等现象，被购房者集体投诉后，有关部门也随即介入并勒令项目整改。
开发商铤而走险，或意图更高利润空间
在早些年，部分楼盘推出装修升级包只是为了方便业主可以拎包入住，省去后续装修的烦恼，如今却成为了开发商提升盈利的捆绑工具。
不仅如此，装修包的价格也是水涨船高，从起初的10多万一路走高，如今部分楼盘更是高达60-70万。
针对价外款等违规行为，2017年7月，上海住建委联合上海物价局发布《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》，规定新房销售实行“一价清”制度。除了一房一价以外，不能收取任何违规费用，也不许捆绑搭售。
图源官方发布
既然如此，开发商为何还屡次铤而走险违规操作？这显然和新房限价脱不了干系，在新房限价背景下，房企盈利空间被挤压，楼市也刮起了一阵“装修包”之风。许多房企会选择降低装修标准，简装交付后加卖装修包也成为市场上的一种常态。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，若是真自愿，那本身也是正常。但是就上海现在的楼盘情况看，其实都是房企掌握楼盘的销售权，同时强行以自愿的名义进行销售。当前房屋紧俏，且房价处于限价阶段，一些购房者即便有怨言，也不敢举报或其他动作。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，楼盘出现违规行为，主要是市场热度问题，部分楼盘被市场追捧，除了品质地段较好，楼盘周边一二手房倒挂也是导致认购人较多的因素之一。对于违规行为及时制止很有必要，购房者本身处于弱势，必要时可收集证据并举报。
对此，上海今年在土拍出让规划中给开发商留足了利润空间，在今年首轮和第二轮的集中供地中，不仅降低了房地资金准入门槛，多数地块的房地联动价已经上调，而中止价的引入也有效控制溢价率。
在上海首轮集中供地中，36宗商品住宅用地（剔除商业、自持），有接近七成的地块房地价差空间超过2万元/平方米。而在第二轮集中供地中，34幅地块中有多达32幅地块的房地价差空间超过2万/平，市区地块的房地价差更是高达5万+/平。
有业内人士认为，当前经济形势下，房企也要“精打细算”过日子，再加上各方面成本都在提升，房企在确保房屋质量的同时，如果能以较小的代价来追求更高的利润空间，这样何乐而不为。
因此，打击房企违规行为，还需要政府主管部门扩大举报渠道，加大治理力度，只有多方面共同努力才能营造公平的新房销售市场。
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