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美好置业将自己逼入绝境:退出地产开发流动性紧绷

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公司计划交付11个项目

  历时月余、两度延期,美好置业终于在昨日回复了交易所对2021年度报告的问询函,进一步暴露了公司的窘境。

  传统地产业务已逐步退出,很难持续贡献利润;现代农业一直亏损,在2020年和2021年清退了流转的数万亩土地,挥手告别。

  公司未来的发展,都寄托在了装配式建筑身上。但是该业务发展不达预期,短期内似乎很难看到盈利的希望。

  退出地产开发

  作为一家区域性的中小房地产商,美好置业(000667.SZ)从2018年起,就逐步收缩房地产开发业务。计划在几年之内,通过“销售清盘、转售合作、退投收款、直接清盘”等多种方式,处置地产开发资产。

  2018年-2020年,公司房地产开发业务利润,曾有一波漂亮的上扬,从6.29亿元增至12.77亿元,对公司的战略转型起到了一定的支撑作用。2021年,受资产减值等因素影响,公司地产开发板块巨亏超过20亿元。

  公司原本在广东惠州著名5A景区罗浮山,规划了一个大型综合性地产项目罗浮·天赋,该项目从2008年开工,分多期滚动开发。

  然而,随着国家环保政策越来越严格,罗浮山项目正好处在水库饮用水保护区范围内,该地块已无法按照规划继续开发,公司在2021年单就这一项目就计提存货跌价准备达10.49亿元。

  位于武汉的“香域花境”是一二级联动开发项目,随着拆迁工作进入尾声,拆迁和综合改造成本大幅增加,而因为规划调整,导致可售房源、车位等减少且价格下滑,因此,计提存货跌价准备5.17亿元。

  重庆“美好天赋”、无锡“美好铂翠”、武汉“公园壹号”等三个项目,2020年获得,2021年中开盘销售,受市场整体下行影响,项目销售情况不佳,价格和去化速度均不达预期,项目清盘周期延长、资金成本增加,计提存货跌价准备2.87亿元。

  房地产开发和其他新业务齐齐亏损,导致美好置业2021年归母净利润巨亏26.73亿。

  流动性紧绷

  比亏损更可怕的,是公司极其紧张的流动性。

  截至2021年末,公司资产负债率已高达85.62%,比上年同期提高近10个百分点。公司拥有流动资产183.11亿元,面临流动负债173.46亿元。流动性出现问题,导致公司部分经营债务延迟支付。当期,公司经营性债务共计53亿元,包含应付账款32亿元、其他应付款15亿元、应交税费5亿元等,其中,出现延期支付的为企业所得税1.7亿元和商业承兑汇票1.3亿元,以及部分工程款。

  资金链的紧张,加之外部因素,公司房地产项目交付大面积延期。2021年,公司计划交付11个项目,仅两个项目正常按期交付,7个项目在去年7月-今年3月延期后交付,到现在仍有位于武汉的美好香域花境(二期)、美好长江院子A区两个项目未能交付,预计要到今年下半年。

  经过对公司经营和财务状况的综合分析,年审机构出具了带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见《审计报告》。

  截至今年3月末,公司货币资金余额12.30亿元,可用资金仅1.25亿元,同期有息负债余额为34.84亿元。

  根据年度经营计划,公司计划在2022年实现回款总额99亿元,支出资金98亿元,实现收支平衡。不过,在回复交易所问询函时,公司承认,今年上半年的经营状况与计划相比仍有较大的差距。

  华山一条路

  在逐步退出地产开发业务的同时,美好置业给自己规划出了现代农业和装配式建筑两条转型路径。

  当时,房企去农村投资,似乎是一种潮流。美好置业的投资更堪称大手笔。

  2018年7月,美好置业宣布,与湖北洪湖市签署协议,3年流转100万亩稻田,总投资额达80亿元。洪湖,就是公司老板刘道明的家乡。

  就在这之前1个多月,公司还在湖北监利签下了20亿元的生态农业产业园项目,计划流转100万亩稻田用于虾稻共养,并进行农产品的深加工。

  3年投入百亿种稻养虾,当时外界就质疑,美好置业哪来这样的实力。公司业绩最好的2017年,归母净利润也不超过7亿元。况且,农业本身就是一个投入周期长,见效慢的行业。

  果不其然,2018年-2021年,因小龙虾和稻米产量低、成本高,现代农业板块毛利率为负,产生持续亏损,分别为-0.12亿元、-1.53亿元、-4.09亿元和-0.71亿元。

  公司不得不在2020年10月,宣布战略性退出现代农业,2020年和2021年,分别退租土地6.4万亩和2万亩,由此产生农田改造费用一次性摊销费用1.76亿元和0.41亿元。

  目前,美好置业就只剩下了装配式建筑华山一条路。

  2017年底,公司以5.10亿元,对美好装配增资取得49%股权,并通过一致行动协议,取得该公司的实际控制权。

  2018年-2021年,公司在全国多地投资的9个装配式建筑工厂相继完成建设并投产,但是经营成果与预想存在较大的差距。

  上述各期,美好装配分别实现营业收入3.82亿元、7.14亿元、10.65亿元和13.31亿元,合计34.92亿元;同期净利润分别为-1.97亿元、-5.98亿元、-10.29亿元、和-9.94亿元,合计亏损28.18亿元。

  截至2021年末,美好装配总资产67.14亿元,总负债85.30亿元,资产负债已达127%。

  尽管,美好置业自身也很困难,但作为母公司,在这种情况下,只能全力支持。公司计划在2022年对美好装配提供不超过56亿元借款。

  不可否认,装配式建筑是为了地产开发的大趋势,有较大的市场潜力。只是,美好置业能否撑到开花结果的那一天?

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发布日期:2022-07-18 07:54:39

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