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房价会跌到一线2万,二线8000,三四线2000吗?央行给出答案

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如果房价下跌超过30%

如果我们把房地产行业的发展周期按一天来计算,那么现在我国的房地产发展周期已经过了中午12点,也就是说我国未来房地产行业的发展要走下坡路了,这也是很多专家的共识。



回顾2021年的楼市,楼市很多方面确实在今年发生了转变。首先是政策的改变,在2021年的上半年国家对于楼市的调控政策还是以限制为主,例如国家出台的“三道红线”、“限贷令”、“限制违规资金流入楼市”等等。而下半年随着楼市的遇冷,国家调控政策随之改变,哈尔滨率先出台“救市”政策,紧接着各大城市为了稳定楼市开始出台“限跌令”,而今年绝大多数城市开始了更大力度的救市。除此之外央行也宣布降准降息,给购房者以更低的贷款利率,鼓励购房者尽快买房。

其次就是房价已经从过去的持续“普涨”转变成了“普跌”。在去年的12月底,根据中指院公布的数据显示,新房市场我国前70个城市中有52个城市房价下跌,占比超过7成,二手房市场前70城中有64个城市房价环比下跌,占比超过9成。可以看出我国的房价已经从过去的“普涨”转变成了“普跌”。

最后就是人们对于楼市的信心开始动摇,根据相关数据显示,截止到今年的5月份,我国二手房挂牌量超过10万的城市达到了11个,其中杭州更是达到了惊人的22万套,重庆也达到了16.53万套。可以看出很多投资炒房者开始对楼市失去信心,开始不断抛售自己名下的房产,导致二手房挂牌量持续增加。另一方面刚需购房者对于买房更多持观望态度,根据国家统计局公布的前四个月全国商品房面积同比下降20.9%,销售额37789亿元,下降29.5%。还有根据央行发布的4月份金融数据显示,4月份居民贷款降幅却创历史新高,其中住房贷款减少了605亿元。由此可以看出,大家都不愿意贷款买房了,导致商品房销售面积和住房贷款双双降低。



种种迹象表明,我国房地产行业的转折点已经到来,这种转折意味着房价持续普遍上涨的时代已经过去,未来房地产行业开始慢慢会走下坡路。过去房价持续普遍上涨,无论投资炒房者还是开发商都会把大量的资金投入楼市,随着资金的流入,再次推动房价上涨。而如今楼市下行,投资者和开发商对于投资会更加谨慎,例如投资者不再轻易买房,开发商也不再大量拿地,这就进一步导致房地产行业处在萎缩的状态。

在这种情况,很多城市的房价都会下跌,那会下跌到什么程度呢?这是很多购房者比较关心的话题。前段时间,网络上流传着这样一个“房价下跌表”,认为未来5年内房价会出现大范围大幅度下跌,一线城市会下跌到2万元/平方米,二线城市会下跌到8000元/平方米,三四线城市会下跌到2000元/平方米,引起了很多网友的热烈讨论。那么我国的房价是否会像网上预测的那样出现这么大幅度的下跌呢?

我们先不讨论,网上的这个预测是否能实现,我们先看一下一些大佬认为的房价下跌底线是多少。对于这个问题,融创董事长认为:如果房价下跌超过30%,那我们(这里指房企)就都死了。孙宏斌认为,开发商除去拿地费用、建筑成本和各种销售成本,开发商的毛利润也就在30%左右,如果房价下跌幅度超过30%,大部分房企都处在亏损状态。一旦开发商亏损,自然不会再去开发楼盘,也就失去了生存的空间。除了孙宏斌以外,潘石屹给出的房价的下跌“下限”则更加低,潘石屹认为:房价下跌的底线为20%,一旦超过这个比例,许多房地产企业就会消失。



因此,对于“房价下跌时间表”是否能够实现的问题,答案已经显而易见了:不可能实现。主要原因有以下三点:首先我国的房地产行业的转折点才刚刚到来,就像一天的太阳刚刚过完中午,还有很长时间的稳定期。这段稳定期虽然有些房价也会出现下跌,但下跌幅度不会太大。所以说像网络上的这个“房价下跌时间表”不可能实现。

其次对于大多数城镇家庭来说,大部分资产都集中在房产上。根据央行公布的数据显示,现在我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.86%,而且有超过41%的家庭拥有两套及以上的房子。而且对于很多家庭来说,资产都集中在房子上,占比超过70%。一旦房价大幅度下跌,那么很多城镇家庭的财富就会被“蒸发”掉。这种情况很可能会引发大范围的断供潮,这会给银行带来毁灭性的打击。除了购房者,房价一旦大幅度下跌,大量的房企也会面临倒闭,而房企很多都是高杠杆操作,也会给银行带来大量的坏账和烂账。这种情况下,显然不符合我国经济的长久稳定发展要求。

最后我国对于楼市的调控机制也不允许出现这种房价大幅度下跌的情况。在去年央行多次召开会议提到的两个“维护”一样:维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。房价大涨不利于房地产市场健康发展,房价大跌同样不利于房地产健康发展,“稳”才是楼市的核心理念,稳房价、稳地价、稳预期,稳字当头。与此同时,12月6日高层会议上也强调要“推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。也就是说我国的房地产行业并不完全遵循市场规律,还要受政策调控的影响,在国家“稳”房价的大方针下,房价不会出现网络上预测的那种情况。




笔者十分理解一些还没有买房的刚需急切盼望房价下跌,然后早日实现买得起房的愿望的心情,但我们也要清醒地认识到,房价不是一两年内涨到现在的高位,所以房价也不会在短时间内跌到我们认为的“合理区间”。但房地产行业走下坡路是不争的事实,所以对于购房者来说不有必要再着急买房,也没有必要再一定买房。

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发布日期:2022-07-11 14:28:29

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