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东莞已经在楼市问题上发布了三次重要的政策
文/檀扒爷
大面积暂停限购，东莞对楼市的期待，已经全写脸上了。
7月4日，东莞住建局发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知（东建〔2022〕7号）》，其中明确道：
除了莞城、东城、南城、万江4个街道，以及松山湖高新区外，剩余部分，全都取消原本的限购政策，想要买房的话，不用再看购房资格了。 而5个限售区域的话，当地户籍的，在其中已经有2套或以上住房的，就不能买新房了，而非当地户籍的，同样条件下，新房二手房就都不能买了。
基本上全放开，没啥要求了，放飞自我。
这已经是半年左右时间，东莞第3次对楼市进行大力调控，如今直接大面积暂停限购政策，直接把“振兴楼市”几个字写在了脸上。
毕竟，东莞的外地购房者太多，它忍得了，这么多人可忍不了。
依靠外地人撑起的东莞楼市
东莞夹在两个一线之间，又身处大湾区，就注定了它的房子会比较抢手。
于是，就出现了东莞存在大量外地人买房的现象，只不过和想象中全是深圳客的情况有所不同，东莞的购房者，来自五湖四海。
图片来源：第一财经
2020年8月，第一财经在报道中指出，东莞购房者中省外客户占比高达71.4%，在全国重点城市中排在第二，仅次于深圳，细分来看，省外客户主要都来自湖南、湖北、江西、河南等中西部地区。
等等，东莞真有这么多外地人过来吗？
还真有，2021年东莞的常住人口达到了1053万，是个名副其实的千万人口大城，然而其中户籍人口却只有278万，占比仅26%，和楼市的情况非常相似。
东莞手里的镇子个个能打，全国千强镇前100名里，东莞的镇子能进15个，强大的制造业底子，让它拥有了大量的企业和工厂，因此吸引了大量的就业人口。
也正是这样的一个人口以及购房者的结构，让在东莞的外地人和当地楼市之间存在着一种奇妙的关系——东莞不能让自己的楼市看起来没前景，那样会把人给吓跑。
于是，今年到目前为止，东莞已经在楼市问题上发布了三次重要的政策：
5月1日起，修改限购政策，对于非户籍人群来说，除社保外，凭个税也可买房，同时社保的逐月缴纳也变成了累计缴纳，更重要的，只要落户，就能买房，新落户居民不再有社保限制。 5月14日，发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，二孩三孩家庭可以再多买一套房。 然后就是7月4日的《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知（东建〔2022〕7号）》，大面积取消限购。
可以看出来，东莞在限购这个问题上一再放松，经过三次进化，不管是户籍还是非户籍人口，都已经可以相对便捷地买到房子，来自社保、个税还有区域的限制已经越来越少。
5月时，东莞楼市的走势和全国普遍状态差不多，不咋样，据中指研究院的数据显示，5月东莞住房在成交套数、面积上出现了“双降”，1400套、10.7万平米的成绩，环比分别下滑了35.5%和39.4%，同比更是惨不忍睹，双双大跌超过73%......
到了6月，随着疫情的缓解等原因，东莞的楼市出现了明显的回暖，据财经聚焦24小时的数据，新房上创下7周以来最高成交量，寮步、虎门、万江等街镇领跑，二手房的话也一样回暖明显，1-19日期间成交套数已经超千套，超过了5月同期水平。
看起来，东莞就是想趁热打铁，让楼市加速恢复，不仅仅是为了房地产，可能也是为了能让省外人群重拾信心，留住更多的人。
取消限购的背后 东莞保留了最核心的区域
不过，虽然这次大面积取消限购，但东莞并没有完完全全地放飞自我，它依旧把自己的核心区域——四个街道和高新区，给攥地紧紧的，没有放开限购，依旧要保值。
图片来源：东莞房价地图
东莞虽然是不设区的，但是这并不代表它没有“城区”，四个街道组成的部分差不多就是东莞的“城区”，属于比较中心的区域，东城和南城街道的新房价格也在全市范围内靠前，如果参考诸葛找房的数据，二手房方面这几个街道也一样，东城和南城街道的均价都已经到了3万大几千的水平，远高于全市均价和大部分镇子。
松山湖高新区的价格可能相对最高，二手房均价超过了5万一平，非常惊人。
价格维持在高位，又是中心区域以及开发区，可能就是东莞不去动限购的原因，毕竟保值呀，不限购的话，这几个区域的“价值”可能就会被稀释下来。
以上，作为经济老大哥广东的第四城，作为一个万亿大城，作为一个千万人口大城，作为制造业大城，东莞的政策对于许多城市都是具有参考价值的，虽然现在有点趁热打铁的意思，开始放飞自我，但是核心区域这个底线，东莞还是没有碰，给自己留了点“后路”。
目前政策优势，楼盘优惠也比较多，再加上利率较低，难免让人心动，不过要注意的是，各地各种烂尾暴雷的项目也不少，有想法的话要先做足功课，以免吃大亏。
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7月5日晚18:00-20:00
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菠萝（叶檀财经星咖导师）
顾天杰（叶檀财经高级研究员）
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