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碧桂园深耕大都市圈销售连续复苏上...

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预计碧桂园在第一项销售回款方面将持续复苏

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7月3日,碧桂园公告了其6月销售业绩,单6月实现权益销售345.2亿元,权益销售面积421万平米。相较于4月,碧桂园5、6月实现复苏态势,6月销售额环比增长20.21%显示出了较强的韧性

  数据来源:公司公告

今年上半年,碧桂园累计实现权益合同销售金额1851亿元;累计实现权益合同销售建筑面积2348万平方米,受市场环境影响,尽管同比有所下滑,但表现明显强于百强房企的平均50.3%降幅水平

据第三方机构克而瑞统计,上半年碧桂园全口径销售金额高达2469.9亿元,整体销售规模仍稳居行业首位。

6月复苏加速 下半年旺季将助力全年销售业绩

政策环境的转向与市场情绪的改变,往往有一定的时滞。

实际上,早在去年底,房地产行业相关政策已然逐渐边际改善。去年11月,银行间交易商协会曾举行房企座谈会,碧桂园就在首批获准注册发行中票的民营房企之列。尤其是到今年4月中央政治局会议提到:要支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管。

随后,央行、银保监会、证监会、深交所分别召开专题会议,提出应及时优化房地产信贷政策,积极支持房地产企业债券融资,允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途,鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目,保持房地产融资平稳有序。

此外,还包括在需求端支持首套和改善性住房需求,灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。房地产行业也终于在政策逐渐改变预期的半年后迎来复苏。

克而瑞数据显示,6月份TOP100房企实现权益总销售金额5611亿元,尽管同比仍有下滑,但环比增加43.9%,连续两个月环比增长,且6月环比复苏的力度远大于5月,有加速发力之势。

无独有偶,6月份全国100个城市新建商品住宅成交面积为2837万平方米,环比增长37%,同样为连续两个月环比增长,改善幅度也呈加速趋势。此外,随着全国范围内疫情控制成效显著,下半年购房信心和场景都将明显好于上半年。

总结来说,今年前6月新房成交呈现了“降温-筑底-复苏”的三部曲。

(数据来源:克而瑞)

一直以来,由于金九银十、年底置业的原因,下半年的销售都是全年的重心。随着5、6月的复苏为下半年打下了市场信心基础,预计在整体宽松的环境下,我国房地产市场下半年有望持续复苏,头部房企有望先抑后扬,全年取得较好的销售成绩。

碧桂园持续优化土储结构 都市圈、长三角更具弹性

在6月复苏的数据背后,各线城市同频共振均有不俗表现。克而瑞数据显示,一二线城市新建商品住宅成交面积为1524万平方米,环比增速为31%;三四线城市新建商品住宅成交面积为1314万平方米,环比增速为44%。

(数据来源:CRIC)

碧桂园作为各线城市均有布局的龙头房企,预计将全面益。此外,各线城市内部也有一定程度的分化,在此轮复苏中,包括长三角在内的各都市圈的表现要相对更好。如碧桂园重仓的长三角地区市场更具弹性,其中苏州、南京等成交放量,环比涨幅超30%。

2021年报数据显示,碧桂园在五大都市圈的货源占比比重达75%,其中位于广东省的货源占比最高为25%,长三角及周边区域货源占比也达到25%。截止去年底,碧桂园位于人口流入区域的货源占总可售资源比达到93%,可售权益资源约1.37万亿元。

值得一提的是,2021年下半年以来,不少规模民企在资金的压力下普遍暂缓了拿地,碧桂园是为数不多的仍保持持续优化拿地的民营企业。碧桂园2021年新收购地块中约81.0%位于五大都市圈,这也为碧桂园6月及下半年复苏打下了坚实的基础。

内年已无票据到期 融资保持畅通

对于房企来说,现金流入主要有两类:销售回款,融资回款。而这两项回款也在相当程度上决定着房企的财务状况。

对于碧桂园来说,克而瑞全口径数据显示其上半年依然位列行业第一,按照公司以往超90%以上的回款率看(今年1月-4月,碧桂园回款率更是高达95%),碧桂园依然是上半年内回款最多的房企,预计全口径回款超2000亿。此外,中金公司(44.600, 0.55, 1.25%)认为今年下半年基本面各项指标将陆续进入修复通道,房地产景气回升延续至2023年。

因此,预计碧桂园在第一项销售回款方面将持续复苏。而在融资方面,碧桂园在原本优势的基础上仍在持续改善。

截至2021年底,碧桂园的净负债率进一步降低至仅45.4%的水平,全年短期有息负债减少至790.2亿元。但公司账上的资金并未明显减少,现金余额约1813亿元,现金短债比约2.3倍,债务久期和融资成本都在上一年的基础上进一步优化,而加权平均融资成本仅为5.2%。

这主要是由于碧桂园保持畅通的融资渠道,增加了长期借款的缘故。而今年,碧桂园的融资环境无疑较去年更友好。

上半年,碧桂园与龙湖等作为经营稳健示范企业,被给予融资支持,并率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案发行了3年期、额度为5亿元公司债,而利率更是只有4.5%。

实际上,碧桂园的融资渠道始终通畅,今年以来碧桂园已先后落地多笔融资,涉及到ABS、可转债、中期票据等不同方式。

诸如1月,碧桂园地产作为共同债务人的“建投汇宇-弘基保理供应链金融1号资产支持专项计划”在上交所成功发行,发行金额5.2亿元,票面利率5.3%。3月,碧桂园还先后与招商银行(40.980, -0.07, -0.17%)农业银行(3.030, 0.01, 0.33%)分别签订150亿元及400亿元的战略合作协议,成为少数获得银行并购类融资授信的民营房企。此外,碧桂园还在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度。

美元债方面,今年碧桂园已回购了多笔美元债。6月,碧桂园以现金方式提前赎回4.11亿美元票据,该笔债券偿还完成后,碧桂园在年内已无要到期的美元债。

分析人士认为,碧桂园融资渠道较以往更通畅,杠杆率更低且融资成本更低,随着销售改善,公司将保持稳定的财务指标和良好的流动性。

对于处于调整转向复苏阶段的中国房地产行业而言,关注销售业绩难免成为了房企的先导指标,连续两个月先导指标的复苏,有望带领包括龙头碧桂园在内的内房企迎来更加稳健的发展机遇。

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发布日期:2022-07-05 17:33:32

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