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上海第二批新房,市区供不应求郊区无人问津

关键词:楼盘,项目,认购新平房会,热门高中

项目周边的交通和配套都比较不错

6月13日起,上海开启了第二批新房集中认购活动。第二批推盘的节奏相当快,短短一周20盘已经启动认购,预计6月底前,第二批新房的认购或将收尾,看来这是马上要给第三批让路的节奏。

从目前的表现来看,市中心的新盘是市场上的抢手货,尤其是内环内的新盘,尽管入围比高达2.5,多盘均触发积分。

另外,近郊靠近地铁的热门楼盘,例如保利云上浔光,花语江南等楼盘表现还算说得过去,由于入围比的扩大,部分原本能触发积分的楼盘无需积分即可购买。

不过这一批新盘中,位于远郊的楼盘,甚至冷门区域的大户型产品都遇冷,表现不尽如人意。


第二批新房认购情况,认购数据仅供参考


倒挂+稀缺地段,市中心楼盘很火

上海这一批市区的楼盘供应量还是比较可观的,有9个楼盘在上海市区,其中10万+的项目有8个,内环内的楼盘更是多达5个。

其中市区已经有4盘结束了认购,分别是招商虹玺、仁恒海上源、中企云萃江湾和天汇世纪玺,前三者均触发了积分,招商虹玺和仁恒海上源的认购人数均破千。

上海这一批市区的新盘数量虽多,不过部分楼盘例如静安府和锦绣里,都是大户型别墅,体量也仅有数十套。真正总价在千万出头的楼盘其实不多。那么有小户型的仁恒海上源和招商虹玺自然成为了这一批的热门楼盘。


仁恒海上源,易眼看房实拍

虹口方面,随着瑞虹新城落幕,临平路片区能选的新房只有招商虹玺。虽然地块较小,不过招商的品质和人气都比较高,加上周边太阳宫、月亮湾等商业配套,项目触发高积分也不足为奇。


太阳宫实拍

而杨浦东外滩附近的仁恒海上源所在的江浦社区配套成熟,还有多条地铁可选,出行也很方便,该盘上一批的入围积分就高达73.44分,本次还有80平的小户型,总价更低,热度会比较高。

静安本次3盘入市,其中争议较大的要属天汇世纪玺,项目靠近宝山路地铁站,名义上属于新静安,实际上这里算是半个虹口区。项目所在地块位于静安与虹口交界处,这里最近的商圈是四川北路商圈。

项目最大的问题主要是靠近3、4号线纵横交织的高架网络,其中社区更是贴着3号线的轨道,势必会对日后生活产生一定影响。从现场来看3号线轨道上并未安置隔音板,后续是否会添加还不得而知。


天汇世纪玺周边轨道,易眼看房实拍

从现场的噪音测试来看,非高峰时段平均4-5分钟会有一条地铁列车通过,在轨道正下方,轨交通过前后的噪声对比差了约20多分贝(非专业设备监测,仅供参考)。


分贝对比(仅供参考),易眼看房实拍

另外,项目周边的环境也是一大短板,这里不仅有一个垃圾回收站,此外周边的旧改依然在推进中,人员较为鱼龙混杂。从拆迁完毕再到城市建设,预计周边城市界面需要多年时间才会有所改善。


社区门口的垃圾回收站,易眼看房实拍

接下去市区可选楼盘还有徐汇滨江的宝能1288,静安的华发仁恒苏河世纪,普陀的锦绣里以及古北中央公园。

徐汇滨江的宝能1288主推160-190平3-4房,项目靠近11号线龙耀路站,该片区属于徐汇滨江传媒港,城市界面崭新,项目大概率会吸引很多高预算高积分的购房者上车。

华发仁恒苏河世纪盘靠近四行仓库和苏州河,地理位置佳,项目主推105-107平三房,首开304套房源,没有大户型。有网传消息称,项目售楼处至今没有对外开放。

该盘一大优势就是一二手房倒挂(周边二手房18万/平),本次入市价格13.3万/平,附近去年入市的新盘有龙盛福新里,曾经拿下82.8的高分。


近郊表现中规中矩,“王牌”还没入市

第二批近郊楼盘中,有不少热门楼盘,包含大虹桥“顶流“蟠龙天地,宝山新江湾,嘉定南翔、嘉定江桥等配套成熟,有轨交覆盖的热门板块。目前近郊楼盘仅开启4盘,认购情况还不算很理想,而部分热门楼盘还蓄势待发,即将开启认购。

这里不妨看下第二批近郊还有哪些热门楼盘可选。蟠龙天地本次总共571套房源,包含90-195平3、5房洋房(538套),130-150平合院叠墅(33套),其中洋房均价6.87万/平,合院叠墅8.19万/平。

2020年10月,上海蟠龙天地首开948套房源,摇号3700+组,开盘当天售罄。2021年8月,上海蟠龙天地二期推出741套房源,入围分81.23分(基础分60分+193个社保月*社保系数),同样开盘当天售罄。

这一次,蟠龙天地的均价也创下新高,不过有传闻80分以下基本可以放弃。另外,想预约看蟠龙天地的条件也很苛刻,首先要预约,并将资金证明和社保证明发给置业顾问,通过后才会收到看房邀约。

项目不仅享有大虹桥成熟配套,还自带大规模商业体,目前蟠龙天地二手房挂牌价接近10万/平,一二手房倒挂严重。


蟠龙天地效果图

再来看宝山新江湾附近推出的两个热门楼盘,上港星江湾为89-149平3-4房,而柏悦江湾则是98平3房,131-147平叠加。综合来看,星江湾优势是层高3.15米,而柏悦江湾优势是拥有稀缺叠加产品。两个盘都享有新江湾城成熟配套,交通出行也很便利。


宝山靠近新江湾城区域,易眼看房实拍

此外,顾村板块一直都是近郊成交活跃的板块,片区配套成熟,价格合适。本次中企光华雅境和大华锦绣四季再次加推,刚需购房者不要错过。

宝山楼盘的配套详情,可点击查看最高倒挂3万+/平,二批次宝山9大新盘别买错了

招商璀璨城市是这一批浦东的热门楼盘,项目周边的交通和配套都比较不错,虽然项目的入门户型为105平,不过对于预算较为充裕的购房者,可以考虑135平的四房,居住空间更大。

项目人气颇高不仅是因为招商的影响力,项目紧贴外环,距离地铁站顾唐路仅数百米,周边有大型公园,宝龙城市广场,还有2个大学城和产业园,城市界面比较新,居住环境宜居,距离金桥副中心也仅有2-3站地铁。


招商璀璨城市效果图

虽然认购价格5.39万/平比当初的房地联动价高了不少,这势必会给楼盘降温,不过总体来看,该盘还是很值得买的。

闵行的华发四季半岛是本批次闵行为数不多的新盘之一,主推约102平3房及少量叠墅,共344套,均价依旧为64000元/平。600多万的总价,靠近地铁和万达广场,刚改客户不错的选择。值得一提的是,项目本次入围比扩大到1.8,预计无需太高的积分就可以入围。


华发四季半岛沙盘,易眼看房实拍


五大新城难触发积分,临港妥妥遇冷

这一批远郊的楼盘,包括五大新城的表现有点让人失望。尤其是临港新片区,目前已经完成认购的楼盘中,除了位置最好的中建御湖澜庭认购率达到120%,其余楼盘的表现都比较惨淡。

奉贤新城本批次入市楼盘较多,其中山东健康中澳城本次推出74-147平高层,156套房源的认购率接近100%。此外奉贤新城的中建海悦府还在认购中,前两天认购率67%,预计大概率不会触发积分。


奉贤南桥,易眼看房实拍

临港新片区方面,中建御湖澜庭凭借更出色的位置优势,算是这一批临港的热门楼盘,而同在102片区的特发学府里网传204套房源仅50多组认购,认购率仅25%。而位于蓝湾的大名城映园二期认购率也仅23%,表现不尽如人意。



蓝湾街拍,易眼看房实拍

除了这些盘,临港第二批还将入市的楼盘有蓝湾的泷悦景轩,书院的中建玖里书香及103片区的鹏瑞云璟湾。相信以上这些楼盘的表现也不会好到哪里去,毕竟临港新房的体量实在太大,没有价格倒挂优势的临港,新房自然也缺少吸引力。

随后,五大新城可选的热门楼盘还有金地嘉源及日月光伯爵天地,两盘虽然都不在嘉定新城的核心位置,不过都靠近地铁站,对于周边配套并不太强的区域,临轨交是相当重要的。此外,总价在400万上下,对于预算不太高的刚需客来说也比较友好。

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发布日期:2022-06-23 00:19:38

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