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很多三四线地产人要离开了

关键词:城市,市场,项目线,公司,房企,地产,优化,投资,信心

而三四线城市的城市公司、项目公司是没有退路的

本人是三线城市项目公司 的 一枚 投资小兵 ,最近 遇 到 公司其他部门 同事 ,他们总 忧心忡忡 地 问我:最近有没 有什么靠谱的项目?啥时候能拿新项目?再不拿地我们大家都要被干掉了啊!

其实我们刚在2021年底经历了一轮合并优化,由城市公司降级为项目公司,很多部门人员已经精简,目前项目公司只剩1个卖不动的高价项目。整个公司都在期盼投资获取低价的新项目,因为大家都很清楚,如果没有新项目落地,剩下的人也很难熬过今年。

但想在如今的市场环境下向集团争取投资额度太难了。2021年投资的新项目,亏损的一塌糊涂。问题是,售价已经降到接近地价了,还是卖不动。集团虽然没有明确发文不再投资这个城市,但是短期内想再拿新项目,基本不可能了。

在售项目去化难,没有机会补货新项目,公司发展走进了死胡同,这是很多三四线城市公司、项目公司都面临的困境。接下来,身处其中的我们,又该怎么办?


三四线城市政策频出

市场却反应平平?

今年以来,全国各地出台了许多楼市松绑政策,限购限贷放宽,下调首付比例和贷款利率,有的甚至出台了购房补贴。

然而,从目前来看,三四线城市的形势依然不容乐观。

1、项目降价出售,市场形成踩踏

如果说全国房地产市场是下滑的话,那三四线城市的市场可以说是速冻了。很多三四线城市的土地市场在2021年上半年还很火热,开发商高溢价拿地,地王频出。销售端更是开盘即罄,千人摇号,一房难求。到了下半年,房企暴雷、土地流拍、售价腰斩、去化困难,行情一落千丈。

高价抢来的项目入市后无人问津,投后兑现度极差,按照亏损价销售都去化困难。部分房企资金紧张,迫于生存压力加大打折促销力度、亏损甩货,这些盲目降价的项目,不仅收效甚微,还引发了前期购买客户不满,造成大量的客诉问题。

一边是房企频繁暴雷,另一边是销售不力,回款速度放缓,工程款项支付不到位,影响了工程进度,进而导致交付滞后甚至烂尾。负面新闻缠身反过来又进一步影响房企出货……一个恶性循环就这样形成了。

2、市场信心未恢复,购房者出手谨慎

一方面,土地市场遇冷将快速传导至一手房市场,客户预期下降、持币观望,购房动力缺失。

另一方面,市场速冻,导致客户预期不稳,叠加疫情带来的经济下行,客户购买力大幅下降。

从百强房企1-5月累计业绩来看,整体操盘业绩规模同比降低52.3%。其中大部分三四线城市同比降低60%-70%,价格基本回归2020年的水平,库存量增大,去化周期拉长。

这背后,很大一个原因是购房者的预期发生了改变。购房者对于房价持续上涨产生了怀疑,叠加疫情影响,许多人已经不敢加杠杆,市场观望情绪浓厚,想要修复信心恐怕尚需时日。

3、投资信心受损,一批房企撤离

售价下降,去化放缓,市场的下行影响了房企继续投资的信心,不少房企已经收缩战略,撤出部分没把握的三四线城市。

从下面这组数据来看,50家代表房企2022年1-5月在二线城市的投资面积占比最高,为63.9%,一线城市16.6%,两者占比合计达到80%,而广大的三四线城市占比仅不足20%。对三四线的投资信心明显不足。

这种变化,身在其中的地产人应该都深有体会。行业巨变之下,每个身在三四线城市的地产人,都面临着何去何从的抉择……


行业巨变

地产人该何去何从?

这段时间以来,三四线城市的地产人普遍不太好过。

市场下行,房企纷纷在内部降本提效。横向合并区域公司、部门、岗位,来避免管理过于分散,纵向压缩部门内部层级,通过扁平化,压缩管理费用。

三四线城市的管理能级是低的,做的好可能是城市公司能级,不好的可能只是个项目公司。在合并过程中,城市公司与项目公司的功能重叠度最高,所以人员的优化比例也必然是最高的。

其次,按照纵向压缩的思路,集团、大区的基层员工起点更高,综合素质更优,与高层领导互动更紧密,在被优化过程中是有退路的。可以向下走,取代城市公司、项目公司原职能的人,而三四线城市的城市公司、项目公司是没有退路的,只有被优化的命运。

甚至有很多公司就是一刀切,战略只聚焦一二线,三四线城市直接放弃。如果后期市场有回暖,有需要可以随时再招人。

因此,这一轮的市场下行,三四线城市的地产人其实是最受伤的。

大环境很无奈,地产人也都是战战兢兢,如履薄冰。不过,笔者依然相信,只要措施到位,市场依然存在转机,行情肯定不会一直这么下去。

接下来,政策工具箱的开口或许会更大。

从近期政策来看,调控宽松还将继续。而现阶段最关键的,依然是恢复市场信心。

土地供应端,要采取小批量、分批次供应的方式,同时通过供应优质地块、小体量地块,刺激土地市场复苏,重塑市场信心。优化土地供应结构,根据板块库存结构及去化周期定量分析。

销售端继续出台相关政策降低购房门槛、下调首付比例、降低贷款利率、加大公积金使用、人才补贴、货币安置等政策刺激刚性需求,带动市场回暖,重塑市场信心。对于市场上部分项目恶性竞争等行为进行规范管理,确保市场良性发展。

地产人虽然对大环境的变化很无奈,但大家并没有坐以待毙。笔者认识的同行,这段时间或多或少都在做一些调整。

首先,部分想在房地产继续发展的三四线城市地产人,选择主动拥抱变化,寻找更高的平台,正好把握住机会去往大城市发展。因为,企业合并一般都是能级高的城市合并能级低的城市,但是人员不是一刀切的优化能级低城市的员工,而是竞聘上岗。

其次,很多年轻的朋友,已经不看好传统地产业务未来的发展前景,选择了主动更换赛道。有去相关行业的物业板块、商业板块,有去相近行业的工业地产、产业地产,有去其他行业的金融、信托、新能源汽车等等。

再者,有些不愿意离开目前所在城市,又不愿意离开房地产行业,但是又在优化名单中的人,有些已经找到其他房地产公司继续待着。

最后,那些还留在原来房企的幸运儿,可以说是既窃喜又焦虑。大家都知道,危机尚未过去。个人无法左右大环境,唯一能做就是提升自己的业务能力,做最后一个被优化的人,给自己更多的时间去应对变化,等待市场的好转。

小结

作为三四城市的地产从业人员之一,笔者认为,地产人要认清当前形势,积极调整自己的心态,主动去拥抱变化。如果你对房地产行业还有期待,那就积极地走出去,去更大的舞台展现自己。如果你已不报幻想,那就早做打算,保持一颗学习和奋斗的心,找到适合自己的全新赛道。

永远不要想着躺平,也不要想着随遇而安,而要想着有一天再起风,自己跟着风上天。努力让自己长出翅膀,去承载你的梦想吧。

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发布日期:2022-06-18 11:36:59

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