- 小说 星座 交友 视频 明星 新闻 NBA 足球 体育 美图 游戏 音乐 摄影 军事 笑话
- 社区 招聘 地图 美食 汽车 基金 两性 女性 法律 娱乐 时尚 彩票 宠物 股票 手机
- 购物 健康 银行 房产 儿童 旅游 大学 宗教 公益 考试 教育 外语 留学 科技 爱好
- 微博 电脑 桌面 招商 聊天 硬件 软件 建站 编程 邮箱 设计 数码 曲艺 棋牌 生活
- QQ 二手汽车 生活助手 天气 直播 站长 婚嫁 租厂房 服务器 租赁 互联网 农产品 修理 搬家 UI素材
- 保洁 面辅料 牧业 出书 代工 物流 电影 电视 综艺 动漫 全知导航-八卦 秀场 减肥 美女 母婴
- 团购 特卖 家居 杀毒 手机应用 找加盟 找设计 找家政 众筹 找搬家 找代理 热门应用 找代工 找工作 找物流
- 找回收
关键词：改善,城市,市场,楼市,经济,需求,政策,信心,刚需会
重点城市比如一线和强二线城市的楼市企稳
楼市要回暖，疫情结束+政策落地是关键，售楼处一开，客流上来了，销售就会转好。地产界关心的是，买家在哪里，购房需求还在不在？
最近，看过一份买房意愿调查报告，没钱不想买、预期不敢买、有钱不能买、有钱不想买，仍是当下买家的四个主要情绪，基本对应于刚需和改善性需求。
我们先看刚需买房。
年轻人+刚性需求是主要特点，无论市场上行、下行，总有一波儿刚需在成交，这是楼市的基础，只不过市场下行，刚需下滑得也更快，刚需不只是对房价敏感，更对市场情绪敏感。
本轮楼市调整，叠加了经济、疫情、裁员降薪等多因素的交互影响。有人说，裁员降薪是疫情所致，疫情过后就好了。事实上，即便疫情是主要原因，疫情什么时候能完全结束，是不确定的；疫情结束后，信心修复、经济恢复都需要时间。
经济恢复需要一个过程，企业尤其是中小企业面临严峻挑战，大厂优化裁员，这些都会影响年轻人的就业。而这些又在影响着收入、心态、状态，年轻人会考虑要不要现在买房。
当实际购买力和安全感同时骤降，不想买、不敢买就是阶段性主导的情绪。其中，部分刚需的购买力确实还在，但属于风险偏好较低的群体，即便政策不断出台、时机特别合适，也会观望, 他们必须等到有70%以上的把握才敢入场。
刚需群体，关键词是：就业稳定、资金安全、观望跟随。
我们再看改善性需求。
有钱不能买、有钱不想买、预期不敢买，对应着改善群体。近几年来，改善性需求已逐渐成为一线和二线城市的主导力量。有一定的首付积蓄、买房紧迫性不强、可以接受适当杠杆是其三大特点。
必须看到，很多改善买家没有资格，或者有但二套首付门槛过高；他们有着更强的资产安全、财富管理意识，受宏观大势、股市影响比较大，信心是其作出购买的基础。
改善群体，关键词是：需求不急切、降低要门槛、可引领市场。
无论是刚需还是改善，有一点是相同的，就是心态的变化，所以扭转预期、信心修复，是当下楼市最重要的问题。
5月 25日国务院召开关于稳住经济大盘的电话会议，核心就是抓住窗口期、推动政策落地、稳经济、保市场主体保就业保民生、保经济运行在合理周期。国务院印发的《扎实稳住经济的一揽子政策措施》，5月31日公布了具体内容，包含六个方面33项措施。这对人们恢复经济信心，将有极大的促进作用。
经济信心是楼市信心的大背景。就楼市而言，通常情况下，观察预期和信心，有三个基本判断点：
1、看卖场人气儿。这一点和商场、餐饮很类似。
2、看二手房成交。二手房是楼市晴雨的先行指标，如果门店的带看量上来了、挂牌价涨了、议价空间小了、成交量增长了，这会是一个好起点，会带动新房市场的量价企稳。
3、看改善买家是否入场。改善买家入场，还会引领更多刚需放心入场。
我们上面提及，改善入场是楼市回暖的重要指征，不是指望大家都买房，而是先让能买房的人愿意买、买得起、买得了，再带动更多刚需放心买房；同时，重点城市比如一线和强二线城市的楼市企稳，对市场信心、预期都有积极的示范效应。
一线和强二线等重点城市，是关系到房地产市场能否起得来、站得稳的重要力量。所以，很多专家呼吁，要把释放改善性需求置于优化调整楼市政策的发力点。
这方面，我们有五个建议。
第一、阶段性放宽首套房的认定标准，让更多的置业升级入场。
这里又细分为两点：一是认房不认贷，只要还清原房贷就算首套。一些城市已经这么做了。值得更大范围推广。
二是首套房认定范围缩小。比如北京执行的是全国范围内的认房又认贷，而且严格到只要全国范围内名下曾经有过贷款记录，就再没有了首套资格。我们建议，可否把首套房认定范围缩小在当地城市。
第二、阶段性降低二套房的首付比例。
目前不少三线城市已经降低了二套房的首付比例，但一线城市和强二点城市，仍普遍存在二套首付比例过高、很多改善家庭买不起或不敢买的问题。如果能适当降低二套房首付的门槛，这部分改善需求能被激发。卖旧买新、以小换大，应该大力支持。
第三、继续降低房贷利率。
一线城市和部分强二线城市的实际房贷利率普遍偏高，这也是阻碍改善性需求入场的重要因素。无论是新房还是存量房，这些城市的房贷利率都还有很大的下调空间。
第四、阶段性放宽二手房上市交易条件。
让更多的卖旧买新流通起来，刺激新房市场好转。比如放宽年限，由过去取得房产证变为网签时间算起，或对起征增值税的适用年限缩短；再比如交易税费阶段性降低。有些三四线城市已经这么做了，希望一线和强二线城市也有更多城市加入。
第五、一线和强二线城市也行动起来，调整楼市政策，可以带动普通二线、三四线楼市的信心回暖。
4月29日中央政治局召开会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求——值得提醒的是，这里用的词是“各地”，并没有限定城市范围。一线城市也应该带个头，促进房地产市场平稳健康发展，如期完成全年经济增长目标，所有城市都有责任。
（本文作者为业内资深人士：王简）
博主提醒，网络非法外之地，请文明理性发言。
©2010-2019 全知导航-网址全搜罗，
资讯全知道。
苏ICP备10224953号-2
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明全知头条立场。请理想发言，恶性发现将由个人承担全部责任。