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激活改善性需求的五个建议

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重点城市比如一线和强二线城市的楼市企稳



楼市要回暖,疫情结束+政策落地是关键,售楼处一开,客流上来了,销售就会转好。地产界关心的是,买家在哪里,购房需求还在不在?

最近,看过一份买房意愿调查报告,没钱不想买、预期不敢买、有钱不能买、有钱不想买,仍是当下买家的四个主要情绪,基本对应于刚需和改善性需求。

我们先看刚需买房。

年轻人+刚性需求是主要特点,无论市场上行、下行,总有一波儿刚需在成交,这是楼市的基础,只不过市场下行,刚需下滑得也更快,刚需不只是对房价敏感,更对市场情绪敏感。

本轮楼市调整,叠加了经济、疫情、裁员降薪等多因素的交互影响。有人说,裁员降薪是疫情所致,疫情过后就好了。事实上,即便疫情是主要原因,疫情什么时候能完全结束,是不确定的;疫情结束后,信心修复、经济恢复都需要时间。

经济恢复需要一个过程,企业尤其是中小企业面临严峻挑战,大厂优化裁员,这些都会影响年轻人的就业。而这些又在影响着收入、心态、状态,年轻人会考虑要不要现在买房。

当实际购买力和安全感同时骤降,不想买、不敢买就是阶段性主导的情绪。其中,部分刚需的购买力确实还在,但属于风险偏好较低的群体,即便政策不断出台、时机特别合适,也会观望, 他们必须等到有70%以上的把握才敢入场。

刚需群体,关键词是:就业稳定、资金安全、观望跟随。

我们再看改善性需求。

有钱不能买、有钱不想买、预期不敢买,对应着改善群体。近几年来,改善性需求已逐渐成为一线和二线城市的主导力量。有一定的首付积蓄、买房紧迫性不强、可以接受适当杠杆是其三大特点。

必须看到,很多改善买家没有资格,或者有但二套首付门槛过高;他们有着更强的资产安全、财富管理意识,受宏观大势、股市影响比较大,信心是其作出购买的基础。

改善群体,关键词是:需求不急切、降低要门槛、可引领市场。

无论是刚需还是改善,有一点是相同的,就是心态的变化,所以扭转预期、信心修复,是当下楼市最重要的问题。

5月 25日国务院召开关于稳住经济大盘的电话会议,核心就是抓住窗口期、推动政策落地、稳经济、保市场主体保就业保民生、保经济运行在合理周期。国务院印发的《扎实稳住经济的一揽子政策措施》,5月31日公布了具体内容,包含六个方面33项措施。这对人们恢复经济信心,将有极大的促进作用。

经济信心是楼市信心的大背景。就楼市而言,通常情况下,观察预期和信心,有三个基本判断点:

1、看卖场人气儿。这一点和商场、餐饮很类似。

2、看二手房成交。二手房是楼市晴雨的先行指标,如果门店的带看量上来了、挂牌价涨了、议价空间小了、成交量增长了,这会是一个好起点,会带动新房市场的量价企稳。

3、看改善买家是否入场。改善买家入场,还会引领更多刚需放心入场。

我们上面提及,改善入场是楼市回暖的重要指征,不是指望大家都买房,而是先让能买房的人愿意买、买得起、买得了,再带动更多刚需放心买房;同时,重点城市比如一线和强二线城市的楼市企稳,对市场信心、预期都有积极的示范效应。

一线和强二线等重点城市,是关系到房地产市场能否起得来、站得稳的重要力量。所以,很多专家呼吁,要把释放改善性需求置于优化调整楼市政策的发力点。

这方面,我们有五个建议。

第一、阶段性放宽首套房的认定标准,让更多的置业升级入场。

这里又细分为两点:一是认房不认贷,只要还清原房贷就算首套。一些城市已经这么做了。值得更大范围推广。

二是首套房认定范围缩小。比如北京执行的是全国范围内的认房又认贷,而且严格到只要全国范围内名下曾经有过贷款记录,就再没有了首套资格。我们建议,可否把首套房认定范围缩小在当地城市。

第二、阶段性降低二套房的首付比例。

目前不少三线城市已经降低了二套房的首付比例,但一线城市和强二点城市,仍普遍存在二套首付比例过高、很多改善家庭买不起或不敢买的问题。如果能适当降低二套房首付的门槛,这部分改善需求能被激发。卖旧买新、以小换大,应该大力支持。

第三、继续降低房贷利率。

一线城市和部分强二线城市的实际房贷利率普遍偏高,这也是阻碍改善性需求入场的重要因素。无论是新房还是存量房,这些城市的房贷利率都还有很大的下调空间。

第四、阶段性放宽二手房上市交易条件。

让更多的卖旧买新流通起来,刺激新房市场好转。比如放宽年限,由过去取得房产证变为网签时间算起,或对起征增值税的适用年限缩短;再比如交易税费阶段性降低。有些三四线城市已经这么做了,希望一线和强二线城市也有更多城市加入。

第五、一线和强二线城市也行动起来,调整楼市政策,可以带动普通二线、三四线楼市的信心回暖。

4月29日中央政治局召开会议提出,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求——值得提醒的是,这里用的词是“各地”,并没有限定城市范围。一线城市也应该带个头,促进房地产市场平稳健康发展,如期完成全年经济增长目标,所有城市都有责任。

(本文作者为业内资深人士:王简)

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发布日期:2022-06-03 16:00:45

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