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比房价下跌还尴尬!3个消息,让楼市陷入卖不掉买不起“难题”

关键词:东北,楼市,救市,人口,哈尔滨,城市会,贷款,房价,市场

东北再没有千万人口的城市了


以去年6月为“分水岭”,2021-2022年的楼市可谓“泾渭分明”。6月之前,各地楼市还一片欢腾,好景不长,6月之后,信贷影响范围逐步扩大,楼市冷场情绪迅速蔓延开来。银行暂停贷款,房企违约暴雷,调控变得异常密集,连平常高高在上的售楼处,降价促销成为主旋律。

红色信号灯一个个亮起,管中窥豹,进入5月后的楼市,成交、预期、人气如同坠入“冰窖”。


比如,今年1-4月,百强房企销售额均值同比下降50.3%,拿地金同样减半;金融数据更是加剧了市场的担忧,住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中住房贷款减少605亿元,消费贷款减少1044亿元。再比如,许多人选择提前还房贷,类似“年轻人不愿给银行打工”的话题引起热议,用网友的话说,提前还房贷,缩短了还款年限,能省下几十万利息,自己还是赚了。

成交量、销售额,是楼市倚重的指标,有人买房,有人卖房,房地产才会形成流动的资金,开发商有了回款,银行有了贷款业务,各城市有了卖地收入,建材家具行业也会繁荣。然而这一切一切,都要以房子卖得出去为前提,现在全国城市的成交情况都不容乐观,但东北楼市尤为严重,南方城市或许宽松一下就能赶上去,东北却怎么也藏不住颓势,以下3个表现,或将对全年市场形成决定性的影响。



1,库存高企、消化不良

东北楼市“衰弱”,其实早在去年就露出端倪,东北省会频频出手救市,可以说是这一场救市潮中的“急先锋”。

2021年8月31日,吉林长春率先出手,给予首次买房的人群,人才按50元/㎡,农民按80元/㎡的价格进行补贴。为了给市场传递积极信号和信心,更是宣布“本年度原则上不再供应住宅用地”。不过,这些措施似乎并没有触及核心,数据显示,2021年1月至12月,长春房价从9543元/平,下跌至9329元/平。

紧随其后的是哈尔滨,2021年10月9日,哈尔滨十六条救市措施中,直接给予中专以上学历的人才和新市民最低2万最高10万的补贴,然而尴尬的是,并没能看到预想中的效果,不然也不会宣布废止限售了。对于哈尔滨来说,新房库存积压,二手房卖不出去,截至5月下旬挂牌房源超过10万套,意味着楼市面临着很严重的下行压力,但急于救市背后,当前哈尔滨能用的手段真的不多了,能否回暖还是个未知数,大概率还得熬。


至于沈阳的救市,更是蓄谋已久。4月底,沈阳先后将二手房增值税免征5年改2年、全面放开限购。不仅如此,沈阳还充分发挥救市创造性,将公积金加上杠杆:二、三胎的家庭,公积金贷款可达到限额的1.3倍。一言以蔽之,新房放松,二手房放开,东北楼市全面进入ICU抢救。

其实放眼整个东北,救市背后,更大的目的是去库存。截至4月底,沈阳、长春和大连“荣登”商品房库存排行TOP20。另外,哈尔滨、长春、大连3城去化周期超30个月且同比涨幅翻番。这样的市场状态,是建立在东北出手救市几轮后的结果了,其他东北小城情况只会更糟糕。



2、房价连续探底

全国楼市销售乏力,东北几乎是“拖累式”的存在:今年1-4月,东北地区房地产住宅开发投资额仅为569亿元,同比下滑近三成;销售面积和销售额双双下滑超过4成。

本地媒体透露:哈尔滨个别楼盘推出零首付卖房,甚至出现了“鹤岗化”的一幕。华夏时报3月15日报道,当前哈尔滨市总价不高于10万元的住宅有46套,并且都在市区。比如阿城区一套建面不足70平的住宅,单价仅1036元/平。也就是说,买下这套房源,仅需7万。可以说,东北楼市怎能用一个冷字来形容。

3,撕开面具背后,是人口、经济双双下行的现实


救市已经超过半年了,结果呢?房价依旧在跌,成交量依旧在跌,东北救市搞砸了?真实原因并不复杂,楼市冰冻也表层现象,人口流失、经济基本面较弱才是首因。

近期公布的统计公报显示,2021年,哈尔滨常住人口为988.5万,跌破千万大关,相比前一年的1000.1万人,减少11.6万人。这是继七普公布,河南南阳人口跌破千万后,又一座城市退出千万人口城市队列。这也意味着,东北再没有千万人口的城市了。

哈尔滨,只是东北人口崩塌的一个缩影。十年间,东北人口减少1101万人,在36城中,人口有正增长的城市只有3座:沈阳、大连和长春,与此同时,老龄少子化现象严重,辽宁省60岁及以上年龄的人口占总人口的25.72%,吉林23.06%,黑龙江23.22%。值得注意的是,黑龙江是全国人口出生率最低,且老龄化率最高的省市之一。毫不夸张地说,东北全域已经完全迈进老人社会。另外,经济发展落后,新兴产业少也是原因之一,毕竟东北主攻的还是制造业,对于工资、就业什么都要轻松的年轻人来说,吸引力自然不敌南方城市。



东北楼市“失守”?内行:2022年房价或让你更伤心

显然,在经济产业落后,人口不断流失面前,东北人的买房热情也一去不返。那么,是不是意味着南方城市的房价就能一骑绝尘呢?房说君认为,在全国乃至全球疫情仍存在不确定性的背景下,经济下行,人们收入减少已然是事实,这不管南方还是北方,是大环境影响所致,一方面,收入缩水,人员精简,不光房子难卖,很多消费品也出现了明显下滑,连4月份社消都负增长了。大家只有先保证眼前的温饱,再来解决未来的居住;


另一方面,换做以前,炒房客和购房者还会等等下一轮的复苏,但这一次不同,市场预期和信心缺失,尽管市场的钱明显增多了,贷款利率不断降低,限购也放松了,但作为家庭大份支出的房子,大家并不买账。

房说君有话说,这种情况下,很明显,救市已经落空了。对比起东北的“失守”,2022年房价或许会让你更悲伤,当下,有钱不敢买,没钱的再优惠也无济于事,想托起楼市别无他法,提振经济是首要,降房价提收入是更重要。

本文所用图片均来自网络,如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创,严禁转载抄袭,发现必深究。(撰文:风风)

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发布日期:2022-05-29 02:00:29

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