以去年6月为“分水岭”，2021-2022年的楼市可谓“泾渭分明”。6月之前，各地楼市还一片欢腾，好景不长，6月之后，信贷影响范围逐步扩大，楼市冷场情绪迅速蔓延开来。银行暂停贷款，房企违约暴雷，调控变得异常密集，连平常高高在上的售楼处，降价促销成为主旋律。

红色信号灯一个个亮起，管中窥豹，进入5月后的楼市，成交、预期、人气如同坠入“冰窖”。

比如，今年1-4月，百强房企销售额均值同比下降50.3%，拿地金同样减半；金融数据更是加剧了市场的担忧，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中住房贷款减少605亿元，消费贷款减少1044亿元。再比如，许多人选择提前还房贷，类似“年轻人不愿给银行打工”的话题引起热议，用网友的话说，提前还房贷，缩短了还款年限，能省下几十万利息，自己还是赚了。

成交量、销售额，是楼市倚重的指标，有人买房，有人卖房，房地产才会形成流动的资金，开发商有了回款，银行有了贷款业务，各城市有了卖地收入，建材家具行业也会繁荣。然而这一切一切，都要以房子卖得出去为前提，现在全国城市的成交情况都不容乐观，但东北楼市尤为严重，南方城市或许宽松一下就能赶上去，东北却怎么也藏不住颓势，以下3个表现，或将对全年市场形成决定性的影响。

1，库存高企、消化不良

东北楼市“衰弱”，其实早在去年就露出端倪，东北省会频频出手救市，可以说是这一场救市潮中的“急先锋”。

2021年8月31日，吉林长春率先出手，给予首次买房的人群，人才按50元/㎡，农民按80元/㎡的价格进行补贴。为了给市场传递积极信号和信心，更是宣布“本年度原则上不再供应住宅用地”。不过，这些措施似乎并没有触及核心，数据显示，2021年1月至12月，长春房价从9543元/平，下跌至9329元/平。

紧随其后的是哈尔滨，2021年10月9日，哈尔滨十六条救市措施中，直接给予中专以上学历的人才和新市民最低2万最高10万的补贴，然而尴尬的是，并没能看到预想中的效果，不然也不会宣布废止限售了。对于哈尔滨来说，新房库存积压，二手房卖不出去，截至5月下旬挂牌房源超过10万套，意味着楼市面临着很严重的下行压力，但急于救市背后，当前哈尔滨能用的手段真的不多了，能否回暖还是个未知数，大概率还得熬。

至于沈阳的救市，更是蓄谋已久。4月底，沈阳先后将二手房增值税免征5年改2年、全面放开限购。不仅如此，沈阳还充分发挥救市创造性，将公积金加上杠杆：二、三胎的家庭，公积金贷款可达到限额的1.3倍。一言以蔽之，新房放松，二手房放开，东北楼市全面进入ICU抢救。

其实放眼整个东北，救市背后，更大的目的是去库存。截至4月底，沈阳、长春和大连“荣登”商品房库存排行TOP20。另外，哈尔滨、长春、大连3城去化周期超30个月且同比涨幅翻番。这样的市场状态，是建立在东北出手救市几轮后的结果了，其他东北小城情况只会更糟糕。

2、房价连续探底

全国楼市销售乏力，东北几乎是“拖累式”的存在：今年1-4月，东北地区房地产住宅开发投资额仅为569亿元，同比下滑近三成；销售面积和销售额双双下滑超过4成。

本地媒体透露：哈尔滨个别楼盘推出零首付卖房，甚至出现了“鹤岗化”的一幕。华夏时报3月15日报道，当前哈尔滨市总价不高于10万元的住宅有46套，并且都在市区。比如阿城区一套建面不足70平的住宅，单价仅1036元/平。也就是说，买下这套房源，仅需7万。可以说，东北楼市怎能用一个冷字来形容。

3，撕开面具背后，是人口、经济双双下行的现实

救市已经超过半年了，结果呢？房价依旧在跌，成交量依旧在跌，东北救市搞砸了？真实原因并不复杂，楼市冰冻也表层现象，人口流失、经济基本面较弱才是首因。

近期公布的统计公报显示，2021年，哈尔滨常住人口为988.5万，跌破千万大关，相比前一年的1000.1万人，减少11.6万人。这是继七普公布，河南南阳人口跌破千万后，又一座城市退出千万人口城市队列。这也意味着，东北再没有千万人口的城市了。

哈尔滨，只是东北人口崩塌的一个缩影。十年间，东北人口减少1101万人，在36城中，人口有正增长的城市只有3座：沈阳、大连和长春，与此同时，老龄少子化现象严重，辽宁省60岁及以上年龄的人口占总人口的25.72%，吉林23.06%，黑龙江23.22%。值得注意的是，黑龙江是全国人口出生率最低，且老龄化率最高的省市之一。毫不夸张地说，东北全域已经完全迈进老人社会。另外，经济发展落后，新兴产业少也是原因之一，毕竟东北主攻的还是制造业，对于工资、就业什么都要轻松的年轻人来说，吸引力自然不敌南方城市。

东北楼市“失守”？内行：2022年房价或让你更伤心

显然，在经济产业落后，人口不断流失面前，东北人的买房热情也一去不返。那么，是不是意味着南方城市的房价就能一骑绝尘呢？房说君认为，在全国乃至全球疫情仍存在不确定性的背景下，经济下行，人们收入减少已然是事实，这不管南方还是北方，是大环境影响所致，一方面，收入缩水，人员精简，不光房子难卖，很多消费品也出现了明显下滑，连4月份社消都负增长了。大家只有先保证眼前的温饱，再来解决未来的居住；

另一方面，换做以前，炒房客和购房者还会等等下一轮的复苏，但这一次不同，市场预期和信心缺失，尽管市场的钱明显增多了，贷款利率不断降低，限购也放松了，但作为家庭大份支出的房子，大家并不买账。

房说君有话说，这种情况下，很明显，救市已经落空了。对比起东北的“失守”，2022年房价或许会让你更悲伤，当下，有钱不敢买，没钱的再优惠也无济于事，想托起楼市别无他法，提振经济是首要，降房价提收入是更重要。

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