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2022年上海楼市:不要随便被市场热情带动!

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想买一套自住比较舒服的房子


我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,上海买房,想买一套自住比较舒服的房子,但是父母劝我买上班方便通勤时间短的,感觉通勤也是一个问题,但是真的有这么重要吗?还有就是可以先上车后期再置换吗?如果重点考虑通勤,有哪些推荐的板块可选?

沪叔:你好,预算比较充足建议买房一步到位,不要想着后期置换,预算有限的购房者,要根据自身情况进行选择,工作稳定变动比较少,最好就买在单位附近,新房房价高可以买二手次新房或者老破小,通勤时间短可以多出很多业余时间。工作不太稳定变动较多,建议首套房子就买上海内环,内环东北侧板块的四川北路、西藏北路以及不夜城都比较适合年轻购房群体置业。通勤是买房时必须重视的一个因素,不论是自己自住便利,还是房子升值价值,都与通勤挂钩,交通便利的几个区域也是下一轮楼市行情轮动的方向。浦西的漕河泾拥有不少大牌产业,但是缺乏住宅,因为新房稀缺、购房需求多而形成的高房价,其中静安新城板块比较值得关注。大宁板块优势较大的是优质学区房,但也不乏通勤居住需求,临地铁的老小区单价在7-8.9w/㎡之间,比较值得关注。另外,五大新城中的嘉定新城连接上海和苏州,加上自身实力过硬的汽车产业,新房品质也较高,同样有不错的发展潜力。闵行、浦东两个区有5号线和8号线加持,也比较推荐。宝山区区位比较强,虽然目前产业不足,但未来这一弱项被补足之后,会有不错的想象空间。详见内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。

提问:沪叔,你好,我是金华人,之前打算在上海买房的,但是今年上海楼市捉摸不透,所以我准备回金华买房了,您觉得我回金华买房这个选择对吗?

沪叔:你好,今年的楼市,一二线城市楼市拉紧,限购限贷买房难,三四线城市却主动放松限制,甚至为吸引人才设置购房补贴。 金华实施“购房补助、低首付、低利率、贴息贷”等措施,大幅降低购房门槛,吸引人才留金华购房。但是还是提醒一句在三四线城市购房需谨慎,如果想买,也请尽量在核心城市的优质地段都市圈选择,有潜力的低总价新房才值得入手。

提问:沪叔,您好,我有两个同事前两年买房买在同一个区域了,其中一个盘一直在涨,而另一个盘却跌了,当时听到的时候我不信,还专门上网查了一下,结果是真的,现在我打算买房投资都不敢随意出手了,我想请教一下老师如何判断、预测房价是否会上涨?

沪叔:你好,影响房价上涨的因素,有30%是无法预测的,没有人能够百分之百的确认未来房价的走势。房价上涨的逻辑,可以抓住70%的预判因素:1. 每个片区由于发展速度和定位的不同,导致房价的上涨有快有慢。有条件的情况下,最好选择片区快速发展,地段质变快的区域,这种区域无论什么楼盘都会有一定的涨幅。对于投资,在资金充足的情况下,建议选择领涨区域的领涨楼盘,购入后长持也有可观的收益。对于自住,最好还是就近买,重点考虑楼盘品质和居住需求。2. 板块轮动。板块与板块之间出现轮动上涨,从而推动大盘逐步上扬。购买力在各种因素下不断外溢,构成了别的区域的发展。投资就是浑水摸鱼的过程,当别人都不看好的时候就应该买,大家都追高时,就应该尽早退出。3.楼盘的选择。买房不是一件容易的事,需要考虑的因素很多,一定要结合自身情况,具体问题具体分析。考虑到房子的楼栋、楼层、朝向、学位等因素。

最后,给一些关于买房投资的建议:1. 对于大多数普通人来说,把钱存入银行或者买货币基金等风险较低的理财产品就是最好的投资。2. 买房前一定要清楚自己的需求,到底是自住还是投资。3. 板块轮动不仅存在于一个城市内,要把视野放到整个中国来看。4.选房需要认清城市的发展方向,摸清楚板块轮动的规律,最好在专业人士的推荐下选择楼盘。

提问:沪叔,你好,上海本地人,和老公都在青浦上班,现在手里有一套房子闲置,有点涨不动,要不要卖掉这套?孩子快要上学了,现在有400万左右,想买一套改善房,有没有好一点的买房建议?

沪叔:你好,有小孩且手上有400万左右存款的改善家庭,如果在青浦上班的话,可以考虑去徐泾买三房,或者买掉手上不太好的房子,置换一套更好的房子。前者用来投资保值,后者能够更好地满足自身需求。如果,现在的房子位置和升值空间都不大,那就直接考虑后者。预算400万-500万的上海单身群体,买新房可以说非常的吃力,实际上也没有什么好的新房值得入手。张江、川沙不用考虑,但是唐镇还是可以看看的。要谨慎选择,不要无房空仓,这样的风险远大过站岗。对于刚需来说,买入的时间其实并不重要,时间一长,房价基本都能跟上,就算亏本了,也能够依靠房贷挽回一些损失,不管怎么样,比踏空是要好上许多了。

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发布日期:2022-05-23 13:43:58

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