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关键词：住房,市场,买房,南京,城市,限购买,措施房,东莞
南京和东莞这两个城市
作者：子非鱼
01
神州大地上，一些事情但凡有人挑了个头，就不缺后继者。
瞅瞅，无锡发布“以娃换购”措施才几天，就有三四个城市效仿追随，其中还不乏当红城市。
所谓“以娃换购”，是无锡卫健委4月25日率先挑头发布的内容，提出，生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。
消息一出，立刻引发了全网热议，有人将这条措施称之为楼市最伟大的发明。
窃以为，无锡这条“以娃换购”救市令与长沙近日发布的“以租换购”救市令，可以一起称为“楼市双壁”，如同乐府双璧《木兰辞》与《孔雀东南飞》一样，被传颂千古。
无锡之后，扬州效仿，且力度更进一步，提出，生二孩以上家庭，可以不再受限购政策约束。也即想怎么就怎么买，想买多少套就买多少套。
而后，5月13日，长三角当红城市南京跟进。5月14日，珠三角当红城市东莞跟进。
南京和东莞这两个城市，过去一个月，救市动作频频。
南京方面，最新放开了外围溧水区、六合区的限购措施，外地人可直接买房。之后，又将市区限购放宽，提出非户籍人口社保要求由之前的两年社保压缩至6个月。
5月13日，财联社消息，有市场传言称，南京进一步放开限购政策，二孩以上家庭可购第三套房。
对此，南京市住房保障和房产局工作人员向记者表示，目前并未出台书面文件，但应该有口头通知，是否能够开出购房证明，购房者可提交相关材料向交易中心进行咨询。
相关工作人员既然这么回答，消息基本可靠。
02
和南京不同的是，东莞直接发布了红头文件。
东莞在此之前，就已经发布了一道力度非常的救市令。
4月28日，东莞发布数道新政，提出“既认社保又认个税”、“连续改为累计”、“非户籍本科人才或有证书的人才，半年社保即可买房”、“新落户者可直接买房”……
这几条，理论上来说，确实能够激发一波需求，毕竟限购的门槛降低了很多很多。
然而，显然觉得还不够，5月14日，东莞7个部门联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中就包括“以娃换购”。
核心内容如下：
1、对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。
2、对居民家庭持有或购买“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时视作一套商品住房。
3、将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。
4、商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。
5、购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20％的额度。
6、通过配售“三限房”、安居房等，降低符合条件的刚需群体和人才的购房门槛。
7、合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。
后面三条不痛不痒，关键是前面四条。
第二条，只是将此前的乱象规范了一下。第三第四条，是活跃二手房市场的措施。
只有第一条，才是试图直接增加需求的措施。
第一条内容和南京一样一样的，都是二孩以上家庭可以多购买一套房子。按照两座城市之前的限购规则，户籍人口都只能最多买两套。
现在有二孩以上的家庭，可以买第三套了。
对此，我本人不知道想出这条政策的人，是如何想的。或许他们觉得，有能力买了两套房的人，不差钱，确实有能力买第三套。
但他们却忽略了很重要的两点：
第一，生育率下降的重要原因，就是高房价、高租金带来的生活成本高企，让很多人无力结婚，无力生娃。
你现在说多生娃，可以破除限购多买房，对于很多生活都捉襟见肘的人来说，这条政策太凡尔赛了。
第二，在疫情持续影响下，最有实力买房的中产人群，比谁都忧虑。
对于大多数买不起房的普通人来说，反正买不起，现在的环境下，只求温饱即可。反正已经是最底层了，跌无可跌。所谓光脚的不怕穿鞋的，就是这么个理。
对于顶豪阶层，他们依旧掌握着最多的资源，掌控着最雄厚的生产资料，越是逆境，他们的财富反而可能会增长的越多，他们基本不会担忧财富问题。
最忧心忡忡的，当属中产阶层，他们基本都买了房子，或许手头还有些存款，但不会太多。面对当下的环境，他们害怕失去，想要守住自己的阶层。
这个时候，求稳最重要，谁还敢乱买房子，谁敢冒这个险？
03
所以，本号认为，尽管南京、东莞的市场确实需要提振，但就目前的方法来看，起不到太大作用。
南京目前的市场现状是，新房卖不动（有不少新盘开盘只卖出几套），二手房挂牌量高企，库存高企，去化周期高企。
东莞目前的市场现状是，新房卖不动（有不少新盘开盘只卖出几套），库存高企，去化周期高企，土地卖不动（之前推出的8宗地，有6宗提前撤牌，流拍率高达75%）。
面对如此情形，它们当然着急，事实上，现在几乎没有不着急的城市，所以才有了铺天盖地的救市令。
然而，说实话，不太管用。本号的看法如下：
第一，高房价与低收入矛盾加剧，很多人根本买不起房，降低门槛，鼓励购房有何用？
昨天看到王中左右先生的一篇文章，说突然很怀念21世纪头十年，那时候很宽容很自由很开放多元化。
那十年里，虽然一二线城市的房价也很贵，买房也很难，房价上涨，但人还跟得上，二线城市房价也不过几千块，虽然还是有点辛苦，但过好日子并不难，生活没有现在这么累。
那十年里，虽然买房很难，但很多人奋力一跳，还是能够得着。而如今……
第二，有实力买房的中产一族，求稳，不敢乱买。
央行最新公布了4月份的金融数据报告，其中披露了几个关键数据：
4月份广义货币增速达到10.5%，重回了两位数增长。这意味着，印钞速度在加快，市场上的钱变多了。
然而，在这样的背景下，4月份居民贷款降幅却创历史新高，其中住房贷款减少了605亿元，同比少增了4022亿元。
这说明什么？市场上的钱虽然多了，但买房的人却在快速减少，市场不买账了。
想买的人买不起，有实力购房的人不敢买。前者缺的是钱，后者缺的是信心。
不对症下药，再卖力的救市措施，都是枉然，楼市还是会继续躺平。
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