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三个“新一线城市”楼市松绑,信号越加强烈!

关键词:苏州,松绑,城市,南京,限价售,二手房,东莞,楼市,政策

苏州二手房限售政策终于放松

疫情肆虐了两年多,楼市也紧绷了两三年了,春节之后,各地都传出松绑的信号。

据中指研究院,全国已经有60多个城市陆续给楼市政策松绑!仅4月第一周就有七八座城市接连松绑。

这几天,三个“新一线城市”苏州南京东莞也传来松绑消息,信号更加明显。

当几十个三四线城市开始松绑,传到二线、新一线也陆续松绑,最后一线城市也耐不住了的话,是否意味着信号越来越强烈了?

1
苏州

苏州最新新政:

1.二手房限售时间由5年缩短至3年;

2.外地人在苏州购房,社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保;

3.外地人买房后,2年内无需社保或税单即可直接买房。


来源:财联社

时隔近三年,苏州二手房限售政策终于放松。

苏州的限售,是从2019年伊始。最早是2016年,跟随在一线城市之后的那一波暴涨,苏州和合肥、厦门等几个城市涨幅全面超越一线城市,长期在全国前茅。

苏州甚至诞生了6宗溢价超过200%和1宗超过300%的地块,“枪打出头鸟”,苏州房价表现太过激进,很快和其他一二线热门城市一样被“限购、限售、限价、限贷”。

其实苏州长期被称为”最牛地级市”,没有副省级、没有特区、没有计划单列的光环,但2021年GDP达到了2.27万亿,排名内地城市第六。苏州也是中国制造业重镇,目前年工业总产值在4万亿左右的城市只有三个——上海、深圳、苏州。

正是因为经济发达,人口持续流入。第七次人口普查中,苏州人口10年增量达到了228万人,超过了“南京+无锡”,位居江苏省第一。

经济强悍、人口不愁流入的苏州,也要“松绑”,是因为楼市真的太冷了。

去年下半年开始,苏州新房和二手房均处在高库存的状态之下,今年一季度苏州市区的二手房总成交9853套,而往年一季度二手房成交基本超过10000套,所以苏州此时放松限售是很有必要的。

那么问题来了,放松限售可能会导致卖家大量出货,对当前市场造成冲击吗?

也不必过于担心。

5年限售和3年限售本质上差异不大,且针对二手房,新房仍执行3年限购。

但减少限售年限,仍然有一定作用,加快了二手房的流通速度,可以释放一波市面上卡在证满3-5年的二手房的需求,不少购买力也会引导至一手房,会有一波“小回春”。

据克尔瑞地产研究预测,相较2016年和2019年“双限”政策收紧前后,商品住宅季度成交面积分别较收紧前下降56%和13%;本次新政预计带来10%左右提振效果


P.S.苏州此前就悄然下调房贷利率,从最高峰的6.8%下降到目前4.6%,这已经是苏州五年新低。可以说目前苏州的房贷利率可以说已经“降到位了”。就看苏州下一步还会不会有新动作。

2
南京

南京今天也松绑了:

外地户籍在六合区、溧水区购买首套房无需提交社保或个税证明,不包含归属江北新区管辖的南钢、扬子石化。


南京各行政区

先说结论,南京这波操作明显是“试水温”,六合区和溧水区本就属于郊区,即使过些日子拉上高淳区,三区本就没必要限购。

也就是说原本的全市限购早就该放开,即使一线城市广州,也有增城区和从化区常年不限购。南京这番操作可以说是试水温,也可以说是迟来的松绑。

其次,本次松绑更多针对外地人,六合、溧水、高淳对南京本地人是不限购,本地人的购买了已经释放过;外地人更想买的是限购区的房子,对于本轮松绑的外围区,释放需求可能不明显。

南京,相比苏州而言本次政策更多的是试水和信号意义

例如看溧水和六合商品住宅成交,由于2019年六合已放开大专以上学历落户,2021年六合和溧水落户政策也均有放开,在实际购房操作上已不需要社保要求。因此2018年 - 2021年连续四年,2019年和2020年达到规模高点,需求已提前释放。所以本次松绑的作用真的有限,“信号弹”意味更重。


来源:克尔瑞地产研究

P.S.今年南京整体信贷政策有明显的放松,3月头,南京多家银行的首套房利率均值降到5.6%左右,二手房贷款利率均值已降至5.9%左右,放款周期普遍缩短到1-2周,但跟苏州“断崖式”相比,还是不够。

南京松绑政策必然会“再接再厉”

3
东莞

还有一座新一线城市东莞,属于细水长流式的松绑。隔一周半个月就放出小炸弹。

继土拍规则放松、公积金可贷额度提高、商品房预售加快转现售等一系列动作后,今天又有新动作:满足相应品质要求的楼盘,可突破限价


来源:东莞市住房和城乡建设局官网

简单来说就是,新建商品住宅项目品质标准主要包括基本品质指标和提升品质指标,满足一定品质指标的住宅销售均价可在指导价(限价)基础上适当提高。

尽管多数人更聚焦于“可突破限价”这一点,认为终于冲破了一点限价的口子,对于房企是好事。

但其实看深一点,对购房者的好处可能更明显。

自从限价之后,多少房企都选择了毛坯交付?甚至上演着另收装修费、出售装修包、或双合同、天价车位等戏码。限价之下,不搞些另外的动作没有多少开发商愿意提高品质。

尽管突破限价对于刚需不友好,但对于目标购房者而言,能买到和限价前一样的品质的房子,没有那么多装修包和双合同,已经谢天谢地了。

再往前看,今年以来,东莞楼市频频释放回暖信号:

2月初屏蔽认购人数

"莞e认购"小程序直接屏蔽首轮认购人数未超房源量的楼盘,避免影响购房者信心,间接为冷盘护航。

3月12日土拍条件松绑

东莞首批居住用地集中挂牌,取消新房销售限价;竞买保证金比例下调,房企参拍门槛降低;部分地块取消无偿配建安居房要求。刺激房企拿地的积极性,以促进土拍市场回温。

3月24日确权直转现售

东莞获预售许可楼盘,楼栋确权后可直接变现售,加快确权速度,利好存量楼盘,加快存量盘回款速度,间接为房企回血,助力楼市升温。

4月2日放松购房资格认定

东莞发布楼市新规,放松疫情期间购房资格认定,2021年12月以来,受疫情防控影响无法按时缴纳社保的市民,买房可视为“连续缴纳”。


P.S.恭喜东莞今天正式“摘星”,对于市民生活,对于楼市,相信也是个强心针。

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发布日期:2022-04-14 19:18:47

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