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关键词：房贷贷,银行,政策,房企,贷款,市场,土地,压力会
虽然今年以来针对房企的扶持政策也不少
作者| 猫哥
来源| 大猫财经
房贷可以延期了？
最近，六大行针对普遍反映的因疫情导致贷款还款困难的问题，都作出了反应，银行是这么表态的，最短30天，最长6个月，可申请，但是批不批得看是否“符合条件”，至于什么条件，得自己去咨询贷款行，而地方分行是否执行，也看有没有接到“上级通知”。
没有接到上级通知，还是得乖乖还款，毕竟此前就有银行说了：
“房贷延迟1天会影响征信，延迟3月将会启动诉讼程序”。
延迟还贷这事，银行肯定是不积极的，毕竟这事关利润问题，尤其是去年的银行的在对公贷款上的不良暴增，工行上升最快，达到了倍增，而中国银行对公不良率最高，达到5.05%。
对公贷不行，那么就得向个人按揭要利润了。
最近，某股份制银行的广州分行，搞了一个更厉害的“接力贷”，可以说是引起了轩然大波。
主贷款人年龄上限是65岁，但最长还贷期限是按照其子女的年龄确定，最高可贷30年，资格审查也是父母+子女的流水一起审查，首套利率5.4%，不仅利率低，还可以“父贷子还”。
其实本质上，“接力贷”是用父母的名义来绕开购房资格限制，并享受首套房的首付比例和贷款利率，银行把钱赚了，购房者压力还小，确实是一个不小的刺激。
如果私下里搞搞可能没人管，但是上了台面，肯定是违规，所以这个“接力贷”遭遇了“一日游”。
优惠不容易享受，房奴们的压力很大。
最近几年，房贷的涨幅还是很迅速的，2012年到2021的10年时间里面，个人房贷余额从2012年的8.1万亿，到2021年末的38.32万亿，增了30.22万亿。
而这个量，还将继续扩大，无论地方还是银行，还是希望大家买房。
前一阵子，住建部旗下媒体发了一篇社论，从政策、金融、土地、税费、货币化安置、房企债务展期等多角度，“论”了一套房地产调控的整体思路，比如：
- 在金融上，要加大开发贷的投放力度、扩大并购贷的宽度、增加合理住房贷款的额度；
- 在政策上，不合时宜的限制政策应该退出，限售已经完成了历史使命；
- 在土地上，应降低拿地门槛，让利企业；
不过，论了一通后，发完没多久就删除了，但是如果捋一捋最近的城市动作就会发现，其实这套思路是一个“工具包”，今年以来的60多个城市的150多次调控政策，都是按照这个思路来的。
几个省会城市的动作比较大。
郑州是最早开始松动限购限贷的，取消“认房认贷”，变相放开了限购的门槛；
哈尔滨则是将2018年的一份政策废止，而这个政策此前规定，城六区3年限售；
福州则是率先放限购，非户籍在城五区购房，无需再提供社保或纳税证明。
兰州的政策则从项目开发到购房上的大放松：
土地、工程、证件签发、按揭等准入门槛低了；
限购松了，限售松了，首付比例降了，房贷利率降了，房贷额度涨了。
总之，房企想建设，支持；个人够买房，支持。而且，货币化安置的大招也安排上了，是继郑州后的第二城，拆迁有钱，又可以继续促成一波刚需，然后市场还要再活跃一下子。
当然，房贷肯定也得涨一波。
为什么这么搞？
现状是，各个城市的楼市确实挺惨的，比如最早救市的郑州，房价和销量双双下滑，库存压力增大，而兰州比郑州还要惨一点。
兰州的库存压力很大，达到了8000万平方米以上规模，排在全国前10，去化周期约40个月，显著高于二线城市(18.05个月)平均水平。
当然，全国的库存都在上涨，所以刺激大家买房，也是消化库存的手段。
这么搞确实有效，2015年的“去库存”那一波，其实就是类似的搞法。
货币化安置为啥被称为大招呢？
当拆迁给房变成给钱后，这些“暴富”的群体就得去买房，成为了新的刚需群体，而大批资金进入市场，当然也推高了房价预期，那么在观望的刚需群体按捺不住，也会进入，自然对于局部的去化是有帮助的。
有需求，有购买力，市场自然就会旺盛起来。
如果从近10年的房贷增长曲线来看，2015年正是房贷余额暴涨的开端。
不过，这些政策放到现在，还能不能有效，就有点疑问了，毕竟现在的市场太死气沉沉了，就是与去年同期相比也差不少。
2022年的大环境与2015年已经大相径庭，疫情的叠加，再具体到个人收入的不稳定，冷暖自知，尤其是当房贷延期成为新的呼声以后，想要实现高速增长，并不容易，一旦失去收入，被迫断供的例子也不少。
当然，对于购房者来讲，房价也没啥吸引力。
2021年的全国卖地收入总额上创下了8.7万亿的新高，当地价还高悬在那里的时候，就算有限价，那房价也低不到哪里去。
对于房企来讲，土地是成本，成本需要消化，但赔本绝对不是第一选择。
其实，最主要的障碍还是心态。
虽然今年以来针对房企的扶持政策也不少，但是对于很多房企来讲，依旧处于“ICU”的危险期。
谁能拿到钱呢？国企。
无论是银行还是资本市场，“晴天送伞、雨天收伞”的惯性还是很大的，暴雷的房企肯定很难融资了，一季度的房企债券发行同比暴跌了43%，其中90%的债券融资还是国企完成的，民企的资金紧张可见一斑。
土地市场，也是在靠国企撑着，一季度无论是拿地金额还是面积，Top20中国企的含量都在80%以上。
对于购房者而言，暴雷他们可能不关心，但是烂尾是切肤之痛，虽然各个暴雷房企都在晒自己的卖房“喜报”，而大佬们也都在信誓旦旦地“保交楼”，但是进度之慢，还是超出了不少人的预期。
烂尾+房贷，那绝对是人生大雷。
能交房的就能逃过一劫吗？也不一定。
为啥呢？很多房企现在的策略就是活下去，想方设法控制成本，你想想那房屋质量。
这几年有一个新兴的职业叫做验房师，他们的主要任务就是在业主收房前对房屋进行诊断，质量是否达标，当初的承诺是否做到等，根据专业的验房报告，业主在收房前可以让开发商整改，有些太恶劣的，甚至可以拒绝收房或者退房。
但现在，这个行业已经成为高危职业，轻则辱骂重则殴打，甚至还有人身威胁，今年西安的一名验房师被殴打还上过热搜。
成本和利润的压力下，不少开发商会在施工或者材料质量上来节省，尤其是精装房，价贵质次屡见不鲜，一套百平米左右的精装房，甚至可以查出150多处问题或隐患。
为这样的房子成为了背巨额贷款的房奴，谁摊上不得骂一句“***”。
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