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楼市“四面楚歌”,房价能下跌多少?央行表态,孙宏斌给出底线!

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随着楼市调控政策的不断收紧和住房资源过剩问题慢慢暴露出来

房企们的降价潮如期到来,在这个假期里,房企们为了卖房子真的是各显神通,各种各样的促销活动出现在各个售楼部之中。房企们之所以这么急迫地卖房子,主要原因是上半年销售业绩不佳,又受到调控政策的影响,资金链越发紧张了。根据克而瑞研究中心的统计数据显示:9月份房地产市场下行压力加剧,TOP100房企单月销售操盘金额环比首次下降,同比下降近40%,其中超过90%的百强房企9月份业绩同比降低,同比降幅大于30%的企业超过60%,逾半数企业同环比双降。同时,根据统计数据显示,9月份TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元,环比下降1.8%,同比下降36.2%。


通过以上数据可以看出,9月份房企们的销售业绩不佳,更重要的是,这种情况7月份就已经出现了,已经连续三个月同比下降,并且同比跌幅正在进一步扩大。房企销售业绩不佳,最直接的影响就是回笼资金速度受到影响。要知道,9月份可是被称作“金九”,是一年之中楼市行情最好的月份之一,而今年的9月份房企们销售业绩这么差,足以看出目前楼市行情有多么差。而楼市行情之所以这么差,最直接的原因就是楼市调控政策在不断收紧,让很多购房者都开始观望起来。

本身受2020年经济的影响,很多购房者都推迟了购房计划,房企们的资金链就已经很紧张了。所以很多房企都准备在2021年取得比较好的销售业绩,毕竟2021年积压了2年的购房人群。并且市场行情也是如此,在今年年初,随着购房者数量增多,楼市很快回暖。但是在楼市回暖的过程中,楼市炒作现象又冒头了,直接引来了楼市调控政策的再次收紧。


其实,目前楼市困境不仅仅是因为楼市调控政策收紧造成了,住房资源过剩问题慢慢暴露出来,也是其中的一个原因。根据国家统计局的数据和央行调查组公布的数据显示,我们国家的住房资源不仅不再缺住房资源,同时住房资源已经过剩了。最近两年,由于调控政策不断收紧的原因,很多投资客开始抛售房产,导致二手房市场中的二手房挂牌量不断激增。可以说,现如今的楼市,不管是新房市场还是二手房市场,都已经出现了严重的供大于求现象。随着住房资源过剩现象越来越严重,只要楼市调控政策不放松,楼市就会一直供大于求,这说明未来楼市就是买方市场。可以看出,随着楼市调控政策的不断收紧和住房资源过剩问题慢慢暴露出来,目前的楼市已经“四面楚歌”了。

面对目前楼市的环境,很多刚需购房者最担心的问题就是房价持续下跌,因为目前房价还位居很高的位置,人们买一套房子就需要花光一个家庭几十年的积蓄,最后背负几十年的房贷。可以看出,为了一套房子,一个人可能要花光自己大半生的工资,房子就成为了一个家庭最重要的财富。而房价一旦下跌,就会导致买房子的人面临着巨大亏损。就比如很多在今年年初买房子的人,随着房企降价促销,这些购房者或多或少都亏钱了。所以,虽然2021年有很多人准备购房,但是他们最担心的问题就是房价持续下跌,甚至有很多人表示,他们不知道房价会跌到什么程度。就比如郑州一位粉丝私信笔者说,郑州市管城回族区一楼盘十一假期房价直接降到1.2万元/平方米,直接跌回4年前的价格,并且买房就送车位。房企的这么大幅度降价,让之前买房的购房者都亏损了几十万元。


那么,房价到底会跌多少呢?会持续下跌下去吗?对此央行已经表态了。在9月27日,央行货币政策委员会召开了2021年第三季度例会,在会议中明确指出要“增强信贷总量增长的稳定性”、“坚持把服务实体经济放到更加突出的位置”。同时针对房地产行业,还提出了“两个维护”:维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。可以看出,央行针对房地产行业已经表态,就是要维护房地产行业的问题。很多房地产行业专业人士对于央行这次例会内容做了解读,就是针对目前房地产行业的不稳定,国家已经对房地产行业的信贷政策有所放松了。也就是说,最近几个月房企大幅降价促销,对房地产行业造成的不稳定是国家不愿意看到的事情。对此,国家放松房地产行业信贷政策,一方面是违规房地产行业稳定发展,一方面是维护购房者的利益,因为一旦房企出现问题,购房者受到的影响最大。

其实,从8月份以来,岳阳、昆明和沈阳等9个城市出台“限跌令”就可以看出,国家对楼市的调控政策是以稳定为主,房价大涨和大跌都会引起楼市和金融市场的不稳定,这是国家不希望看到的事情。另外,房企恶意降价恶意竞争,确实给楼市造成了很大的负面影响,不仅购房者的利益受到损害,很多房企也因此要加入降价促销的行列之中。虽然房子降价对刚需购房者是好事情,但是如果房企因此而破产,对于购房者来说就不是好事情了。现在很多房企负债率非常高,他们并不能承受太大幅度的降价。


另外,对于房价到底能降多少这个问题,潘石屹和孙宏斌都明确回答过这个问题。对于这个问题,潘石屹的看法是,如果房价下跌超过20%,大部分房企都会消失。而孙宏斌更直接,认为房价下跌超过30%,房企们都会破产倒闭。可以看出,如果按照这两位的说法,房价的下跌幅度不能超过20%,20%就是房价下跌的底线。那么,这两位说的到底是不是真呢?

虽然不愿意承认,但是就是真的,根本原因还是房地产行业的负债率太高了,房企也是如此。房价大涨时,房价涨得越高,房企的利润就越高。但是为什么房价就不能大跌呢?因为房企们一直都在大规模举债扩张,负债率一直居高不下。而房企们大规模举债扩张的前提就是认为房价会一直上涨,一旦房价不上涨,房企们的资金链就会开始紧张,而房价出现大跌,就会导致一些负债率非常高的房企面临资不抵债的情况。也正是因为这个原因,大部分房企都不愿意真正地降低房价,有时候看似房企大幅降价促销力度更大,但是最终的实际售价并没有降低多少。甚至有时候,房企们宁愿破产清算,也不愿意降价,因为降价的结果也是资不抵债而破产。


那么,房价就真的不会跌下来吗?当然是可以的,但是需要时间慢慢“消化”目前楼市存在的泡沫,也就是目前国家对楼市调控的最终目的,让房地产行业在稳定中慢慢“软着陆”。稳定的房价走势,会慢慢挤出楼市中的泡沫,比如炒房客就会慢慢退出房地产行业,还比如房企不会再大规模举债扩张,而是开始慢慢降低负债率。因此,随着国家对房地产行业的持续不断调控,房价最终会慢慢回归合理水平。

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发布日期:2022-04-12 14:41:12

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