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外地人解读重庆房产:房价洼地、公租房、土地供应,你看懂几个?

关键词:重庆,房价,城市,买房,公租房城主,房产,供应,需求

入手重庆主城九区的房价

身边认识一些资历尚浅的炒家,谈到重庆,多数人是立马色变,就连江湖上那些资深炒家,也是色厉内荏,一个又一个房地产大V被套牢的故事广为流传......

房产圈有句俗话,看不懂的城市不要买,不熟悉的地段不要碰。

从我们多年来的经验和长期以来对重庆房产的关注,要看懂重庆的楼市,号准重庆房价起伏波动的脉搏,大致可以从以下几个侧面去展开:


关于房价“洼地”

重庆的平均房价是一个统计数据,因为现在我们看到的多数的统计口径,是把重庆当做一整个直辖市(包含了主城和区县)来看待的,但实际上,这样的平均数据,对于要在重庆买房的人而言,参考价值极其有限。

根据第七次人口普查公报,重庆主城都市区的常住人口为21122370人,占65.90%。

这里需要明确的是:主城都市区”包括“中心城区”和“主城新区”

“中心城区”包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区,即主城九区中心城区常住人口为10343462人,占32.27%。

“主城新区”包括涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区。主城新区常住人口为10778908人。

除了上面这些区县外,重庆还有万州区、开州区、黔江区、武隆区、石柱县等地理位置较远的区县。

对于大多数到重庆买房的人而言,都是首选中心城区,也就是主城九区,而这个区域的人口体量,大致也就是1000万人左右,这也是重庆房价最贵的一个区域,其他的主城新区、周边区县等房价的平均值,参考意义不大。

比如,主城九区某套房价格12000,而周边区县某套房价格6000,平均下来就是9000,这个平均价格看似比较低,是省会城市的“房价洼地”,但实际上,参考意义不大,而且在主城九区也未必那么容易买到9000的价位。

明白了这一点,就明白了,为什么其实重庆房价,并不像外界传言的那么低洼,到主城九区,恐怕要以高于统计数值上的均价,才能买到心仪的合适房源。


绕不开的公租房

公租房是重庆楼市绕不开的一个关键变量。

重庆号称有50多万套竣工投用的公租房,而且一些公租房的地段区位、配套(有的甚至还是地铁房)等,丝毫不输周边的商品房小区。

公租房对于楼市的影响, 不可谓不大,最直接的冲击,就是压低了重庆的房租水平。

由于大量价格低廉、地段优质的公租房存在,租客们就有了更多的选择,买房人和房东自己购买的闲置商品房,对外出租也就租不起价,所以重庆的房租水平是很低的,甚至某些地段不如城市体量更小的贵阳和昆明。

对于购房人和房东而言,买房的投资回报率,在租金方面也就降低了很大一部分。

此外,公租房同样压抑了市场购买需求,因为许多人往往都有惰性心理,厌恶改变,没买房的刚需如果有价格低廉、通勤方便、配套优质的公租房住着,那么他们下决心买房的动力和决心就没那么大,观望的周期也会延长。


土地供应

还有不少人,谈及重庆楼市的时候,言则必谈“天量”的土地供应。

供需关系确实是能够在中短期内,对城市房价起着很大的影响,但是从长远看,只要人口增长跟得上、购买需求跟得上,土地供应得越多,说明城区板块扩张得也越快,城市的能级和实力也就越强。

供应不论多和少,都是和需求相对应的,供应只要能够和需求平衡,不出现人为的供不应求或者供过于求的状况,房价就能够比较真实地反映城市地块含金量。

然而,最关键的是,重庆的真实购房需求,究竟有多少?

实际上,重庆的楼市盘面,很大一部分都是本土的改善和多套房置业需求

外地人到重庆买房,虽然不像成都那样很明显的分圈层限购,但是在贷款方面,外地三无(无户籍、无企业、无社保)人员贷款也是颇具难度的,外地人想要买房,全款就更容易些。

但这也容易刚好把一些想在重庆买房的刚需挡在门外,因为外地刚需,往往都是需要按揭贷款的,掏空6个钱包都不一定有那么多钱,相反,炒家则往往是资金量充足,不惧全款买房的。


升值潜力

大家都知道重庆这个城市有投资潜力,不仅是人口体量还是经济规模甚至是城市行政等级,都是被许多人寄予厚望的。

但是,城市发展的潜力和红利,如何才能顺利地转化为:普通家庭也能够享受和参与的投资房产的升值潜力上,就需要进一步思考这里面的逻辑了。

入手重庆主城九区的房价,其实并没有统计均价得那么低,又有那么多的公租房制约着房产的投资回报率,再考量市场的供应和需求是否真实匹配,能否吸引更多外地人口净流入?这些都是需要考虑到房产的升值潜力逻辑里的。

当我们在讨论升值的时候,讨论的是一个变量空间,是一个增量区间,而不是一个单一的买点或卖点。并不是所有房价低洼城市的房产,都能有这个变量空间的。

哪怕入手的价格低,但是持有在手上很多年都不涨,只是不断还银行贷款利息,对外出租的房价租金比又不理想,资金长期被占用,也是有成本的,这样的房产很难说有多大的升值潜力。

所以,对于重庆的楼市而言,无论是从“房价被低估”的角度,还是从公租房的竞争、土地供应和未来升值潜力等角度,都需要一个更为科学合理地视角,再来重新审视这座城市的房产含金量。

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发布日期:2022-04-12 14:22:47

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