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不要认为买房多付首付比少付首付好,这才是完美的计算方式

关键词:首付,贷款,多交,首付款,利息会,买房,月供,房贷,多付

2、贷款利率5.39%

只要不是5年内还完房贷,而且你所说的多交一点不是50万甚至100万的话,就真的没多大区别。到底是不是,我们结合实际情况用数据说话。

很多人买房,当看到计算器里算出来贷款30年的利息都赶上本金时,就会感叹利息太多了。于是认为,如果能够多付一点首付,每个月少还一点月供就好了,这样生活就会轻松一点。

但事实上,这种看似很正确的逻辑,却忽略了很多问题。这种想法,缺少从长期看问题的角度,同时也忽略了首付多付的一部分折算到未来的价值,还忽略了货币膨胀和人均收入持续增加等因素。


接下来,我们就以房价总价50万、150万、250万这三个梯度,结合实际情况来分析首付多付一点,少付一点的区别。

‬以等额本息为例,利率以目前基准利率4.9%上调10%,即5.39%来计算(因为这个利率比较符合大范围的实际情况),首付比例以三到四成两种情况计算差别。


以一些偏远小县城房价总额在50万左右为例。

50万总价的房子,首付款跟总价之间的差额较小,多数人在贷款的时候,不会选择30年,而是选择在20年之内,我们以20年计算。

首付三成:首付15万,贷款35万,月供大概2385元,利息共计22.26万。

首付四成:首付20万,贷款30万,月供大概2045元,利息共计19.08万。

20年利息总差额:31800元。平摊‬到‬20年‬,每年‬大概‬1590元‬;平摊到240个月,每个月大概132.5元,每个月月供差额340元。


以二线城市远城区、以及一些省会城市非核心地段150万左右的房贷为例(这是总价大概为150万房子的主要积聚地)。

需要注意的是,在现实实际情况里,在这些地段买房的,抛开真正的不差钱买房投资的,多数在远城区或者非核心地段买房的,都是因为手里的钱太有限,买不起价格太高的地段,多数会选择贷款30年。

首付三成:首付45万,贷款105万,月供大概5890元,利息共计107.02万。

首付四成:首付60万,贷款90万,月供大概5050元,利息共计91.73万。

30年利息总差额:15.69万。平摊到30年,每年5230元;平摊到360个月,每月435.8元。每个月月供差额849元。

以二三线城市主城区总价250万左右的房贷为例。

主城区总价250万左右的房子,每个月房贷较高,即使是在二三线城市收入比较高的群体,每个月也会有比较大的还款压力。我们以贷款30年来计算。

首付三成:首付75万,贷款175万,月供大概9816元,利息总额共计:178.37万。

首付四成:首付100万,贷款150万,月供大概8413元,利息总额共计:152.89万。

30年利息总额差:25.48万。平摊到30年,每年8493元;平摊到360个月,每个月707元。每个月月供差额:1323元。


房价总额从50万到250万,覆盖了我国城市大部分的房价总额,这三组数据,具有一定的代表性。

从以上三组数据中,我们可以总结出几个结论:
1、首付款多交一点,少交一点,对月供的影响不大。即使是多交15万,每个月月供只少了800多块钱,这相对此时每个月的房贷而言不算多。

2、如果贷款30年,首付款多付的金额,跟30年共计少付的利息基本上是持平的。简单点说就是,首付款多付10万,接下来30年的总利息也差不多少支付10万。

3、只有首付款多给金额较大时,月供才会有比较大差异,但这个问题逻辑上成立,却又跟实际情况有些背离。比如买房价150万左右的人群最低首付45万,如果他们能多付首付20万,大概率就会选择地段更好的总价200万的房子。

‬首付款多交20万,可以让30年总利息少支付大概20万,那是不是说明多交首付就很划算呢?
答案是否定的。我们需要考虑当下的20万去做稳妥的投资的回报,以及当下的20万因为通货膨胀折算成未来的价值,还有社会工资水平不断上涨导致还款压力的减小。

1、假设20万去银行存定期,最多可以拿到多少钱?

以存款利率最高的农商银行为例:

活期的利率为0.35%;3个月的利率为1.85%;

6个月的存款利率为2.05%;1年的存款利率为2.25%;

2年的存款利率为2.85%;3年的存款利率为3.5%;

大额存款,利润可以最多再上浮50%,而20万恰好符合大额存款标准。跟银行协商后可以上浮到4.75%~5%。

如果以5%的年利率来计算,20万存农商‬银行,第一年的利息就是1万,第二年开始,将本金和利息再重新转存,每年利息都会是1万多。而把20万多交首付,30年平摊下来每年的利息只能少大概7000块钱。因此‬,把‬20万‬存‬农商‬银行定期‬比‬拿来‬交‬首付‬,更‬划算‬。


2、贷款利率5.39%,比过去多年平均的通货膨胀率还低,如此低的贷款利率,导致的结果就是从银行借钱比让钱自己贬值更划算。

假设每月还款为100元,那么第二年每个月还款的一百元相当于现在的94.61元的购买力。让钱通过通货膨胀贬值,如果通货膨胀率为6.1%,明年的100元只相当于现在93.9元的购买力。

3、我们可以用倒推的方法,去理解社会工资水平不断上涨对每个月还款压力减小的作用。

假设一个人30年前等额本金买房,每个月还款1000,在当时看来压力一定非常大。而到了2021年,他每个房贷还是1000块,那就毫无压力了。

小结:说到这里,你应该明白了,我们在买房子时多付的金额不大时,对我们月供的影响很小。因为贷款本金是分摊到30年的,如果首付只是多交一点,分摊到每个月的就很少,对月供的影响也很小,不会跟原来的还款有很大区别。

同时,我们需要考虑的是,多交的首付款,它有长期持有并进行投资的价值。

因此,对于多数情况而言,只要不是贷款时间少于5年,而且首付款能多交的金额不大的时候,多交少交综合来看其实差别不大。

‬那么,为什么贷款年限低于5年,首付款能多交或者少交的金额数较大时,会有很大差别呢?
1.贷款年限低于5年的情况下,利率比贷款20年和30年低了跟多。在这种情况下,多交点首付款跟少交点首付款,每一年所付的利息差没有贷30年是那么多。

也就是说,如果此时把能够拿出来多付点首付的钱定存农商银行的话,每年能获得的存款‬利息,远高于多交点首付而少交的房贷利息,这样区别就拉开了。

2.房贷5年内还完,分摊到每个月的本金会远远高于分摊到30年,这个时候多交首付,尤其是多交50万甚至更多的话,可以大大降低月供压力。

打个比方,一个房子贷款90万时,贷款30年和贷款3年,每个月月供的压力将完全不同。这个时候,多给点首付,能明显的降低月供压力。多交首付款还是少交首付款,比起贷款30年的,差别不小。

小结:以上两点可以看出,在少于5年内还完贷款、多交或者少交的金额数较大时,月供的还款金额会有很大区别,可能会影响到还款人的生活质量。同时,房贷利率较低时,更应该少交首付,把空闲资金拿出做稳妥性的投资理财更划算。


从理论上来说,首付越低越好,因为这部分即使是要支付一定利息,也算是跑赢了通货膨胀。对于多数普通人来说,买房贷款百万甚至几百万,这是人生唯一的那么一次、两次能以如此低的利率贷到大额贷款的机会,不用或者少用,都是可惜的。

只不过,在实际买房时,不同家庭家底不同,不同买房人的月薪有高有低,所以很多人就会在实际还房贷面前需要平衡每月收入跟月供的差额问题。因此月收入不高的人,想要多给点首付让月供低一点的想法是完全可以理解的。

但有点矛盾的地方在于,如果买房人能多交首付款的金额不是很多的话,甚至连多交20万都不到的话,对生活也没多大影响。多不多交点首付款,真没那么重要。

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发布日期:2022-04-11 14:26:17

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