2022年一季度楼市颇不理想，不仅很多专家预判的“市场回暖”未出现，而且当下房地产仍然在走“下坡路”：

这主要体现在3个方面：第一，财联社报道，2022年2月，百强房企销售额降幅进一步扩大，行业下行压力不减。具体表现为，百强房企2月单月销售金额，同比下降46.5%；1-2月百强房企累计实现销售金额10484亿元，同比下降43.4%，较1月下降2.7个百分点。基于此，很多开发商制定了“开源节流”、“积极降负债”的目标，万科、融创、绿地等高层均表达了悲观态度；

第二，房企降价销售仍然是市场的主流趋势。21世纪财经频道报道，2022年1月份，全国30强房企新房销售均价降幅700元-5000元不等。其中深耕三四线城市的某房企，1月份新房销售均价降幅高达11%；

第三，据贝壳研究院统计，2022年1月国内房企境内外债券融资累计约为481亿元，同比大降七成。去年底央行降准释放1.2万亿流动性，很多人认定信贷宽松环境下，市场会随即转暖。现在看来，这只是很多人的一厢情愿罢了。众所周知，房地产是资金密集型行业，从年初的房企融资情况来看，今年的市场信心仍然有待恢复。

另外，截止到目前，全国已经有23个城市出台了“限跌令”。此外不得不提的是，央行公布的最新储户房价预期调查报告显示，对下季度房价“预期上涨”的比例降到历史新低，只有16.8%的居民“看涨”。

综上所述，对于2022年的楼市走势，更多的人选择观望，捂紧钱包。换言之，“看跌房价”的人更多了，其中不乏一些知名专家学者。易居研究院的专家预测，未来2-3个月，70个重点城市新二手房价格将全部下降。不仅如此，该机构还预测，2022年全国商品房成交均价或跌1%，为本世纪来最差。笔者两周前所做的在线调查结果也显示，有近8成的网友认为“房价跌势已定”。

此外，重点需要说明的是，网络上在疯传一份标题是“房价下跌时间表”的房价分析文章，其主要内容是说：房地产大势已去，下跌基本面已经形成，未来5年，一线城市房价会跌到2万，二线城市8000，三四线城市2000。网上流传的“房价下跌时间表”，会实现吗？

下面我们来理性分析一下。在给出结论之前，我们还是先理清楚当前楼市的基本情况，做到有理有据地分析：

首先，当前阶段，整个房地产市场确实以“降温”为主旋律。尤其是今年春节期间一二三四线城市的新二手房成交量，同、环比均大幅下跌。特别是三四线城市，往年无比热闹的“返乡置业大潮”并未出现，即使开发商打折促销的欲望也很强烈，购房者投资买房的情绪仍然很低落；

其次，从机构公布的最近一季度首套房贷款利率和二套房贷款利率走势来看，购房信贷支持趋于宽松。尤其是惠州、合肥、广州等城市，首套房、二套房贷款利率均有不同程度下调。其中惠州下调幅度最大，房贷利率，大幅降低了约100个基点。此外，安徽省还发文明确“鼓励降低购房首付”。在专家看来，这两件事对当前的楼市都传递了“利好”的信号；

再者，央行、住建部、统计局等部门高层均喊话楼市，释放了积极信号。央行全面降准，带来1.2万亿的“流动性”。2月11日，央行发布2021年第四季度中国货币政策执行报告，明确将加大对住房租赁金融支持力度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。1月20日，住建部高层在部署今年的工作时表示，2022要保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，力争实现“房地产市场运行总体平稳”；统计局局长直接喊话，“房地产是支柱产业”。

第四，需要注意的是，近两个月具有风向标意义的5大城市二手房成交量均有所反弹，北上广深杭二手房成交量增幅在20%-32%之间，尤其是深圳二手房成交量在连续7个月下降后，终于在2021年12月份迎来反弹了。在专家看来，这是非常重要的信号，或意味着楼市的拐点出现了。

基于上述基本面分析，在我们看来，当前的楼市降温并不可持续。原因有两个：一是市场一旦开启降温，就会具有周期性，按照历史规律，降温周期短则半年，长则一年。所以如果从本轮楼市的降温起点2021年7月份算起，最迟到2022年6月份，市场就会逐渐升温回暖；二是信贷、调控、需求等基本面决定了，2022年的市场不会一直“降温”。尤其是在央行、银保监、住建部等部门释放利好信号后，2022年二三季度，市场大概率会在进一步调整后企稳。

换句话说，未来房价下跌的空间已经很小了，尤其是有人口增量、经济发达、资源丰富等特征的一二线城市，暖风吹拂之下，终将否极泰来——中长期来看，房价上涨的压力仍然很大。

回过头来看网络上流传的“房价下跌时间表”，其实是绝对不可能实现的。一方面，对于明年的楼市央媒已经发声定调了，这和“房价下跌时间表”的结果截然相反——2022年1月13日，央媒经济日报在标题《房地产市场也须稳中求进》文章中重点强调，“如果仅用一个词汇概括对2022年和未来房地产市场发展的方向，那就是’稳’。随着新一年信贷额度的’重置’，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向’良性循环’过渡。”

房产专家刘博分析认为，根据央媒对楼市提出的“稳”定调，毫无疑问，未来5年，房价一线2万，二线8000，三四线2000这是根本不可能实现的。拿一线城市的房价来说，当前四大一线城市的平均价格在7万/平左右，5年时间房价下跌到2万，这意味着一线城市5年房价要在现有的基础上下跌250%，每年下跌50%，这种跌幅和央媒对楼市的“稳”定调严重违背。特别是三四线城市，5年房价跌到2000元，连开发商的建房成本都无法覆盖，房地产的生意还怎么做？

另一方面，对于房价下跌的“底线”，其实开发商大佬孙宏斌和潘石屹早已经透露了：孙宏斌直言，30%是底线，否则所有的开发商都会玩不下去。潘石屹认为的底线则是20%，房价普遍2成，其实银行业、开发商、投资炒房客、中介公司等都会遭遇重创，当然国民经济更会受牵连，出现坍塌，这种结局我们无法承担。所以，根据开发商大佬的说法，未来5年房价跌到一线2万，二线8000，三四线2000，是绝对不可能实现的；

到此，对于“房价下跌时间表”能不能实现的问题，答案已经很清楚了：绝对不可能出现。一言概之就是，房地产在国民经济中的地位太重要了，它虽然不再是拉动经济高速增长的巨大引擎，但仍然扮演着“经济压舱石”的重要作用。更不要说，房地产在过去的三四十年里，已经发展成了上下游绵延，产业链纵横，体量百万亿级的一艘巨轮。用专家的话说，“这艘巨轮行走到现在最大的要求就是稳，不会也不能翻船。”

不过对于房地产未来的发展，曹德旺曾经的评价我们认为是最客观、最真实的。“房地产不能再被高高捧起了，它占用了过多的资金和资源，未来应该削减房地产等不必要的投资。”

事实确实如此，过去这一二十年，房地产快速发展，吸走了过多的本该进入实体经济行业的资金，以至于肥了房地产，阻碍了实体、高科技等产业的发展。所以，未来我们确实需要下功夫扭转房地产的高投资局面，抑制房价过快上涨，回归住房居住本源，打击投资炒作，引导资金从房地产到实体经济。

对于房地产的发展，也不能寄希望于一蹴而就解决所有问题，这不可能，也不现实。当然，我们更不应该自欺欺人地认为未来房价会下跌到一线2万，二线8000，三四线2000。专家卢骏说得很客观，我们虽然无法实现房价每个人都承担得起，但却可以实现多渠道解决居住问题，更可以通过不同方式解决好每个家庭的住房梦——共有产权房、保障性租赁住房、租购同权等就是最好的突破口。而幸运的是，当前我国的房地产，正在朝着这个美好的方向发展。