市场分析

新房成交量仍处低位，3月市场反弹，项目分化依旧

2021年一季度，北京市新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应8706套，成交8928套，环比减少40.3%，同比减少30.7%。市场延续结构性调整，外加春节周期及疫情影响，成交量仍处低位。

数据来源：CRIC2020

从月度走势来看，3月市场反弹，新建商品住宅成交3827套，环比大涨94.5%。遵循房地产良性循环的导向，政策端开始适度松绑，房企端、需求端双边支持。随着信贷政策的持续宽松，市场信心回升，土拍项目逐渐入市，预计新房市场成交量还会继续回升。

数据来源：CRIC2020

目前，北京市场新盘供应充足，去年土拍成交62宗地大多已入市，甚至今年2月首批集中成交的17宗地，已有2个新项目取证。虽然北京楼市整体并未全面回暖，但是个别项目还是收获了“小阳春”行情。

海淀永丰双雄、永定府、学院里等优质楼盘入市，吸引大批刚需、改善购房客户，去化良好，是名副其实的热销楼盘。然而远郊或供应扎堆板块部分楼盘，因为产品同质，竞争压力大，成交遇冷，不得已走上了以价换量之路。

2022年一季度，北京住建委显示二手住宅网签量37398套，环比微涨1.5%，同比下降29.2%。

近期，楼市利好消息频发，房地产市场氛围及信贷环境边际改善，一定程度上加速了市场的回暖，这种势头在二手房表现更为明显。

2022年3月，北京二手住宅市场成交1.72万套，已经超过疫情前2019年3月（1.59万套）市场成交规模，但不及2021年3月（2.23万套）。

榜单解读

权益榜中，榜首销售额78.87亿元，TOP3房企门槛51.6亿元，TOP10房企门槛为17.51亿元，TOP30入榜门槛6.29亿元。

流量榜中，榜首销售额84.64亿元，TOP3房企门槛44.96亿元，TOP10房企门槛为19.67亿元，TOP30入榜门槛6.67亿元。

全口径榜中，榜首销售额87.43亿元，TOP3房企门槛72.29亿元，TOP10房企门槛为34.4亿元，TOP30入榜门槛10.62亿元。

TOP30房企权益销售额339.9亿，7家房企业绩过二十亿

据克而瑞统计，2022年1季度北京TOP30房企权益销售额共计562.74亿元。共有7家房企销售额超过二十亿，3家房企销售额超过五十亿。融创和中海分列一二名，销售额分别为78.87与55.47亿元。

在全口径金额排行榜中，融创销售额87.43亿元位列第一，北京城建和首开分列二三名。

政策利好与否一直是房地产市场的风向标，就在3月，政府就房地产市场积极表态，重申“房住不炒”定位的同时，强调“良性循环”，更是释放了如“支持并购、放松信贷”等一系列对房企利好的消息，提振市场信心。其中，银行放款速度加快、按揭审批流程宽松，也加速了房企回款速度，协助房企化解风险。在相对宽松的政策环境中，房企加快推盘节奏，“促销售、抓回款”保证自身良性循环，“趁热打铁”成为关键。

在北京首批集中供地成交土地中，有2宗土地开工并取得销售证，其中顺义新城第13街SY00-0013-6050、6053地块开工周期仅26天，开盘周期为45天；“小步快跑”似乎成行业操作共识，开发速度竞赛式加快。

典型房企

融创中国

今年以来，融创率先抢跑，实现强势开局。1季度融创分别以78.87、84.64、87.43亿元的金额位列权益榜、流量榜以及全口径榜的三榜TOP1位置。学府壹号院单盘业绩的高转化，推高了融创的业绩表现。

去年融创在北京一批次集中供地中，以212.2亿竞得4宗地块。但去年下半年起市场下行，一批次项目普遍销售状况不佳。重仓一批次的融创势必承压，好在学府壹号院，销售火热，自去年10月开盘以来，学府壹号院完成签约总金额118.8亿元，已经突破百亿。在行业的波动期、市场的沉寂期，实现了破纪录的业绩。这其中既有项目优质地段的加持，也是北京楼市高端改善需求旺盛的侧面体现。

绿城中国

绿城以16.17亿元在权益金额榜排在第13位，以18.47亿元在流量金额榜排在第12位，以23.05亿元在全口径金额榜排在第19位。绿城· 沁园（10亿+）、和锦诚园（6亿+）贡献主要货值。

在今年北京一批次供地中，绿城相继以43.47亿元、40.17亿元、14.76亿元入手朝阳区崔各庄地块、石景山刘娘府地块、亦庄新城地块，总竞拍价款达98.4亿元，成为首轮土拍的最大赢家。坚持产品迭代，及时补充优质土储，持续加仓北京的绿城后劲很足。

北京城建

城建此次以83.66亿元全口径销售额位列第二，以51.6亿元权益销售额位列第三，以44.96亿元流量销售额位列第三。

曾与首开、首创并行的北京城建，近年主要在一级开发领域耕耘，在住宅开发领域表现略显逊色。在住宅开发领域，北京城建早期因北苑家园声名鹊起，千鹤家园和翠城也是20年前京城的标杆项目。现今城建或与实力房企合作开发中高端项目，或筛选潜力板块土地进行投资，以补充货值。北京城建·天坛府由于稀缺的地理位置，在高端豪宅市场销售表现优异。2019年合并的住总住宅开发业务表现也相当不俗。

总结展望

2022年一季度北京楼市受去年下半年以来楼市下行压力影响，购房者观望情绪蔓延，成交表现不及去年同期。

2月，北京完成了2022年首批地块的供应。18宗地块挂牌，17宗顺利成交，1宗石景山830地块流拍，成交总价480.2亿元。北京是2022年最早一批进行集中供地的城市，今年二批次集中供地已经挂出23宗预申请地块，未来新房住宅供应节奏将加快。

随着越来越多的地块取证和开盘，北京未来一段时间有望迎来一波供应潮，经历过一季度的低迷，当前北京楼市有回暖迹象。政策端看，贷款松绑、房贷降息等金融利好齐聚，对房地产有利的大形势在变好。预期未来市场成交量将逐步回升。随着主流房企在销售端的发力，将助推业绩快速上涨，也将改变榜单梯队格局。（来源：克而瑞房价北京）