图片来源：网易房产

这是严肃君的第 529 篇推送

如果说过去五年，共有产权房是刚需购房者“半价”上车的捷径；那么2022年以后，随着新增土地供应趋近于零，既有库存不断消耗，共有产权房正在告别北京新房市场。

进入存量房流转阶段后，随之而来的问题是，作为保障性住房，除了自住，共有产权房该如何出租、出售？

之前北京住建委等四部门发布了《关于加强本市共有产权住房政府产权份额代持机构管理的通知》，但对于二次出售流程、手续和费用；出租后租金如何缴纳、分配等问题缺乏详细章程。

3月20日，《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》正式实施，“官方出租平台”也已经正式上线。

共有产权房如何出租，有了标准答案。

01

房租分配让利于民

北京共有产权房出租平台入口网址：gycpt.bphc.cn，文末原文链接可戳。个人登录后可浏览服务平台内相关信息，注册后可使用平台各项功能。

由于共有产权房多以自住为主，且出租流程步骤多，审核严，“质检”合格后才能挂出。截至严肃君发稿前，该平台有6套共有产权房源在租。有消息称，尚有几十套房源出租申请正在审核中。

最受关注的问题是，产权共有，房租怎么定？怎么分？

结合政策原文和已上架房源情况，总结来讲，共有产权房房租定价略低于市场价，租户全付，政府只拿定额，其余全归房东。

举个栗子。

永靓家园三种主力户型，目前已上架的是约88㎡两居，租金8000元/月（季付），那么政府收走的租金收益为930元/月。而且对于3年期的租房合同，在租赁期内，这个值是固定的。

永靓家园个人与政府产权占比为7:3，如果严格按照这个比例来计算，那么政府在这套房源中的房租收益应为2400元/月。

据了解，本着最大让利于民的原则，政府会首先扣除物业费、取暖费等，再“打折”收取租金收益。

上文中这套房源，市场月租金为8000元，扣除物业费267元（3.03元/平/年），取暖费220元（30元/平/年），剩余的7513元乘以政府产权占比的30%，约为2254元。那么政府固定收取的930元相当于打了4折。

（部分共有产权房项目定额租金标准）

从已公布的38个项目定额租金收取标准来看，相对于政府产权占比，房租折扣基本在4-5折之间。

02

退出机制待完善

共有产权房出租已经成功打样儿，那么根据之前的《通知》，如何出售也基本可想象了。

首先能确定的是，共有产权房出售也将有专属官方平台，在各项目市级代持机构的主导和监督下进行。

比如近期网申的丰台共有产权房金璟阳光，代持机构是北京市丰台区保障性住房发展有限公司，在网申公告中都有明确标注。

至于是与现有的出租平台合并，还是新建一个出售平台并行？待定。

其次从共有产权房租金分成来看，让利于民是贯彻始终的原则。

相较于出租，出售是房屋产权变更，涉及到的各项税费更多，流程更为复杂，可以预见也一定更为严格。

虽然具体执行细则尚待明确，但《通知》中就已细化规定政府共有产权部分出租和出售收益---

即共有产权住房代持机构基于共有产权住房出租、转化出售等业务取得的收益及其孳息，应当单独进行会计核算，专账管理，扣除业务工作中产生的税费、评估费等必要支出后按照相关政策规定处置。

最后，有专门主导机构和官方平台，也能让共有产权房更为合理透明的流转。

比如出租，会不会有人贪心不足，与租户私下协商，通过“阴阳合同”，做低租金，来进一步扩大自己的收益呢？

基本不可能。

每个共有产权房的租金，都有明确的市场参考价。

还是上文这套永靓家园房源，约88㎡两居租金8000元/月，高于市场租金参考价（76元/平/月），但也低于周边商品房。比如附近的中海枫涟山庄，超过80平的房源，租金都在8200元/月以上。

如果低于76元的市场参考价，代持机构可优先租赁住房，并按购房人拟定出租价格及持有产权份额比例，向其支付租金收益。

出售同理。

03

共有产权房倒计时ING

截至目前全市共有79个已申购共有产权住房项目，其中74个已售罄，已交房项目33个，房源3.1万套。具体分布如下~

不完全统计，目前还有6个纯新共有产权房项目尚未网申，分别为大兴瀛海中建鄂旅投·星光里、门头沟京能·西山印、房山长阳熙悦丽博、昌平北京中铁彩璟、平谷晟贤悦府、丰台周庄子共有产权房。

客观来讲，除了价格优势，这一批新入共有产权项目在地段、产品上不输商品房。

比如周庄子项目位于三环外，京能·西山印容积率仅1.4，预算不高又以居住为主的话，也是不错的选择。

现有库存不足，共有产权房后续供地也明显减量。

据严肃君统计，去年和前年北京新增共有产权地块供应，都只有4宗，而2022年一批次集中供地，共有产权地块数量为零。

就像之前的经适房、两限房、自住房，共有产权房作为北京的保障性住房之一，正在逐步退出北京新房市场。

互动时刻：

从2017年首个共有产权房申购，到现在5年时间，说长不长，说短不短。

露面之初，我们详细介绍过申购方法；集中入市期，帮着大家一起挑选好项目；也多次实地探盘，同步项目最新进展，甚至跟维权的共有产权业主成为好朋友。

现在到了共有产权房退出的时候，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论~