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共有产权房出租新规实施,政府3成产权只要1成租金?

关键词:共有,产权房,产权,出租,租金,政府,房源,项目,住房,出售

共有产权房该如何出租、出售



图片来源:网易房产

这是严肃君的第 529 篇推送

如果说过去五年,共有产权房是刚需购房者“半价”上车的捷径;那么2022年以后,随着新增土地供应趋近于零,既有库存不断消耗,共有产权房正在告别北京新房市场

进入存量房流转阶段后,随之而来的问题是,作为保障性住房,除了自住,共有产权房该如何出租、出售

之前北京住建委等四部门发布了《关于加强本市共有产权住房政府产权份额代持机构管理的通知》,但对于二次出售流程、手续和费用;出租后租金如何缴纳、分配等问题缺乏详细章程。

3月20日,《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知(试行)》正式实施,“官方出租平台”也已经正式上线。

共有产权房如何出租,有了标准答案。

01

房租分配让利于民

北京共有产权房出租平台入口网址:gycpt.bphc.cn,文末原文链接可戳。个人登录后可浏览服务平台内相关信息,注册后可使用平台各项功能。


由于共有产权房多以自住为主,且出租流程步骤多,审核严,“质检”合格后才能挂出。截至严肃君发稿前,该平台有6套共有产权房源在租。有消息称,尚有几十套房源出租申请正在审核中。

最受关注的问题是,产权共有,房租怎么定?怎么分?

结合政策原文和已上架房源情况,总结来讲,共有产权房房租定价略低于市场价,租户全付,政府只拿定额,其余全归房东

举个栗子。

永靓家园三种主力户型,目前已上架的是约88㎡两居,租金8000元/月(季付),那么政府收走的租金收益为930元/月。而且对于3年期的租房合同,在租赁期内,这个值是固定的。

永靓家园个人与政府产权占比为7:3,如果严格按照这个比例来计算,那么政府在这套房源中的房租收益应为2400元/月。

据了解,本着最大让利于民的原则,政府会首先扣除物业费、取暖费等,再“打折”收取租金收益。

上文中这套房源,市场月租金为8000元,扣除物业费267元(3.03元/平/年),取暖费220元(30元/平/年),剩余的7513元乘以政府产权占比的30%,约为2254元。那么政府固定收取的930元相当于打了4折。


(部分共有产权房项目定额租金标准)

从已公布的38个项目定额租金收取标准来看,相对于政府产权占比,房租折扣基本在4-5折之间

02

退出机制待完善

共有产权房出租已经成功打样儿,那么根据之前的《通知》,如何出售也基本可想象了。

首先能确定的是,共有产权房出售也将有专属官方平台,在各项目市级代持机构的主导和监督下进行。

比如近期网申的丰台共有产权房金璟阳光,代持机构是北京市丰台区保障性住房发展有限公司,在网申公告中都有明确标注。


至于是与现有的出租平台合并,还是新建一个出售平台并行?待定。

其次从共有产权房租金分成来看,让利于民是贯彻始终的原则

相较于出租,出售是房屋产权变更,涉及到的各项税费更多,流程更为复杂,可以预见也一定更为严格。

虽然具体执行细则尚待明确,但《通知》中就已细化规定政府共有产权部分出租和出售收益---

即共有产权住房代持机构基于共有产权住房出租、转化出售等业务取得的收益及其孳息,应当单独进行会计核算,专账管理,扣除业务工作中产生的税费、评估费等必要支出后按照相关政策规定处置。

最后,有专门主导机构和官方平台,也能让共有产权房更为合理透明的流转。

比如出租,会不会有人贪心不足,与租户私下协商,通过“阴阳合同”,做低租金,来进一步扩大自己的收益呢?

基本不可能。

每个共有产权房的租金,都有明确的市场参考价。

还是上文这套永靓家园房源,约88㎡两居租金8000元/月,高于市场租金参考价(76元/平/月),但也低于周边商品房。比如附近的中海枫涟山庄,超过80平的房源,租金都在8200元/月以上。

如果低于76元的市场参考价,代持机构可优先租赁住房,并按购房人拟定出租价格及持有产权份额比例,向其支付租金收益。

出售同理。

03

共有产权房倒计时ING

截至目前全市共有79个已申购共有产权住房项目,其中74个已售罄,已交房项目33个,房源3.1万套。具体分布如下~


不完全统计,目前还有6个纯新共有产权房项目尚未网申,分别为大兴瀛海中建鄂旅投·星光里、门头沟京能·西山印、房山长阳熙悦丽博、昌平北京中铁彩璟、平谷晟贤悦府、丰台周庄子共有产权房。


客观来讲,除了价格优势,这一批新入共有产权项目在地段、产品上不输商品房。

比如周庄子项目位于三环外,京能·西山印容积率仅1.4,预算不高又以居住为主的话,也是不错的选择。

现有库存不足,共有产权房后续供地也明显减量。


据严肃君统计,去年和前年北京新增共有产权地块供应,都只有4宗,而2022年一批次集中供地,共有产权地块数量为零。

就像之前的经适房、两限房、自住房,共有产权房作为北京的保障性住房之一,正在逐步退出北京新房市场。

互动时刻:

从2017年首个共有产权房申购,到现在5年时间,说长不长,说短不短。

露面之初,我们详细介绍过申购方法;集中入市期,帮着大家一起挑选好项目;也多次实地探盘,同步项目最新进展,甚至跟维权的共有产权业主成为好朋友。

现在到了共有产权房退出的时候,你怎么看?欢迎在评论区留言讨论~

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发布日期:2022-03-24 23:25:10

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