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中产200万改善买房,市区大平层和郊区别墅,怎么选?

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市区大平层是要比郊区别墅有更大优势的

现在不少一二线城市的郊区,都会出现一些别墅项目,多数以改善、养老等需求为卖点,这些位于城市郊区的别墅,一般都有几个特点:总价低、面积小、以联排合院为主,因此也有人把这些郊区的小别墅,戏称为“经济适用墅”。

1、价位、客群对比

从价位上来看,郊区这样的小别墅,和市区的一套改善大平层,大致是相差不多的,毕竟,两种物业类型,在客群方面存在着一定的重合与竞争,许多都是城市中产阶层以上的改善需求在买。


2、配套对比

市区的大平层, 往往地处繁华的市区,周边教育、医疗、商业、公共等各方面配套比较成熟,生活相对便利,通勤方便,有的甚至还有地铁站等配套,可以说是占据了一座城市相对比较核心的资源。

而郊区的别墅,在配套方面,明显就不如市区大平层,一来是因为郊区的人口居住密度相对较低,各方面配套、城市界面都不如市区那么繁华,二来是因为近年来一些城市的城市化进程已经达到了一定的阶段,向外扩张的新城区发展相对乏力和滞后。

所以,从配套和居住资源方面来看,市区大平层是要比郊区别墅有更大优势的。


3、产品力方面

郊区别墅主打的就是墅区居住体验,也就是有天有地有院子,楼上无噪音楼下无邻居,可以有非常高的自由度,但是也难以避免一些本身产品设计上的问题:

比如联排、合院别墅的隔壁邻居,如果隔墙隔音不好,同样只是一墙之隔,会有隐私方面的顾虑。

比如上下楼梯的问题,如果单层面积太小,或者室外院落面积大挤占了室内空间的那种“经济适用墅”,或者楼梯过于陡峭窄小的户型,每天频繁上下楼梯,就会非常降低居住体验感,对家里有老人和孩子的还可能带来安全隐患。

而市区的大平层,在产品力方面,也算是差强人意,虽然难以避免楼上噪音楼下邻居,但是只要小区的社群素质足够高,居住容积率舒适,在室内如履平地的开阔感和空间感,居住体验还是很不错的。

所以,虽然郊区别墅主打“院子”“邻居打扰少”“低密度”等产品力的卖点,但是和市区大平层对比而言,其实优势并不算很明显,甚至还有一些特有的别墅病:比如地下室、一楼潮湿;上下楼梯等弊端。


4、持有成本和未来的流通性、增值空间

不管是郊区的小别墅,还是其他地段的大别墅,持有成本相对高昂已经是不争的事实,不管是初期装修的高价预算,还是后期物业服务、水电、采暖、通风、防潮、设施维护等细水长流的高额开支,都是一笔不小的成本,持有成本上相对较高,而且日积月累,积少成多。

而市区的大平层,就没有那么高的持有成本,顶多是因为户型面积大一点产生的物业费用比较高,其余的方面开支其实相对有限,就算同样是购买家政服务,市区买到便宜廉价的家政服务也更容易一些。


从未来的流通性和增值空间上来看,别墅的流通性显然不如大平层,大平层往往还可能绑定了特定的城市资源,比如学区、医疗、商场等,所以,流通性方面会比别墅好很多。

也正因如此,别墅在后期的增值空间上,就存在了天花板,住过人的二手别墅,对外出售一般都是连装修带房产,但是装修这一块很多都是亏本的。

毕竟,接盘的人欣赏水平和审美能力,原房东的装修风格未必能匹配得上,众口难调,本来市场就小众,加上装修的造价,有的就算亏本都不一定卖得出去,而大平层相对而言,装修方面就没有那么大的沉没成本,价位上也有更大的纵深空间。

综合来看,大平层在后期的持有成本、流通性和增值空间上,优势要比郊区的别墅显著得多。

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发布日期:2022-03-18 17:23:49

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